Majitelia nehnuteľností majú tradičný „zväzok zákonných práv“, ktoré na nich prechádzajú spolu s nehnuteľnosťou pri jej kúpe. Tento balík zahŕňa práva vlastniť majetok, kontrolovať ho, vylúčiť z neho iných a disponovať s ním.
Získajte viac informácií o tom, čo tieto práva znamenajú a o histórii ich zobrazenia ako zväzku palíc.
Čo je zväzok zákonných práv vlastníkov nehnuteľností?
Zväzok vlastníckych práv k nehnuteľnostiam sa udeľuje držiteľovi vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Tento pojem vlastníctva majetku ako súbor práv vo vzťahu k iným ľuďom, nie práve práva na hmotnú vec, je dominantným spôsobom nazerania na vlastnícke práva v právnom poriadku USA systém.
Dôkaz o vlastníctve sa udeľuje držbou a skutku.
Rôzne zdroje ponúkajú rôzne verzie balíka práv, ale najdôležitejšie práva sú:
- Právo na držba
- Právo na kontrolu
- Právo na vylúčenie
- Právo na príjem
- Dispozičné právo
Vlastník tiež nemá právo žiadne z týchto práv vykonávať.
Počas 60. rokov 20. storočia britský právnik A.M. Honoré vytvoril zoznam prípadov vlastníctva majetku, ktorý zahŕňal aj iné položky ako práva. Napríklad zákaz škodlivého používania znamená, že vlastník nemôže poškodzovať ostatných používaním a užívaním si majetku. A absencia termínu znamená, že nie je stanovené žiadne časové obdobie vlastníctva.
Americký ekonóm John Rogers Commons vo svojej knihe z roku 1893 „The Distribution of Wealth“ uviedol majetok ako „nie jediné absolútne právo, ale zväzok práv“, ktoré „sú rozdelené medzi vlastníkov a spoločnosť."
Ako funguje zväzok zákonných práv vlastníkov nehnuteľností?
Keďže, podobne ako palice, práva sú v balíku, ktorý je možné oddeliť od ostatných, jedno alebo viacero práv sa môže na určitý čas stratiť alebo rozdať a potom ich znovu získať. Vlastník nehnuteľnosti sa môže napríklad vzdať svojho práva vylúčiť iných, ak sa rozhodne prenajať chatu na pozemku nájomcovi alebo povolí farmárovi pestovať plodiny na niektorej z výmery.
Existujú výnimky z práv. Majiteľ nehnuteľnosti tam napríklad nesmie prevádzkovať karosársku dielňu, ak leží v územnom obvode, ktorý povoľuje len bydlisko. A vlastník pozemku nesmie na svojom pozemku postaviť mrakodrap, ak obec, v ktorej leží, má vyhlášku zákaz stavieb nad určitú výšku.
Majitelia nehnuteľností čelia aj povinnostiam, ako je platenie daní a poistenie zodpovednosti za škodu. Ak si tieto povinnosti nesplnia, môžu stratiť jedno alebo viacero vlastníckych práv.
Vlastnícke práva možno rozdeliť aj na povrchové práva, podpovrchové práva, pobrežné práva a vzdušné práva. Zahŕňajú právo stavať na zemi (na povrchu), ťažiť nerasty (podpovrchovo), zbierať vodu z potoka (riečneho) a zabrániť susedným budovám, aby prečnievali nad vašimi vlastnými (vzduch).
Právo držby
Nehnuteľnosť je vo vlastníctve alebo v držbe toho, kto má k nej vlastnícke právo. Ak kupujúci zaplatí za nehnuteľnosť v hotovosti, okamžite má vlastnícke právo, pretože proti nej nie je žiadna hypotéka ani iný typ záložného práva – finančný nárok.
Ak si kupujúci vezme hypotéku, veriteľ má na nehnuteľnosť záložné právo a fakticky vlastní vlastnícke právo. V závislosti od štátu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, môže mať hypotekárne záložné právo zabaviť ak kupujúci nespláca pôžičku, alebo by sa na to musel obrátiť prostredníctvom súdneho systému.
Neplatenie dane z nehnuteľnosti alebo poplatkov za spoločenstvo vlastníkov bytov môže mať za následok aj stratu vlastníctva, pretože tieto záväzky môžu tvoriť aj záložné práva.
Právo na kontrolu
Vlastníci vo všeobecnosti kontrolujú používanie svojich nehnuteľností, ale musia dodržiavať všetky platné dohody a obmedzenia týkajúce sa rozdelenia alebo združenia vlastníkov domov, ako aj miestne a štátne zákony. Majiteľ napríklad nemôže každý víkend vo svojom byte organizovať hlasné večierky, ak jeho stavebné združenie zakáže hrať hudbu vo vysokej hlasitosti po 22:00.
Právo na kontrolu možno opísať aj ako právo spravovať – povedané Honoré, právo „rozhodovať, ako a kým bude vec použitá“.
Právo na vylúčenie
Iné osoby môžu byť vylúčené z vniknutia na váš pozemok alebo vstupu do vášho domu a toto právo je vo všeobecnosti veľmi dobre chránené. Výnimky z tohto práva však presahujú rámec očakávaných príslušníkov orgánov činných v trestnom konaní so zatykačom. Verejnoprospešným spoločnostiam sa bežne udeľuje vecné bremeno na nehnuteľnosti, ktoré nevlastnia, aby si zachovali práva prechodu a úžitkového zariadenia. A vlastník nehnuteľnosti, ktorý predáva pozemok za svojim, možno bude musieť na svojom pozemku vytvoriť príjazdovú cestu, ktorá umožní prístup k novej parcele.
Právo na príjem
Majitelia môžu generovať príjem zo svojho majetku jeho prenájmom osobe alebo podniku. Mohli by ho použiť aj na chov a výcvik plnokrvných koní alebo na prevádzkovanie zváračskej činnosti, ak to územné plánovanie povolí.
Dispozičné právo
„Dispozícia“ znamená, že majiteľ nehnuteľnosti môže previesť vlastníctvo na niekoho iného, a to aj po jeho smrti v závete. Môžu ho predať alebo darovať, ak sa rozhodnú.
Ak vlastník nehnuteľnosti stále dlhuje veriteľovi peniaze, musí zvyšný zostatok hypotéky splatiť výnosom z predaja nehnuteľnosti.
Kľúčové informácie
- Majitelia nehnuteľností majú „zväzok zákonných práv“, ktoré na nich prechádzajú pri kúpe nehnuteľnosti.
- Myšlienka vlastníctva majetku ako súboru práv vo vzťahu k iným ľuďom je dominantným spôsobom nazerania na vlastnícke práva podľa právneho systému USA.
- Hlavnými zákonnými vlastníckymi právami sú právo držby, právo kontroly, právo vylúčenia, právo poberať príjem a dispozičné právo.
- Z týchto práv existujú výnimky a vlastníci nehnuteľností majú povinnosti aj práva.
