Mnoho investorov do nehnuteľností si najme správcov nehnuteľností, aby sa postarali o pravidelnú údržbu a prenájom nehnuteľností, ktoré vlastnia. Nájdenie skvelého správcu nehnuteľností zahŕňa kladenie správnych otázok pri pohovore na danú pozíciu. Chcete správcu nehnuteľností, ktorý má skúsenosti a vzdelanie potrebné na ochranu vašej investície.
Správcovia nehnuteľností musia tiež porozumieť zákonom o prenajímateľoch a nájomcoch v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Majiteľovi nehnuteľnosti to môže pomôcť vyhnúť sa nákladným právnym chybám.
Vlastníci nehnuteľností môžu byť investormi alebo môžu byť neprítomnými vlastníkmi. Medzi takýchto neprítomných vlastníkov patria príslušníci armády, ktorí sú dočasne umiestnení v zámorských služobných základniach.
Skúsenosti správcu nehnuteľností
Správa nehnuteľností na prenájom zahŕňa viac než len prijímanie platieb za prenájom a hľadanie nájomníkov. Musia porozumieť miestnemu trhu s prenájmom a zákonom o prenajímateľoch a nájomcoch pre štát. Správcovia nehnuteľností môžu dohliadať na rezidenčné aj komerčné nehnuteľnosti a niektorí sa môžu špecializovať na jednu cez druhú. Ak vlastníte komerčný majetok, potrebujete manažéra, ktorý má skúsenosti s týmito špecializovanými prenájmami.
Prvá vec, ktorú budete chcieť zistiť, je, či potenciálny manažér už niekedy skutočne spravoval prenájom nehnuteľností. Táto oblasť otázok by vám mala poskytnúť pochopenie zázemia správcu nehnuteľnosti. Z ich odpovedí sa rozhodnete, či majú skúsenosti, ktoré sú pre vás ako investora alebo vlastníka nehnuteľnosti vhodné.
Zistite, ako dlho uchádzač pracuje v správe nehnuteľností. Opýtajte sa na počet klientskych nehnuteľností, ktoré momentálne spravujú, a na typy vlastností dohliadajú. Niektorí manažéri budú spravovať desiatky účtov a nechcete, aby sa vaša investícia stratila pri prehadzovaní. Môžete sa tiež vyhýbať niekomu, kto ešte nikdy nespravoval majetok.
Niektorí manažéri pracujú ako súčasť väčšej skupiny alebo spoločnosti. V tomto prípade sa pozriete na históriu spoločnosti, ako aj na jednotlivého manažéra. Diskutujte o tom, ako budú k dispozícii, keď budete potrebovať prediskutovať nehnuteľnosť. Pravdepodobne budete chcieť manažéra, ktorý pracuje na plný úväzok ako správca nehnuteľností.
Vyžiadajte si referencie od iných klientov, súčasných aj minulých.
Ak vlastníte budovu s 10 bytovými jednotkami a správca má skúsenosti len s rodinnými domami, môže byť pre vaše špecifické potreby príliš neskúsený. Taktiež, ak máte komerčnú nehnuteľnosť a správca riešil len potreby bývania, nemusia byť najvhodnejšie.
Otázky týkajúce sa vzdelávania
Táto ďalšia oblasť otázok zahŕňa vzdelávanie potenciálneho manažéra. Otázky o vysokoškolských tituloch a vysokoškolskom vzdelaní sú dôležité, ale vašou úlohou je dozvedieť sa o ich vzdelaní konkrétne ako správca nehnuteľností. Chcete vedieť, či získali vedomosti a školenia potrebné na získanie riadnej certifikácie.
Opýtajte sa, či má konateľ v štáte licenciu na realitného makléra alebo na správu majetku. Väčšina štátov vyžaduje správcovia nehnuteľností získať licenciu predtým, ako budú môcť ukázať byty.
Správcovia nehnuteľností môžu mať aj rôzne certifikácie. Tieto môžu zahŕňať:
- Inštitút správy nehnuteľností (IREM)
- Národná asociácia bytov (NAA)
- Národná asociácia správcov rezidenčných nehnuteľností (NARPM)
- Inštitút komunitných asociácií (CAI)
Tieto organizácie ponúkajú vzdelávacie a školiace kurzy a poskytujú certifikáciu.
Znalosť štátneho práva prenajímateľa a nájomcu
Správcovia nehnuteľností potrebujú rozsiahle znalosti o zákonoch o prenajímateľoch a nájomcoch – najmä pokiaľ ide o prenájom obytných nehnuteľností. Táto položka nie je obchodovateľná. Táto osoba vás zastupuje a akékoľvek nesprávne kroky z jej strany môžu viesť k súdnym sporom proti vám a vášmu majetku.
Uistite sa, že manažér rozumie mestským, štátnym a federálnym zákonom správa nehnuteľností a jednanie s nájomníkmi. Opýtajte sa na ich skúsenosti s federálnymi zákonmi o bývaní. Možno sa budete chcieť opýtať, či na to niekedy mali príležitosť vysťahovať nájomníka a uvidíte, ako túto situáciu riešili. Pozrite sa, či boli niekedy zapojení do nejakých súdnych sporov proti vlastníkom nehnuteľností.
Správcovia nehnuteľností musia tiež vedieť o bezpečnostných kódoch. Musia poznať typ a počet východov a detektory dymu alebo požiaru potrebné pre nehnuteľnosť. V niektorých častiach krajiny môžu tiež potrebovať pochopenie radónových detektorov a požiadaviek na bezpečnostné okenné mreže.
Požiadavky na poistenie
Správcovia nehnuteľností potrebujú poistenie aj na krytie zodpovednosti. Požiadajte svojho kandidáta o kópiu krytia zodpovednosti s uvedením dátumov účinnosti a krytia.
Majte na pamäti, že na otázky áno a nie je ľahké nečestne odpovedať. Môžete začať s nimi, ale nezabudnite zatlačiť a požiadať o konkrétnejšie a podrobnejšie informácie. A uistite sa, že poznáte aj odpovede, aby ste vedeli, či je žiadateľ správny.
Obsadzovanie voľných miest a udržanie nájomcov
Váš manažér bude viesť rozhovory s možnými nájomníkmi alebo pracovať na udržaní súčasných nájomníkov. Musia chápať štátne požiadavky na zabezpečenie poplatkov za zálohu a ako tieto poplatky vrátiť, keď sa nájomca odsťahuje.
Chcete manažéra, ktorý to dokáže nájsť nájomníkov a získať prázdnu nehnuteľnosť čo najrýchlejšie zaplnenú iným vhodným nájomcom a pri dodržaní všetkých zákonov. Ak má správca nehnuteľnosti vysokú fluktuáciu nájomníkov alebo má problémy s obsadzovaním voľných pracovných miest, pravdepodobne nie je tou správnou osobou na túto pozíciu. Opýtajte sa na ich postup preverovanie nájomníkov.
Typ investičného majetku, ktorý vlastníte, určí typ prenajímateľov, ktorých budete hľadať. Komerčné nehnuteľnosti sa zvyčajne prenajímajú na dlhšie obdobie ako rezidenčné nehnuteľnosti. Môžete sa opýtať manažéra, ako dlho zvyčajne trvá, kým naplní prázdnu jednotku. Zistite, kde inzerujú nehnuteľnosť alebo či vedú aktualizovaný zoznam možných nájomníkov.
Tieto otázky by vám mali poskytnúť jasný a presný obraz o žiadateľovi, aj keď sa spýtate len na časť z nich, pričom ich prispôsobíte vašim potrebám, vášmu majetku a vašim obavám.
