K prenájmu dochádza vtedy, keď nájomca naďalej býva v prenajatej nehnuteľnosti aj po uplynutí doby nájmu. Prenajímatelia a nájomcovia zvyčajne podpisujú nájomnú zmluvu, ktorá umožňuje nájomcovi bývať v danej nehnuteľnosti ale existujú situácie, keď nájomca môže zostať v bydlisku aj po uplynutí tejto doby platnosť vypršala.
Vzniká tak nájomný vzťah strpením, ale prenajímateľ aj nájomca majú v tejto situácii určité práva.
Čo je nájom v utrpení?
Keď prenajímateľ ešte nepožiadal nájomcu, aby opustil priestory a ešte nepodal žiadosť o vysťahovanie nájomca, ide o strpenie nájmu, ak zároveň nedal nájomcovi súhlas na pobyt v dome jednotka. Môže sa vzťahovať na obytné aj komerčné nehnuteľnosti.
V niektorých štátoch musí nájomca prestať platiť nájomné, aby bol považovaný za nájomcu v strpení.
- Alternatívny názov: Prenájom z držby
Ako funguje nájom v Sufferance
Nájomca pôvodne vstúpil do nehnuteľnosti legálne na základe nájomnej zmluvy, takže ich nemožno legálne odstrániť z dôvodu neoprávneného vstupu. Nájomca je stále zodpovedný za dodržiavanie podmienok nájmu aj po jej vypršaní, pretože stále býva v prenájme.
Nájomca musí naďalej platiť nájomné podľa pôvodných podmienok prenájmu. To zahŕňa sumu uvedenú v nájomnej zmluve, lehotu splatnosti a spôsob úhrady nájomného.
Nájomca musí dodržiavať všetky ďalšie nájomné doložky ktoré boli súčasťou pôvodnej nájomnej zmluvy. To môže zahŕňať právo prenajímateľa vstúpiť do nájomnej zmluvy nájomcu s náležitým upozornením, aby ukázal jednotku potenciálnym nájomcom. Prenajímateľ má dôvod na okamžité vysťahovanie, ak nájomca poruší akúkoľvek časť pôvodnej nájomnej zmluvy vrátane platenia nájomného.
Prenájom na Sufferance vs. Prenájom podľa vôle
Hlavný rozdiel medzi nájmom na základe strpenia a nájmom podľa vôle je ten, že prenajímateľ v skutočnosti má udelené povolenie nájomcovi podľa vlastného uváženia bývať v prenajatej nehnuteľnosti po tom, čo bola uzavretá pôvodná nájomná zmluva ukončený. Je to vec súhlasu. K prenájmu dochádza bez súhlasu prenajímateľa.
Zvyčajne neexistuje žiadna písomná zmluva alebo nájomná zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom podľa vlastného uváženia. Neexistujú žiadne prísne podmienky, ktoré by mala každá strana dodržiavať. Zvyčajne nie je stanovený dátum ukončenia. Nájom podľa ľubovôle je zhovievavá a zvyčajne ústna dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom, no stále existujú určité základné pravidlá, ktoré musia obe strany dodržiavať.
Prenajímateľ musí prenajímanú nehnuteľnosť udržiavať v bezpečnom a obývateľnom stave, a dať riadne upozornenie pred vstupom do nájomnej jednotky nájomcu. Nájomca je povinný platiť nájomné a zdržať sa spôsobenia škôd nad rámec bežného opotrebenia.
| Nájom v Sufferance | Prenájom podľa vôle |
| Nájomca nemá povolenie prenajímateľa zotrvať v byte. | Prenajímateľ súhlasil s tým, aby nájomca býval v nehnuteľnosti. |
| K utrpeniu nájomného vzťahu dochádza po uplynutí nájomnej zmluvy, ktorá nebola písomne predĺžená. | Nájom podľa vôle znamená ústnu dohodu. |
| Podmienky nájomného vzťahu pokračujú aj po skončení nájmu. | Nájomný vzťah je otvorený a neobsahuje žiadne prísne podmienky. |
Požiadavky na ukončenie nájmu pri utrpení
Strana, ktorá chce ukončiť dohodu, musí poslať druhú stranu písomné oznámenie o uvoľnení. Zvyčajne sa to musí vykonať najmenej 30 dní pred požadovaným dátumom vysťahovania, hoci presný časový rámec určí štátne právo.
Niektoré štáty, vrátane Virgínie, nevyžadujú, aby bol nájomca informovaný.
Práva prenajímateľa v prenájme pri utrpení
Prenajímateľ má niekoľko možností počas trvania nájmu. Môžu sa rozhodnúť obnoviť nájomnú zmluvu, vysťahovať nájomcu alebo nájsť nového nájomcu.
Ak sú prenajímateľ aj nájomca spokojní so súčasnou životnou situáciou, prenajímateľ môže ponúknuť nájomcovi možnosť obnoviť nájomnú zmluvu alebo podpísať novú nájomnú zmluvu. Podmienky novej nájomnej zmluvy sa stanú záväznými, keď ich podpíšu nájomca aj prenajímateľ.
Prípadne sa prenajímateľ môže rozhodnúť, že chce, aby nájomca nehnuteľnosť opustil. Prvým krokom v tomto prípade by bolo zaslanie výpovede nájomcovi. Prenajímateľ môže tento krok preskočiť a okamžite podať na súd návrh na vysťahovanie z dôvodu, že nájomca obýva nájom nelegálne. Záviselo by to od práva jednotlivých štátov.
Oznámenie o ukončení by malo:
- Zaslať certifikovanou poštou.
- Opíšte správanie, ktoré treba napraviť. V tomto prípade by sa mal nájomca z prenajímanej nehnuteľnosti vysťahovať.
- Nájomcovi na to dajte určitý počet dní, ktorý určuje štátne právo. Bežné sú tri až sedem dní.
- Prenajímateľ môže podať na súd návrh na formálne vysťahovanie nájomcu, ak sa nájomca neodsťahuje v určenom časovom rámci.
O konaní o vysťahovaní súd upovedomí nájomcu. Nájomca sa môže rozhodnúť, že sa vysťahuje pred súdnym dňom, alebo sa môže dostaviť na súd a obhajovať svoj prípad alebo sa pokúsiť o povolenie na prerušenie.
Prenajímateľ má na to právo nájsť nového nájomníka bývať v nájomnej jednotke, ak s nájomcom nepodpísali novú nájomnú zmluvu na strpenie. Prenajímateľ môže súčasnému nájomcovi doručiť výpoveď, aby sa vzdal prenájmu a aby sa mohol nasťahovať nový nájomca. Prenajímateľ by musel podať návrh na vysťahovanie, ak sa súčasný nájomca odmietne presťahovať.
Niektoré štáty, vrátane Nebrasky, dávajú prenajímateľovi právo tiež žalovať až trojnásobok skutočného prenajímateľa náhradu škody a odmeny advokáta, ak nájomca odmietne odísť a bráni prenajímateľovi prenajať novému bytu nájomca.
Práva nájomcu v prenájme pri útrape
Nájomca pri strpení má stále nárok na určité základné práva, aj keď nemá povolenie prenajímateľa zostať v prenájme. To zahŕňa právo na súkromie a podať sťažnosť na porušenie ochrany zdravia alebo bezpečnosti v ubytovacom zariadení.
Kľúčové informácie
- K utrpeniu nájmu dochádza, keď nájomná zmluva vyprší a nájomca zostáva v nájomnej jednotke.
- Prenajímateľ nemôže dať súhlas na to, aby nájomca zostal v bydlisku, hoci nemusí nutne požiadať nájomcu, aby odišiel.
- Nájomca je stále zodpovedný za dodržiavanie podmienok nájmu, aj keď uplynula, vrátane platenia nájomného.
- Prenajímateľ musí naďalej udržiavať nehnuteľnosť v bezpečnom a obývateľnom stave, ale môže podať návrh na vysťahovanie po tom, čo nájomcovi písomne oznámi, že musí odísť.
