Na ceste k uzávere môžu byť na ceste hrbole.
Pri zmluve o kúpe nehnuteľnosti resp zmluvy je vykonaný a podmienky sú akceptované oboma stranami, je to úplný a záväzný dokument. Ak by bolo potrebné zmeniť akýkoľvek aspekt predtým dohodnutých podmienok, je pripravený dodatok. Ide o dokument, ktorým sa mení ratifikovaná zmluva.
Realitní makléri si musia byť istí, že si to nepomýlia s a Dodatok.
Dodatky k Realitným zmluvám
Každý je zvyčajne veľmi šťastný, keď kupujúci a predávajúci podpíšu zmluvu o kúpnej ponuke. Cena je zapečatená a je na ceste k uzavretiu. Agent uvažuje o provízii. Kupujúci si vizualizujú svoj nábytok v domácnosti. Predajca počíta ich peniaze. Ale nie je to hotová vec, kým sa táto uzávierka nedokončí a nebude financovaná.
Príklad: Kupujúci a predávajúci sa dohodnú na kúpe nehnuteľnosti a zmluvu podpíšu všetky strany. Neskôr je potrebné posunúť dátum uzávierky, aby sa umožnil oneskorený prieskum. Vyžadovalo by to zmenu a doplnenie dátumu uzávierky v pôvodnej dohode.
Na ceste k uzávere môžu byť na ceste hrbole. Niektoré môžu byť relatívne malé, ale iné môžu byť možnými zabijakmi.
- Hodnotenie: Odhadca prichádza s hodnotou pod dohodnutou predajnou cenou. Môže to byť veľké. Môže to byť malá suma, na ktorej sa ľahko dohodne, že predajca zníži cenu alebo kupujúci zvýši svoju zálohu, aby dostal sumu úveru do súladu. Ak ide o významnú sumu, potom prebieha ďalšie vyjednávanie. Ak sa to vyrieši, musí sa podpísať a podpísať dodatok, ktorý primerane upraví podmienky zmluvy.
- Typ pôžičky: Predpokladajme, že kupujúci plánoval kúpu domu s konvenčnou hypotékou, pričom dal 20 % dole. Teraz zistia, že môžu získať pôžičku FHA s nižšou akontáciou, alebo sú si aspoň celkom istí, že môžu. Bude to tiež trvať dlhšie. Novela môže v tomto prípade pokryť dva body, zmenu typu úveru a predĺženie termínu uzávierky.
- Získanie vírivky: Prenosná vírivka nebola súčasťou predaja. V procese vyjednávania o oprave sú však kupujúci ochotní prehliadnuť výmenu niektorých roztrhnutých okenných sietí a niekoľkých rozbitých okenných tabúľ, ale teraz chcú vírivku. Hádate správne, ide o novelu.
- Hypotéka nie je schválená „tak, ako je“: Predpokladajme, že kupujúci očakával, že získa dom so znížením o 10 %, ale veriteľ skontroloval všetky čísla úveru a príjmov/výdavkov a rozhodol sa, že nemôže kupujúceho na tento úver kvalifikovať. Kupujúci musia prísť s viac na zálohu. Môžu ho mať alebo ho môžu získať, ale bude to chvíľu trvať. Ďalší prípad novely predlžujúcej uzávierku.
- Opustený plot zasahuje: Toto je skutočný, keďže sa mi to stalo napríklad ako kupujúcemu na vidieku. Prieskum odhalil starý plot, ktorý bol do značnej miery spadnutý, ale bol spomenutý, a tak sa stal výnimkou krytia v poistnej zmluve. Nebol to veľký problém, pretože som to mohol neskôr odstrániť a potom by sa to v určitom okamihu neukázalo, keď som ho predal. Nechcel som však, aby sa neskôr objavil nejaký nárok na ten kúsok zeme. Urobili sme teda dodatok a predajca ho dal pred uzávierkou odstrániť a bol odstránený z výnimiek zakladačov.
Ide o to, že nejde o dohodu, kým sa neuzavrie a nezafinancuje. V procese transakcie môže nastať množstvo vecí, ktoré si vyžadujú zmenu podmienok dohody medzi kupujúcim a predávajúcim. Zvyčajne sa to rieši, ale pamätajte na tieto pozmeňujúce a doplňujúce návrhy.
