Nehnuteľnosť investovanie môže ísť o krátkodobý zisk alebo peňažný tok z dlhodobého prenájmu. Mnoho ľudí by sa rado stalo investorom do nehnuteľností, no chýbajú im peniaze na zálohové platby. Myslia si, že nákup a držanie, alebo nákup a prevracanie, sú jediné spôsoby, ako zarobiť peniaze.
Nie tak. Začať môžete už s cenou niekoľkých stoviek vizitiek. Vaša túžba a práca na nohách sa môžu v krátkom čase zmeniť na hotovosť vo vrecku.
Stratégie investovania bez hotovosti
V televízii, v tlači a na internete hlásajú a vyučujú množstvo investičných metód. Môžete sa z toho veľa naučiť webové stránky investujúce do nehnuteľností, ale pozor na platenie drahých kurzov alebo mentoringu.
Stále je na vás, či tieto znalosti využijete, pôjdete von a implementujete to, čo ste sa naučili, bez ohľadu na to, koľko vás inštruktor vie a naučí.
Niekoľko techník vám môže pomôcť zarobiť peniaze z nehnuteľností bez toho, aby ste museli začať s veľkou hotovosťou – alebo dokonca s akoukoľvek.
Bird-Dogging vs. Dlhodobé prenájmy
Musíte pochopiť, kto sú títo investori, aby ste mohli skutočne oceniť ich hodnotu. Väčšina ľudí si pod pojmom vtáčí pes predstaví „plutvu“, niekoho, kto kupuje domy, opravuje ich a potom ich rýchlo predáva so ziskom, a to je do značnej miery presné.
Vtáctvo je trochu ako byť a veľkoobchodníka na začatie nepotrebujete žiadnu hotovosť, len nejaké vizitky a úsilie. To môže urobiť z investovania do nehnuteľností podnikanie pre bežného človeka s malou hotovosťou.
Potom je tu dlhodobý investor, ktorý kupuje domy ako prenájom nehnuteľností, realizácia cash flow a zhodnotenie v priebehu času. Každá z týchto stratégií investovania do nehnuteľností môže byť veľmi zisková. To, čo si vyberiete, závisí od vašich cieľov, temperamentu a tolerancie rizika.
Umenie vtáctva
Mnohí z vašich cieľových investorov budú mať ďalší úspešný obchod a nejakú hotovosť, ktorú chcú investovať do nehnuteľností. Prevádzka ich podnikania si vyžaduje väčšinu času, takže sa spoliehajú na tradičné zdroje, ako sú realitní makléri, ktorí im pomôžu nájsť ponuky investícií do nehnuteľností.
Za tieto obchody zvyčajne zaplatia viac, ako by mali, pretože agenti pracujú mimo Služba viacerých zoznamov (MLS) inventár. Pri tvorbe cien nie je veľká flexibilita, najmä pokiaľ ide o provízie agentov.
Mnohí z týchto investorov kupujú viacero nehnuteľností. Čo si myslíte, ako zareagujú, ak im poviete, že by ste im mohli priniesť ponuky o 10 až 40 % lacnejšie, ako momentálne platia?
Čím menej títo investori zaplatia za dom, tým lepšia bude ich návratnosť investícií (ROI) z cash flow a tým skôr budú mať zablokovaný kapitál. Oni chcieť vtáčieho psa, aby im priniesol ponuky.
Pomocou práce, výskumu a vyšetrovania môžete nájsť majiteľov domov, ktorí potrebujú predať a ešte sa im to nepodarilo, alebo majiteľov domov s hypotekárnymi problémami alebo hroziacimi exekúciami.
Hľadajte tie domovy realitných maklérov nie sú uvedené. V skutočnosti majú niektoré vtáčie psy realitných maklérov, ktorí ich kŕmia vodítkami, keď ich majiteľ domu v núdzi nedokáže predať. Vtáčí pes prináša investorovi ziskové investície a poplatky sa môžu pohybovať od 2 000 do 10 000 USD za obchod, keď sa predaj uzavrie.
Zadania: Profesionáli...
Ďalším spôsobom, ako zarobiť peniaze investovaním do nehnuteľností bez použitia akýchkoľvek vlastných peňazí, sú úlohy. Nie je to zložitý proces, ale vyžaduje si, aby ste svojho kupujúceho zoradili predtým uzavriete sa do kúpnej zmluvy.
V skutočnosti sa dohodnete s predajcom a napíšete a kúpnej zmluvy. V zmluve bude uvedené, že kupujúcim je „Vaše meno a/alebo pridelenia“. Toto znenie vám umožňuje postúpiť zmluvu niekomu inému, vášmu kupujúcemu.
Nepotrebujete súhlas predajcu. Zvyčajne to musí byť kupujúci v hotovosti, ale to je zvyčajne prípad, keď robíte tieto druhy obchodov. Predajca bude o tom jednoducho informovaný tvoj kupujúci je teraz ich kupujúcemu a že transakcia bude prebiehať ako obvykle podľa podmienok kúpnej zmluvy.
...A nevýhody
Predajcovi budete musieť zložiť seriózny peňažný vklad. Tieto peniaze sú uložené v titulnej spoločnosti, ktorá vybavuje uzávierku, a peniaze vám nebudú vrátené na konci dňa, alebo ak by dohoda z nejakého dôvodu smerovala na juh. Peniaze budú prevedené na vášho kupujúceho pri uzavretí.
Budete chcieť, aby bol váš vklad čo najmenší, pretože vždy existuje určité riziko, že obchod sa nakoniec neuzavrie.
Vo väčšine prípadov nedostanete zaplatené, kým sa obchod neuzavrie, aj keď možno budete môcť získať svoje poplatky čas, kedy prevediete zmluvu na svojich investorov, ak s nimi pravidelne spolupracujete ich.
Samozrejme, môžete to tiež získať seriózne peniaze skôr, ako sa zamknete v dome, ak ste dobre zladení s určitými kupujúcimi a viete im opísať obchod a získať ústny záväzok.
Back-to-Back Uzávierky
Neporiadok s bývaním a hypotékami, ktorý sa začal rozvíjať v roku 2007, spôsobil veľa zmien v oblasti poskytovania úverov a transakcií s nehnuteľnosťami. Spoločnosti s titulom bývali ochotné robiť dvojité uzávierky a financovať jednu transakciu z výnosov inej, ale v roku 2019 je to zriedkavé.
Existuje však spôsob, ako získať veľkoobchod a prevrátiť nehnuteľnosti so spätnými uzávermi bez použitia vlastných peňazí. Prvou požiadavkou je, že musíte mať nastavený ziskový veľkoobchodný flip obchod. Musíte mať prvú nehnuteľnosť kúpenú za správnu cenu a pripraveného investora, ktorý ju od vás kúpi s pekným ziskom.
Zisk musí byť dostatočný na pokrytie poplatku, ktorý bude potrebný, aby ste mohli použiť peniaze iných ľudí na uzavretie prvého obchodu, aby ste mohli uzavrieť druhý predaj svojmu investorovi. Poplatok je zvyčajne najmenej 2 500 USD a môže sa odvíjať od percenta z požičanej sumy.
Transakčné financovanie je proces získania veľmi krátkodobej pôžičky na financovanie jedného obchodu s následným uzavretím predaja nehnuteľnosti v ten istý deň alebo aspoň do 24 hodín. Transakčný veriteľ umiestni finančné prostriedky, ktoré sú potrebné na uzavretie prvého obchodu s titulnou spoločnosťou.
Môžete prejsť na druhý obchod, keď sa prvý obchod uzavrie, zvyčajne je naplánovaný hneď za ním. Záverečný výpis pre túto transakciu bude odrážať platbu transakčnému veriteľovi za sumu, ktorú požičal pri prvej transakcii, plus ich poplatok. Získate zostatok a svoje zisky.
Možnosti prenájmu
Základnými zložkami opčnej lízingovej stratégie sú lízing s mesačnými splátkami a opcia na odkúpenie nehnuteľnosti na konci doby lízingu.
Napríklad chcete vlastniť dom na prenájom, ale nemáte dostatok peňazí na zálohu. Môžete mať dokonca problémy s úvermi, kvôli ktorým by ste si požičiavali príliš drahé. Takže nájdete vysoko motivovaného majiteľa domu, ktorý nedokázal predávať prostredníctvom marketingu s nápismi banditov, novinami a reklamami Craigslist alebo len ústnymi odporúčaniami.
Príklad možnosti prenájmu
Dom môže mať na súčasnom trhu hodnotu 200 000 dolárov. Zostatok hypotéky je 150 000 USD a platby majiteľov domov sú 1 100 USD mesačne s daňou a poistením. Jeden z manželov bol prepustený z práce a druhý si našiel lepšiu prácu, takže sa musia čoskoro presťahovať.
Ponúknite im prenájom domu na tri roky so splátkami rovnajúcimi sa platbám za dom – 1 100 dolárov mesačne. Zaplaťte im 1 500 dolárov ako nenávratnú splátku lízingu výmenou za právo – ale nie povinnosť – kúpiť dom na konci lízingu za 160 000 dolárov.
Použite marketing alebo iné metódy na nájdenie nájomcu domu, ktorý je ochotný platiť vám 1 200 dolárov mesačne za prenájom. Nájomca podpíše minimálne a jednoročný prenájom. Dane a poistenie zostanú počas trojročného prenájmu tak, ako sú, pričom o tieto položky sa postará úschova v hypotekárnych splátkach vlastníkov.
Tu je návod, ako to celé funguje:
- Vaša hotovosť: 1 100 $ x 3 za lízingové splátky za prvý a posledný mesiac a bezpečnostná záloha sa rovná 3 300 $ plus 1 500 $ za splátku lízingu. Vaša celková hotovosť je 4 800 USD.
- V hotovosti: 1 200 $ x 3 za prvý, posledný a bezpečnostný vklad = 3 600 $.
Toto je najhorší scenár na ilustračné účely. Nemáš vreckové 1 200 dolárov. ale ak by ste sa mali lepšie dohodnúť s predajcom a odložiť zálohu alebo ju úplne zrušiť, dopadlo by to so ziskom 300 USD. Rovnako by ste sa zlomili, aj keby ste našli nájomníka ochotného vykašľať 1600 dolárov mesačne.
Všetko môže závisieť od vašich vyjednávacích schopností.
A myšlienkou je kontrolovať tento dom a na konci zamknúť ziskový nákup za túto podhodnotenú cenu bez toho, aby ste medzitým vynaložili príliš veľa peňazí. Nehnuteľnosť má už teraz vyššiu hodnotu, ako je cena, ktorú treba zaplatiť, a pravdepodobne sa zhodnotí počas trojročného prenájmu. To sa môže ukázať ako významná návratnosť vašej investície.
Prenájom sendvičov
Sendvičový prenájom je presne to, čo naznačuje názov: dve možnosti prenájmu s vami, investorom, uprostred.
Budete chcieť možnosť kúpy nehnuteľnosti so zľavou na konci doby prenájmu a budete musieť nájsť nájomcu, ktorý chce kúpiť dom, ale nemôže kvôli problémom s úverom alebo nedostatku hotovosti platba. Väčšina ľudí v tejto situácii je rada, že si kúpia s opciou na lízing, aby mali čas vylepšiť si kredit a získať spolu akontáciu.
Fungovalo by to podobne ako opcia prenájmu, ale hľadáte niekoho, kto chce radšej prenajať, kúpiť alebo prenajať ako bežný nájomca. Všetky čísla by boli rovnaké, ale nájomca/kupujúci by vlastnil dom na konci trojročného obdobia prenájmu.
Nájomca/kupujúci teraz nielenže zaplatí prvú, poslednú a zábezpeku vopred, ale po skončení nájmu zaplatí aj nenávratnú platbu za právo kúpy domu. Nájomca/kupujúci tiež súhlasí so zaplatením 175 000 USD za dom.
Teraz váš peňažný tok vyzerá takto:
- Vyjde rovnakých 4 800 dolárov.
- 1 200 USD x 3 sa rovná 3 600 USD plus lízingová splátka 1 500 USD od nájomcu/kupujúceho prináša 5 100 USD.
Zarobíte 300 $ vopred, 100 $ mesačne za 34 zostávajúcich mesiacov alebo 3 400 $ a zisk 15 000 $ získate predajom domu za viac, ako bola vaša pôvodná dohoda o kúpe nehnuteľnosti. Váš hrubý zisk je 18 700 USD s nulovými skutočne investovanými dolármi.
Ďalšou výhodou tejto stratégie je, že nájomca/kupujúci dúfa, že bude vlastniť dom, a preto by sa oň logicky mohol lepšie starať. V skutočnosti niektorí investori dojednávajú nájomné zmluvy, ktoré vyžadujú, aby nájomníci zaplatili prvých 100 dolárov alebo viac za akékoľvek opravy.
Náklady sú minimálne, keď sa poistenie a dane platia prostredníctvom pôvodnej splátky hypotéky.
Možnosti prenájmu a sendvičové prenájmy sú stratégie, ktoré investori do nehnuteľností často používajú na pridávanie nehnuteľností do svojich portfólií a budovanie mesačných peňažných tokov.
Ďalšie možnosti prenájmu
Keď robíte všetky tieto investície, musíte mať strechu nad hlavou, takže môžete zvážiť skombinovanie vlastných potrieb s príležitosťou zarobiť peniaze a vyjsť dopredu. To si tiež bude vyžadovať aspoň a málo peniaze z vrecka, ale z dlhodobého hľadiska by ste mohli vyjsť ďaleko dopredu.
Duplex si môžete kúpiť za menej ako 5%, ak máte dobrý kredit a osobne obývate jednu z jednotiek. Druhú si prenajmite a použite príjem na zaplatenie časti, ak nie celej splátky hypotéky, až kým ju nakoniec nepredáte, ideálne za účelom zisku po zhodnotení nehnuteľnosti.
Ďalšou možnosťou je kúpiť si rodinný dom a potom tam bývať jeden rok. VA a USDA ponúkajú pôžičky bez peňazí a pôžičku FHA je možné získať už za 3,5 % od roku 2018 – za predpokladu, že je to vaše bydlisko, ale nemusíte tam žiť navždy.
Zostaňte chvíľu a potom si ho prenajmite za toľko, aby ste pokryli splátky hypotéky. Nechajte nehnuteľnosť zhodnotiť, v priebehu času splaťte hypotéku a vytvorte vlastný kapitál a čisté imanie.
