Pre realitného investora je nevyhnutné, aby si pred vstupom do nového projektu alebo jeho začatím urobil investičnú analýzu. Úspešný investor na prenájom domov môžu mať vo svojom portfóliu desiatky domov. K finančnému úspechu pri investovaní do nehnuteľností vedú rôzne faktory. Je potrebné zvážiť všetky. Právo nákupu môže mať za následok dvojciferné výnosy a solídny tok hotovosti po celé roky. Prípadne, ak nevykonáte potrebnú povinnú starostlivosť, môžete sa stať vlastníkom bezcennej investície do nehnuteľnosti.
Čistý prevádzkový príjem
Akákoľvek investičná analýza začína pochopením čistého prevádzkového príjmu (NOI). Táto hodnota je celkový príjem, ktorý vaša nehnuteľnosť generuje, znížená o všetky náklady, ktoré vynaloží. Takéto výdavky zahŕňajú náklady, ktoré platíte za údržbu nehnuteľnosti. Jednoducho odpočítajte celkové výdavky od celkových príjmov, aby ste sa dostali k svojmu NOI. Svoj mesačný NOI určíte vydelením výsledného čísla číslom 12.
Má to však jeden háčik. Vaše celkové výdavky nezahŕňajú náklady na úver.
Cash Flow
Váš peňažný tok je to, čo zostane, keď vykonáte dodatočnú úpravu týchto nákladov na úver, zvyčajne hypotéky. Po odpočítaní dlhovej služby od NOI vám zostane váš peňažný tok. Toto je váš zisk.
Čím viac si požičiate, tým menší bude váš cash flow. Vaša NOI sa bude rovnať vášmu peňažnému toku, ak zaplatíte za nehnuteľnosť v hotovosti.
Peňažný tok je nepochybne funkciou veľkého množstva vstupov a ktorýkoľvek z nich môže zmeniť a poškodiť – alebo zlepšiť – situáciu. Niektoré vstupy sú ovplyvnené trhom a ekonomikou. Dopyt po prenájme nehnuteľností môže cez noc klesnúť, keď sa veľký miestny zamestnávateľ zatvorí alebo sa presťahuje. Federálny rezervný systém môže zvýšiť jednodňové úrokové sadzby, čím sa zvýšia náklady na pôžičky a ovplyvnia celkový trh s nehnuteľnosťami. Táto zmena môže zvýšiť náklady na nákup nových nehnuteľností a znížiť váš peňažný tok.
Takéto veci nemôžete kontrolovať, ale dúfajme, že sa týmto situáciám môžete vyhnúť tak, že budete venovať náležitú pozornosť zdraviu a plánom miestnych zamestnávateľov. Sledujte ekonomické správy a plánujte zmeny úrokových sadzieb. Pravdepodobne ste v dobrej kondícii, ak sú vaše nehnuteľnosti ziskové s dlhodobým prenájmom, ktorý bol nedávno obnovený.
Odpisový faktor
Samozrejme, Internal Revenue Service (IRS) bude chcieť určité percento zo všetkých týchto príjmov z prenájmu. Investovanie do nehnuteľností však ponúka aj niekoľko daňových úľav. Jedným zobákom je odpočet odpisov majetku, ktorý je cennou súčasťou analýzy majetku.
Odpisy dokonca znižujú zdaniteľné zisky z iných investícií pre tých, ktorí sú vo vysokých daňových pásmach. Svoje zvyšné straty môžete často použiť na iné investičné príjmy, keď náklady na údržbu a prenájom nehnuteľnosti plus odpisy sú vyššie ako váš zdaniteľný zisk.
V skutočnosti to nie je hotovostná strata, pretože odpisy nepochádzajú z vášho vrecka. Je to vypočítané číslo, ktoré sa na daňové účely považuje za náklad. Stále môžete mať kladný mesačný peňažný tok a zároveň vykazovať prevádzkovú stratu na daňové účely.
Daň z majetku
Ak vaša firma vlastní nehnuteľnosť na prenájom, musíte platiť dane z nehnuteľností, ale tieto dane si môžete odpočítať na účely dane z príjmu. Podniky platia daň z nehnuteľnosti zo stanovenej hodnoty svojich nehnuteľností rovnakým spôsobom, ako fyzické osoby platia daň z nehnuteľností zo stanovenej hodnoty svojich domovov.
Daň za rok sa rozdelí medzi predchádzajúcich a nových vlastníkov pri predaji nehnuteľností počas zdaňovacieho roka. Toto percentuálne rozdelenie je založené na tom, koľko z roka ste vlastnili nehnuteľnosť v porovnaní s tým, ako dlho mali štruktúru predchádzajúci vlastníci.
Poistenie prenajímateľa
Poistenie prenajímateľa pomôže pokryť hodnotu budovy a funguje podobne ako štandardné poistenie nehnuteľnosti vlastníka domu. Politika sa bude vzťahovať na škody spôsobené nájomníkmi a straty v dôsledku búrky. Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza vo vysoko rizikovej oblasti a je vystavená povodniam, zemetraseniu a lesnému požiaru, určite si zaobstarajte vhodné poistenie na pokrytie vašej investície.
Ak sa po udalosti ocitnete v strate, môžete požiadať program Small Business Administration (SBA) na pomoc pri katastrofách o pôžičku, ktorá pomôže napraviť škody.
1031 Výmena odloženej dane
Môžete predať nehnuteľnosť so ziskom a preniesť výťažok do inej nehnuteľnosti bez toho, aby ste museli platiť daň z kapitálových výnosov, platia však niektoré veľmi prísne pravidlá. Podľa Internal Revenue Code, Hlava 26, oddiel 1031:
„Žiadny zisk ani strata sa nevykazujú pri výmene majetku držaného na produktívne použitie v obchode alebo podnikaní alebo na investície, ak majetok sa vymieňa výlučne za majetok podobného druhu, ktorý sa má držať buď na produktívne použitie v obchode alebo podnikaní, alebo investície."
Majetok „podobného druhu“ znamená inú nehnuteľnosť alebo majetok. Nevyžaduje však nutne výmenu pozemku za pozemok alebo kanceláriu za kanceláriu.
Len málo tried a stratégií investičných aktív sa dá porovnať s prenájmom nehnuteľností. Ľudia potrebujú miesto na život a vlastniť dom nie je možné a nie každý si želá.
Spoločnosť Balance neposkytuje daňové, investičné ani finančné služby a poradenstvo. Informácie sú prezentované bez zohľadnenia investičných cieľov, tolerancie rizika alebo finančných okolností konkrétneho investora a nemusia byť vhodné pre všetkých investorov. Minulá výkonnosť nenaznačuje budúce výsledky. Investovanie zahŕňa riziko vrátane možnej straty istiny.
