Veľkoobchod s nehnuteľnosťami, čiastočne v režime „prevracania domu“, bol pre mnohých ziskovou stratégiou krátkodobých investícií do nehnuteľností a má na to dobrý dôvod. Niektorých, zvyčajne nováčikov, investorov to však finančne strhlo. Veľkoobchod s nehnuteľnosťami nemá priestor na ceste k spodnému riadku pre týchto päť chýb:
Chyba č. 1: Nepochopenie vášho trhu
Kúpa nesprávneho domu alebo dokonca správneho domu, ale v nesprávnej štvrti vás môže prilepiť domov, ktorý nemôžete predať kupujúcemu investorovi, a to pohltí vaše zisky z predaja v maloobchode trhu. Vedzte, že vaším najspoľahlivejším kupujúcim bude často investor do prenájmu nehnuteľností. Poznajte štvrte, ktoré pre nich pracujú a ktoré podporujú silný trh s prenájmom.
Chyba č. 2: Nerozumieť svojim kupujúcim.
Súčasťou toho je poznať štvrte, ktoré preferujú, ako aj štýl a typ domov, ktoré si každý kupujúci investor želá. Tieto informácie nemôžete získať, pokiaľ si nepestujete vzťahy s kupujúcimi a nepožiadate o ne. Zistite, ktoré štvrte preferujú vaši kupujúci prenajímaných nehnuteľností a aké veľkosti a vlastnosti nájomných domov sa im páčia. Vytvorte si databázu a držte krok s týmito informáciami, aby ste vedeli, aký typ domov hľadať a ktoré si budú chcieť kúpiť.
Chyba č. 3: Slabá komplexná starostlivosť
To zahŕňa veľa, ale všetko to znamená to isté; nespustíte čísla tak, že skončíte so stratou. Tu sú komponenty dôkladného procesu povinnej starostlivosti vo veľkoobchode alebo pri oprave a prevrátení:
- Zistite, aký typ kupujúceho chcete dodať a koľko zaplatia za to, čo chcú.
- Zistite, čo chce váš cieľový kupujúci za zľavu na trhovú hodnotu.
- Ak kupujúci prenájmu, poznať trh s prenájmom, čo chcú pre peňažný tok a ako vypočítať investičný potenciál na prenájom nehnuteľností.
- V prípade fix & flip deal, VEĽMI dôkladný odhad nákladov na rehabilitačné práce.
- Pre fixné a prevrátené ponuky, realistický plán a časovú os na dokončenie.
- Ako predávať a nájsť nehnuteľnosti v núdzi, ktoré si môžete kúpiť za cenu, ktorá vám prinesie zisk a zároveň uspokojí potreby vášho kupujúceho.
Krátka zmena ktorejkoľvek z týchto položiek náležitej starostlivosti môže a často vedie ku katastrofe.
Chyba č. 4: Spokojnosť, pokiaľ ide o vášho kupujúceho (kupujúcich)
Začnete skvele, tvrdo pracujete na vybudovaní silnej databázy kupujúcich a položíte im všetky správne otázky, aby ste si boli istí, že hľadáte domy, ktoré budú vaši kupujúci chcieť. Koniec koncov, pomôže vám to mať istotu predaja, aj keď sa jeden kupujúci rozhodne obchod odovzdať. Splnenie potrieb viacerých rieši tento problém a môže dokonca vytvoriť konkurenciu.
Prvých pol tucta obchodov ide dobre a dostávate sa do tempa. Dokonca zvyšujete svoju aktivitu a robíte viac obchodov súčasne. Môžete mať troch alebo štyroch pracujúcich naraz a využívať výhody inteligentného nákupu. Problém môže nastať v priebehu niekoľkých mesiacov, keď zavoláte často kupujúcemu na prenájom s dohodou, ktorú ste práve napísali, a zistíte, že už nechce domy v tejto štvrti. Presunuli svoje zameranie do inej oblasti a cenového rozpätia. Nemôžete len vytvoriť zoznam kupujúcich a potom ich ignorovať, kým nebudete mať potenciálnu dohodu. Zostaňte v kontakte a aktualizujte svoje informácie.
Chyba č. 5: Príliš sa spoliehať na jedného dodávateľa v Fix & Flip
Pokiaľ ste si nezaložili LLC alebo partnerstvo s dodávateľom, mali by ste hľadať možnosti a pestovať vzťahy na zálohovanie svojich obľúbených rehabilitačných dodávateľov. Samozrejme, ak robíte svoj vlastný generálny kontrakt a prenajímate subdodávateľov, potom urobíte to isté, ak budete mať viac ako jedného elektrikára, inštalatéra atď. pri ťuknuťí.
Bez ohľadu na to, akí ste dobrí v riadení čísel a presných odhadoch pracovných miest, zmena dodávateľov môže prihodiť kľúčom do vašich plánov. Nechýba ani kvalitný komponent. Niekedy sa stáva, že subdodávatelia používajú dodávateľa alebo sa ich zamestnanci menia. Môže dôjsť k poklesu kvality práce, ktorý poškodí vaše vzťahy s kupujúcim. Vždy majte zálohy a možnosti.
Vyhnite sa týmto piatim chybám a vďaka svojim ziskom z veľkoobchodu s nehnuteľnosťami urobíte viac šťastných ciest do banky.
