Закони о стабилизацији ренте постоје од средине 1900-их. Ови прописи су имали за циљ да заштите станаре у зградама у приватном власништву од неправедних цена закупнина и повећања закупнина, док су и даље дозвољавали станодавцима да повећати кирију. Ево основе стабилизације станарине, као и предности и мане.
Закон о стабилизацији ренте из 1969. године
Закон о стабилизацији ренте из 1969. био је закон који је донео градоначелник Њујорка Џон Линдзи. Примјењује се на зграде у одређеним њујоршким окрузима, укључујући град Њујорк, које су изграђене између фебруара 1947. и марта 1969. Укључује зграде у приватном власништву са шест или више јединица.
Закон о хитној заштити станара из 1974
Закон о хитној заштити станара из 1974. године, такође познат као ЕТПА, проширио је законе о стабилизацији закупнине у Њујорку на делове округа Насау, округа Вестчестер и округа Рокланд. Такође је проширила покривеност на зграде изграђене пре 1974. године.
На кога се генерално односи стабилизација ренте
- Зграде у приватном власништву
- Изграђена између фебруара 1947. и пре 1. јануара 1974. године
- Зграде са 6 или више јединица
Основе стабилизације ренте
- Поставите ограничење на износ закупнине који се може наплатити
- Гранични проценат повећања закупнине
- Повећава се гранична учесталост закупнине
- Јединица мора да испуњава одређене стандарде становања
- Станари имају право на Обнова закупа
- Станар не може бити Исељени Осим ако је прекршен закуп
- Станар може да поднесе притужбе против станодавца
Повећање закупнине средњег закупа може бити дозвољено из следећих разлога
- Станодавац је повећао услуге закупцу или направио побољшања станарског стана
- Власник је извршио велико капитално унапређење имовине
- Економске тешкоће станодавца
Јединица може постати дерегулисана
Изнајмљивање стабилизованих станова може се дерегулисати на један од два начина.
- Ако је годишњи приход станара већи од 200.000 долара.
- Када месечна закупнина достигне одређени праг. На пример, ако месечна кирија достигне 2700 долара, јединица ће постати дерегулисана. Овај износ се разликује у зависности од општине и мењаће се сваке године.
Аргументи за стабилизацију ренте
Постоји много разлога зашто се људи залажу за законе о стабилизацији ренте. Ови укључују:
- Поштене цене закупнине – Стабилизација закупнине је начин да се приватни закуподавци држе под контролом и спрече их да наплаћују нечувене цене за своје закупнине.
- Приступачне цене закупа - Заговорници стабилизације станарине верују да би приступачно становање требало да буде доступно чак и у најскупљим градовима. Они верују да је захтевање да се одређене јединице регулишу закупнине једини начин да се спречи да људи буду наплаћивани из одређених области.
- Обезбеђење стамбеног простора – Пошто станодавци могу да повећају станарину за станове стабилизоване на најам само за извесно у процентима сваке године, дугорочни закупци неће бити наплаћени за своје станове надуваним закупнинама цене.
Аргументи против стабилизације ренте
Такође постоји неколико разлога због којих се људи противе стамбеним јединицама са стабилизованим закупом. Ови укључују:
- Смањење новоградње у области – Области са великим бројем јединица стабилизованих закупнином могу одвратити градитеље од изградње нових објеката у тој области. Разлог за то је двострук.
- Не можете да се такмичите са ниским закупнинама - Ако градите нову грађевину, желећете да добијете највишу могућу закупнину. Ако у близини има много некретнина са стабилизованим закупом, можда ћете имати потешкоћа да добијете високе цене за изнајмљивање. На пример, ако постоји пет стабилизованих трособних станова за изнајмљивање који сви наплаћују 1.000 долара месечно сваки и покушавате да прикупите 3.000 долара месечно за трособан, можда ћете имати потешкоћа да привучете закупац.
- Пропадање зграда ће спречити високе закупнине – Осим што се такмиче са нижим ценама закупа, многе зграде са стабилизованом рентом нису добро одржаване. Ово умањује новоградитеље јер се брину да неће моћи да одређују високе цене за своје изнајмљивање у насељу у таквом нереду.
- Повећана стопа погоршања стабилизованих јединица закупнине – јединице стабилизоване закупнине често имају цену испод фер тржишне вредности коју би станодавац могао да добије за закуп. Стога, станодавцима може бити тешко да остваре профит или чак да плате своје текуће рачуне, пошто се сви трошкови за имовину и даље заснивају на тренутним ценама.
- Уобичајено је за станодавце да учине минимални минимум како би ове јединице стабилизоване закупнине задржале у складу са важећим здравственим и безбедносним кодексима. Док је сврха стабилизације станарине да заштити станаре, она често има супротан ефекат, јер станари у овим становима често живе у лошим условима.
Стамбена криза у америчким градовима
Многи од највећих градова у Америци, као што су Њујорк и Сан Франциско, постали су прича о два града. Постоји мешавина станова са ниским закупом, који се погоршавају, и луксузних јединица са високим закупом, готово неприуштивих.
Теорија је да зато што појединци у јединицама са нижим ценама регулисане ренте живе у својим јединица дуже са врло малим прометом, долази до смањења понуде приступачних јединица у град. дакле, будући закупци који немају среће да имају јединицу регулисану закупнином мораће да плате више за свој стан због недостатка приступачних јединица. Повећана потражња повећава цене.
Неки тврде да би се без регулисања закупнина тржиште исправило и ови градови са високим ценама постали би приступачнији. Ове јединице са стабилизованом рентом би се вратиле на отворено тржиште, повећавајући понуду станова, а потражња би природно регулисала њихове цене. Док би се они који живе у садашњим стамбеним јединицама са стабилизованом рентом противили, милиони који траже приступачне станове имали би користи.
