Tjäna pengar på att renovera nödställda fastigheter för uthyrning

Köpa hyresfastigheter som ligger i en nödställda tillstånd är en strategi för att tjäna pengar som fastighetsinvesterare. Hyresfastigheter som är gamla eller är i utmätning kan ofta köpas till kraftiga rabatter. Lär dig vad du ska leta efter när du köper en fastighet, samt de bästa strategierna för att skapa värde.

Saker att leta efter som kan öka hyresvärdena

När man överväger en potentiell hyresfastighet finns det flera faktorer som kan peka på en lovande investering.

Grannskap- Titta på hyrespriserna i området. Har de ökat, minskat eller förblivit stillastående under de senaste tio åren? Om du köper dig in i ett område som återupplivar, kan du se hyrespriserna stiga avsevärt inom 10 år.
Hyresefterfrågan- Finns det många flerbostadshus eller flerfamiljshus i området? Om så är fallet har området ett stort antal hyresgäster och om du kan göra din fastighet eftertraktad bör du ha ett jämnt flöde av intresserade hyresgäster.
Tillgång till kollektivtrafik- Uthyrning som ligger inom gångavstånd till kollektivtrafiken är mycket efterfrågad. Detta inkluderar en busslinje eller ett järnvägssystem.
Möjlighet att lägga till ett sovrum- Om du kan göra om en lägenhet med 2 sovrum till en 3 sovrum kan du ta ut mer hyra. Det kan finnas en matsal eller bonusfamiljerum som lätt kan bli ett sovrum genom att stänga av en vägg och lägga till en garderob.
Skoldistrikt- Människor vill bo i ett område med ett bra skolsystem. Människor som inte har råd att köpa in sig i det skoldistriktet kommer att hyra.
Arbetsmarknaden- Attraherar jobb människor till området? Har ett stort företag precis öppnat ett högkvarter i närheten? Är arbetsgivare lättillgängliga från området, antingen med bil eller kollektivtrafik?
Tillgänglig parkering- Erbjuder fastigheten parkering utanför gatan, antingen i form av en uppfart eller en liten tomt? Du kan debitera hyresgästerna en månatlig parkeringsavgift eller bara räkna in den i månadshyran.
Utomhusutrymme- Uteyta är önskvärt för blivande hyresgäster, även om det är en gemensam bakgård.
Tvätt i lokalen- Att ha tvättmöjligheter på fastigheten är önskvärt för hyresgäster, även om den är myntdriven.
Leta efter renoveringar du kan hantera- Om du inte är händig själv, eller om du inte har en entreprenör du litar på, kanske du vill överväga fastigheter som behöver kosmetiska reparationer, som t.ex. byta ut en bänkskiva eller VVS-armaturer, snarare än de som behöver storskaliga renoveringar, till exempel all ny elektrisk. Renoveringskostnader kan snabbt öka och påverka din förmåga att tjäna pengar.
Köp fastigheten obebodd- Det kan vara en mardröm att få befintliga hyresgäster att flytta ut. Det blir lättare att renovera en fastighet som står ledig. Du kommer sannolikt att kunna ta ut högre hyror av de nya hyresgästerna efter att renoveringen är klar än vad du skulle få genom att höja en nuvarande hyresgästs hyra vid förnyelse av hyreskontraktet.

Renoveringar som hjälper till att öka hyresvärdet

Det finns många renoveringar som kan hjälpa öka värdet av din hyra. Kostnaden för dessa renoveringar kommer att variera kraftigt beroende på faktorer som landets område, kvaliteten på den valda produkten och arbetskostnaden. Uppskattningar av renoveringskostnader erhölls från Home Advisor's True Cost Guide,

Lägg till ett sovrum

I enheter som för närvarande är ett eller två sovrum kan en omvandling av ett befintligt rum till ett extra sovrum öka månadshyran avsevärt. Kontrollera med din lokala byggnadsavdelning för att se till att utrymmet är upp till koden, till exempel rätt takhöjd, utträdesfönster, och garderob.

Genomsnittlig kostnad- 100 $ om du bara behöver lägga till en garderob. Mellan 1 500 $ och 5 000 $ om du behöver gå igenom byggnadsavdelningen och lägga till rätt utgångspunkt.

Uppdateringar av badrum och kök

Badrum och kök säljer fastigheter och de hyr ut lägenheter snabbt också. I vissa situationer kan det vara nödvändigt att tömma ett helt kök eller bad, men det är inte nödvändigt många gånger. Mindre uppgraderingar bidrar långt till att öka värdet, som:

Återläggning av köksskåp - Genomsnittlig kostnad - $2600
Byte av daterade bänkskivor med kvarts eller granit- Genomsnittlig kostnad - $3000
Återkakla en Backsplash- Genomsnittlig kostnad - $1500
Kakla om ett badrumsgolv – Genomsnittlig kostnad- 100 kvadratfot- $1500-$2000
Kakla om en duschvägg- Genomsnittlig kostnad - $15-$20 per kvadratfot
Byte av en daterad badkåpa – Genomsnittlig kostnad varierar- $85- $2000
Byta ut en toalett- Genomsnittlig kostnad - $100
Byte av vitvaror- Genomsnittlig kostnad- Kylskåp- $500-$3000; Spis-$650-$2000, Diskmaskin-$400-$700; Fläktkåpa - $200-$3000.
Byte av VVS-armaturer – Kostnaderna varierar mycket - $20 till långt över $1000
Byte av belysningsarmaturer – Kostnaderna varierar mycket - $20 till långt över $1000
Ett nytt lager färg - Genomsnittlig kostnad gör-det-själv- $40 för en gallon färg, $15 för en pensel. Genomsnittlig målare - $30 i timmen plus färgkostnad och material.

Mer funktionell layout

Att ta bort en vägg mellan kök och vardagsrum kan göra utrymmet mer funktionellt och mer tilltalande för blivande hyresgäster. Du måste anlita en arkitekt för att se om väggen är bärande. Om det är det måste du lämna in arkitektplaner till staden, ta ut tillstånd och installera ordentligt stöd för att ta ner muren.

Genomsnittlig kostnad - $300 till $1000 icke-lastbärande. $1200 till $3000 lastbärande.

Att byta ut sliten matta, daterat kakel eller lägga på trägolv gör en enorm skillnad i värdet på din hyra.

Genomsnittlig kostnad för trägolv - $5 till $10 per kvadratfot, plus $3 till $10 per kvadratfot för installation.

Byt ut fixturer

Att byta ut VVS-armaturer och belysningsarmaturer i hela lägenheten hjälper till att förändra hela enhetens utseende.

Kostnaderna varierar mycket beroende på kvaliteten på den valda armaturen.

Byt ut Windows

Att byta ut äldre fönster hjälper till att förhindra drag och minimera buller utifrån.

Genomsnittlig kostnad - $300 till $700 per fönster.

Maximera lagringen

Att installera garderobssystem kommer att tilltala hyresgästerna eftersom lägenheter vanligtvis saknar förvaring.

Genomsnittlig kostnad - $1000

Nymålat

Ett nytt lager färg kan snabbt återuppliva ett utrymme.

Genomsnittlig kostnad- Interiör- $1750.

Installera en diskmaskin

Att installera en diskmaskin kan spara pengar i längden genom att dra ner på vattenkostnaderna.

Genomsnittlig kostnad - $300 till $700 för diskmaskin. $350 för installation. $150 för en rörmokare för en vattenledning. $50 till $100 per timme för en elektriker för uttag och krets.

Curb Appeal

Fastighetens exteriör blir det första som hyresgästen ser. Staket eller ledstång måste vara i gott skick. Fönsterluckor ska vara målade och ordentligt fastsatta. Ett nytt lager färg kan lysa upp exteriören. Några buskar eller växter kan hjälpa fastigheten att kännas mer som hemma.

Genomsnittlig kostnad för att måla exteriör - 2 500 USD.

Off-Street Parkering

Att erbjuda hyresgäster parkering utanför gatan är en stor fördel. Om du har möjlighet att bygga ut en befintlig uppfart eller lägga till en carport, kan din enhet kräva en högre hyra.

Genomsnittlig kostnad för asfaltuppfart - $3 till $4 per kvadratfot.

Renoveringar som kan bryta banken

Tillägg

Att lägga till fastighetens kvadratmeter kommer att kosta tiotusentals dollar initialt, men kommer också att öka din årliga fastighetsskatteräkning. Du kommer förmodligen att bli bättre av att renovera en befintlig struktur.

Genomsnittlig kostnad för tillägg - $80 till $200 per kvadratfot.

Tarmrenovering

Om du köper en fastighet som behöver rensas till dubbarna, kan du snabbt vara över huvudet. Oförutsedda strukturella problem, mögelproblem, entreprenörsproblem och materialkostnader kan leda till att initiala uppskattningar fördubblas eller tredubblas. Om du är oerfaren med storskaliga renoveringar är det bäst att köpa en hyresfastighet som bara behöver kosmetiska förbättringar.

Lyxmaterial

Även om avancerade material är vackra och hjälper dig att snabbt attrahera en hyresgäst, riskerar du att förbättras för mycket. Om alla andra hyror i området går för 1 000 USD, är det inte troligt att en hyresgäst spenderar 2 000 USD i månaden för att bo i din hyra på grund av ett badrum i marmor.

Mindre hållbara material

Uthyrning kräver mycket missbruk. Materialen måste vara estetiskt tilltalande, men också hållbara. Bänkskivor i marmor ser vackra ut, men de blir lätt flisade och fläckiga och måste bytas ut.

Ersätter föremål som fortfarande har ett användbart liv

Ett annat renoveringsmisstag är att anta att allt måste bytas ut. Många föremål kan repareras för en bråkdel av kostnaden. Till exempel kan fastigheten ha ett originalräcke runt verandan med några saknade balustrar. Istället för att byta ut hela räcket kan du låta en bruksarbetare skräddarsy de nödvändiga balustrarna till ett rimligt pris.