En verklig utestängningsförhandling med banken

Denna steg-för-steg, verkliga förhandlingsprocess beskriver upplevelsen av en köpare som handlar med en bank för köp av en avskärmad egendom. Banken köpte lånet i ett paket skilt från den ursprungliga långivaren - eller åtminstone den som hade haft det när betalningsförsummelsen inträffade.

Förhandlingarna tog lite över en och en halv vecka och banken verkade avsiktligt bortse från problemen i hemmet som de försökte lossa. Men till slut triumferade köparen eftersom de inte slutade och tog alla faktorer i beaktande.

Fakta om avskärmning

Värdet på bostaden var mellan 225 000 och 300 000 dollar i bättre tider. Bankens ursprungliga listpris var 179 000 $. De köparens erbjudande gjordes ett halvår eller så senare när bostaden noterades till $119 900.

Hemmet behövde ett nytt septiksystem på en tomt som var för liten för ett lakfält i ett område med mycket strikta miljölagar. Processen för att ta emot variansen för förvaringstankar förväntades ta från 30 till 45 dagar, med ett resultat som inte var garanterat.

Banken var mycket tydlig med att den skulle göra nej framställningar om tillståndet, och det skulle inte betala för några reparationer.

Köparens erbjudande

Köparen fick några initiala uppskattningar för septikarbetet innan de lade det första erbjudandet. Det fanns inga andra erbjudanden på bordet då, även om bostaden visades upp lite. Det verkade vara i förvånansvärt gott skick, vilket krävde tillägg av en värmare för omedelbar inflyttning om septiken var rätt.

Köparen erbjöd 108 000 USD med 20 % ned, beroende på att den septiska variansen beviljades och att säljaren betalade 10 000 USD för septisk installation innan stängning. Det krävde köparens långivare.

Bostaden var en stöld till fullt utropspris, även om septiken måste bytas ut efter stängning på köparens bekostnad. Men köparen hade inte tillräckligt med kontanter för att göra det, så det måste göras av säljaren eller åtminstone måste det finansieras i priset.

Tvistepunkter

Banken skulle bara använda motbudsformulär och upprepade varje förhandlingsobjekt i varje. Blanketterna verkade vara datorgenererade.

Banken ville ha ett slutdatum för tidigt för att garantera att avvikelsen kunde godkännas i tid och septiken installeras innan stängning. Den ville ha 100 dollar per dag från köparen om han gick förbi det datumet "utan säljarens fel."

Bankens första moterbjudande angav att det inte skulle löna sig för en undersökning, men det skulle kreditera köparen 1 500 $ mot sina avslutande kostnader. Den erbjöd sig inte att betala något för septikinstallationen. Räknaren låg på det fulla listpriset på 119 900 $.

Förhandlingarna

Förhandlingarna kretsade kring försäljningspriset, septikkostnaden, undersöknings-/stängningskostnaderna och skadeståndsklausulen på 100 USD per dag med den korta perioden fram till stängning. Varje disk från köparen bad om mer och att ta bort eventuell betalning av skadestånd om köparen inte kunde få dessa artiklar färdiga i tid på grund av förseningar i länet.

Resultatet

Till slut krävdes det lite kreativitet för att få affären klar, men den blev klar. Köparen lade ett slutgiltigt moterbjudande och banken kom tillbaka med ett OK på det.

Försäljningspriset skulle vara 120 500 $, även om köparen hade fått banken hela vägen ner till 112 000 $ under processen. Säljaren skulle betala en förskottsavgift på 1 500 USD för att få septisk avvikelseprocess klar, samt 10 000 USD för ett nytt septiksystem och 500 USD för slutkostnader för köparen. Och slutdatumet förlängdes.

Hur hände det?

Köparen fick banken att ta affären och lägga ut $12 000 genom att skicka den sista räknaren med försäljningspriset ökat från $112 000 med nästan inga andra eftergifter.

Det är ett nettoförsäljningspris på 108 500 USD, men köparen skulle inte behöva några andra kontanter än 20 % för handpenningen och andra stängningskostnader. Det var en stor affär för köparen, som skulle stänga ett hem som var inflyttningsklart 50 000 $ plus i omedelbart eget kapital.