Hyresstabiliseringslagar har funnits sedan mitten av 1900-talet. Dessa bestämmelser var avsedda att skydda hyresgäster i privatägda byggnader från orättvisa hyrespriser och hyreshöjningar, samtidigt som hyresvärdarna kan höja hyran. Här är grunderna för hyresstabilisering, samt för- och nackdelar.
Hyresstabiliseringslagen från 1969
Hyresstabiliseringslagen från 1969 var en lag som antogs under New Yorks borgmästare, John Lindsay. Det gäller byggnader i vissa län i New York, inklusive New York City, som byggdes mellan februari 1947 och mars 1969. Det inkluderar privatägda byggnader med sex enheter eller fler.
Emergency Tenant Protection Act från 1974
Emergency Tenant Protection Act från 1974, även känd som ETPA, utökade hyresstabiliseringslagarna i New York till att omfatta delar av Nassau County, Westchester County och Rockland County. Det utökade också täckningen till byggnader byggda före 1974.
Vem Hyresstabilisering gäller i allmänhet
- Privatägda byggnader
- Byggd mellan februari 1947 och före 1 januari 1974
- Byggnader med 6 eller fler enheter
Grunderna för hyresstabilisering
- Sätt gräns på hyran som kan debiteras
- Begränsa andelen hyreshöjningar
- Begränsa frekvensen av hyreshöjningar
- Enheten måste uppfylla vissa normer för boende
- Hyresgäster har rätt till Förnyelse av hyreskontrakt
- Hyresgäst kan inte vara Vräkts Om det inte bryter mot hyresavtalet
- Hyresgästen kan lämna in klagomål mot hyresvärden
Hyreshöjning mellan hyreskontraktet kan tillåtas av följande skäl
- Hyresvärden utökade tjänsterna till hyresgästen eller gjorde förbättringar av hyresgästens lägenhet
- Hyresvärden utförde större kapitalförbättringar på fastigheten
- Hyresvärdens ekonomiska svårigheter
Enheten kan bli avreglerad
Hyresstabiliserade lägenheter kan avregleras på ett av två sätt.
- Om hyresgästens årliga inkomst är över 200 000 USD.
- När månadshyran når en viss tröskel. Till exempel, om månadshyran når $2700, kommer enheten att avregleras. Detta belopp skiljer sig beroende på kommun och kommer att ändras varje år.
Argument för hyresstabilisering
Det finns många anledningar till att människor är för lagar om hyresstabilisering. Dessa inkluderar:
- Rättvisa hyrespriser - Hyresstabilisering är sättet att hålla privata hyresvärdar i schack och förhindra dem från att ta ut upprörande priser för sina hyror.
- Överkomliga hyrespriser - Hyresstabiliseringsförespråkare anser att prisvärda bostäder bör finnas tillgängliga även i de dyraste städerna. De tror att krav på att vissa enheter ska hyresregleras är det enda sättet att hindra människor från att prissättas från vissa områden.
- Bostadssäkerhet- Eftersom hyresvärdar bara kan höja hyran på hyresstabiliserade lägenheter med en viss procent varje år kommer långtidshyresgäster inte att prissättas ur sina lägenheter med förhöjd hyra priser.
Argument mot hyresstabilisering
Det finns också flera anledningar till att människor är emot att ha hyresstabiliserade lägenheter. Dessa inkluderar:
- Minska nybyggnation i området – Områden med ett högt antal hyresstabiliserade lägenheter kan avskräcka byggare från att bygga nybyggnation i området. Anledningen till detta är tvåfaldig.
- Kan inte konkurrera med låga hyror - Om du bygger nybyggnation vill du få högsta möjliga hyra. Om det finns många hyresstabiliserade fastigheter i närheten kan du ha svårt att få höga priser på din uthyrning. Till exempel, om det finns fem hyresstabiliserade trerumslägenheter som alla tar ut 1 000 USD i månaden var och en och du försöker samla in 3 000 USD i månaden för en 3-sovrum, kan du ha svårt att attrahera en hyresgäst.
- Försämrade byggnader kommer att förhindra höga hyror - Förutom att konkurrera med lägre priser, är många hyresstabiliserade byggnader inte väl underhållna. Detta förringar nya byggare eftersom de oroar sig för att de inte kommer att kunna kräva höga priser för sina hyror i ett grannskap i sådan oordning.
- Öka graden av försämring av hyresstabiliserade enheter - Hyresstabiliserade enheter är ofta prissatta under det verkliga marknadsvärdet som en hyresvärd kan få för hyran. Därför kan hyresvärdar ha svårt att tjäna pengar eller till och med betala sina nuvarande räkningar, eftersom alla utgifter för fastigheten fortfarande är baserade på aktuella priser.
- Det är vanligt att hyresvärdar gör det absoluta minimum för att hålla dessa hyresstabiliserade enheter upp till gällande hälso- och säkerhetsregler. Syftet med hyresstabilisering är att skydda hyresgästerna, men det har ofta motsatt effekt, eftersom hyresgästerna i dessa lägenheter ofta lever under undermåliga förhållanden.
Bostadskris i amerikanska städer
Många av de största städerna i Amerika, som New York och San Francisco, har blivit en berättelse om två städer. Det finns en blandning av låghyra, försämrade hyresstabiliserade lägenheter och höghyra, nästan oöverkomliga lyxlägenheter.
Teorin är att eftersom individerna i de lägre prissatta hyresreglerade enheterna bor i sina enheter längre med mycket liten omsättning, det finns en minskning av utbudet av prisvärda enheter i stad. Därför, blivande hyresgäster som inte har turen att ha en hyresreglerad enhet kommer att få betala mer för sin lägenhet på grund av bristen på prisvärda lägenheter. Ökad efterfrågan ökar priserna.
Vissa hävdar att utan hyresreglering skulle marknaden korrigera sig själv och dessa dyra städer skulle bli mer överkomliga. Dessa hyresstabiliserade lägenheter skulle komma tillbaka till den öppna marknaden, öka utbudet av lägenheter och efterfrågan skulle naturligtvis reglera deras priser. Medan de som bor i nuvarande hyresstabiliserade lägenheter skulle invända, skulle de miljoner som letar efter prisvärda lägenheter gynnas.
