Birçok gayrimenkul yatırımcısı birden fazla mülkle ilgileniyor ve satın alımlarında kaldıraç kullanıyor. Bir yatırımın uygulanabilirliğine karar verirken kullanılan ölçütlerden biri, ilk yıldaki beklenen Özsermaye Getirisi'dir.
İki mülk benzerse, ilk yılda en iyi getiriyi sağlayacak olan kısa vadeli yatırım için daha iyi olabilir. Bunu öğrenmek için Vergi Sonrası Nakit Akışını (CFAT) belirlemeniz gerekir. Bu örnek için CFAT'nin 11.000 ABD doları olduğunu varsayacağız. Örneğin peşinat olarak mülk edinimi için yatırılan nakit, denklemin bir sonraki parçasını temsil ediyor. Diyelim ki alıcı 170.000$ yatırdı. Daha sonra özsermaye getirisini hesaplamak için CFAT'ı yatırılan nakde bölmeliyiz:
11.000 ABD Doları / 170.000 ABD Doları = 0,065 veya %6,5
Bir mülk satın alırken bunun ve diğer hesaplamaların matematiğini kontrol etmek için bir emlak mali hesaplayıcısı kullanabilirsiniz.
Kiralık mülk yatırımı zenginlik oluşturmak için harika bir araçtır. Kiralık mülk yatırımcısı öncelikle iki şey ister: 1) aylık pozitif nakit akışı ve 2) değer ve özsermaye takdiri.
Kiralık Mülk Trendleri
Kiralar gibi kiralık konuta olan talep de artıyor ve 2018'de ABD'de ev sahiplerinden çok kiracılar vardı. Bu eğilimin devam etmesi bekleniyor. İlk kez ev satın alma olasılıkları en yüksek olan Y kuşağı, aile kurmayı ve ev sahibi olmayı geciktiriyor çünkü Resesyona girdikten sonra hala rekor düzeyde öğrenci kredisi borcu ödüyorlar kazanç.
Şu andaki en büyük zorluk, özellikle de kiralamaya hazır mülkler ararken, uygun fiyatlı ürünler bulmaktır. Kira talebi arttıkça kiraları artırmak ve bunun sonucunda daha iyi nakit akışı sağlamak mümkündür.
Nakit Akışı ve Faydalar
Gayrimenkul yatırımının borsa veya tahvil piyasası yatırımcısına sağlanmayan bazı avantajları vardır. İpotek faizi, vergiler ve sigorta kira gelirinden düşülebilir. Ayrıca onarım, bakım, çöp toplama, su ve kanalizasyon, yönetim ücretleri, vergiler, sigorta ve daha fazlası gibi işletme giderleri de düşülebilir.
2018 vergi yılı için yürürlüğe giren Vergi Kesintileri ve İstihdam Yasası (TCJA), ev sahiplerine yönelik düşülebilir faizlere kısıtlamalar getiriyor. Ancak bu değişiklikler, sahibi tarafından kullanılmadığı sürece kiralık gayrimenkulü etkilemez. 27,5 yıl üzerinden hesaplanan amortismanın hâlâ yıllık silinmesi söz konusudur. Dahası, TCJA, bu kesintilerin yatırımda net bir zarar yaratmaması durumunda, ilk yılda Bölüm 179 kesintisinin iki katına kadar izin vermektedir. 1031 Vergi Ertelenmiş Borsası, bir mülkü kârla satma ve parayı başka bir mülke aktarma kurallarına uyulması durumunda, sermaye kazancı vergilerini ileriye taşımak için kullanılabilir.
Özsermaye ve Borç Ödemesi
Tarih, uzun vadede bir mülkün değerinin artma ihtimalinin yüksek olduğunu kanıtladı. İpotekinizi öderken aynı zamanda özsermaye de oluşturuyorsunuz. Bu, satış zamanının geldiğine karar verdiğinizde bu tarafta da bir ödül olması gerektiği anlamına gelir.
