Перш ніж почати роздавати ключі від свого дому як господар на Airbnb, VRBO, HomeAway або іншому сайті спільного використання житла, переконайтеся, що ви знаєте, як звітувати та сплачувати податки на прибуток. Важливо знати деталі, тому що ви повинні розділити ділове та особисте використання вашого домашнього простору та визначити дні, які використовуються для оренди.
У цій статті ви дізнаєтеся про податки Airbnb, зокрема про те, коли ваш дохід приймаючої сторони підлягає оподаткуванню, як відраховувати витрати та як звітувати про федеральний податок на прибуток.
Ключові висновки
- Господарі Airbnb подають свої податкові звіти за Додатком E або Додатком C, залежно від того, чи надають вони суттєві послуги гостям.
- Якщо ви використовуєте свій будинок особисто, ви повинні розділити особисті витрати та витрати на оренду.
- Щоб розрахувати податкові відрахування, ви повинні визначити, яка частина вашого будинку здається в оренду та скільки днів на рік вона використовується для такої оренди.
- Якщо у вас є гості Airbnb лише кілька днів на рік, вам не потрібно звітувати про доходи, але ви не можете вираховувати витрати.
Як визначити, чи оподатковується ваш дохід Airbnb
Ваш дохід через Airbnb не оподатковується, якщо ви здаєте частину свого будинку в оренду лише на кілька днів на рік. Дні оренди – це дні, коли хтось платить справедливу ринкову вартість за будинок або кімнату. Правило IRS говорить, що ви не повинні платити податки на дохід, отриманий від оренди, якщо:
- Ви орендуєте житло не більше ніж на 14 днів протягом року.
- Ви самостійно користуєтеся житлом 14 днів або більше протягом року або принаймні 10% від загальної кількості днів, коли ви здаєте його іншим.
Правило 14 днів також діє, якщо ви просто здаєте кімнату або частину будинку. Якщо у вас є гості Airbnb лише кілька днів на рік, вам не доведеться платити податок на прибуток з отриманих грошей, але ви також не можете вирахувати будь-які витрати як господар.
Оренда All vs. Частина вашого дому
Ваша податкова ситуація різниться залежно від того, чи використовуєте ви особисто повністю чи частину будинку протягом року.
Якщо ви не проживаєте в будинку, ви можете списати всі витрати на майно, але тільки за ті дні, коли ви орендуєте його за справедливою ринковою вартістю.
Якщо ви здаєте в оренду лише частину майна або особисто користуєтеся будь-якою частиною майна, ви можете списати лише ту частину, яка використовується для оренди, і лише за ті дні, коли ви її орендуєте.
Вирахування витрат на оренду
Щоб вирахувати витрати як господаря Airbnb, почніть з розділення своїх витрат на дві категорії: прямі витрати та непрямі витрати.
Ви можете вирахувати всі витрати, безпосередньо пов’язані з вашим хостингом Airbnb, наприклад комісії, сплачені Airbnb, рекламу або місцеві ліцензії та збори.
Ви можете вирахувати витрати на житло, але лише для частини вашого будинку, яка використовується для вашого хостингу Airbnb. До непрямих витрат належать комунальні послуги, інтернет та амортизація. Наприклад, якщо ви орендуєте кімнату, ви повинні розрахувати площу кімнати як відсоток від площі вашого будинку та вирахувати лише цю частину своїх витрат.
Деякі витрати можуть бути прямими або непрямими. Наприклад, якщо у вас є послуги з прибирання лише кімнати, яку ви здаєте в оренду, це прямі витрати. Якщо ви наймаєте послуги з прибирання всього будинку, включаючи кімнату, яка використовується для гостей Airbnb, це непрямі витрати, і ви повинні розрахувати відсоток, який використовується для оренди.
Повідомлення про дохід від оренди у податковій декларації
Ви повинні звітувати та сплачувати податки з вашого доходу як господаря. Форма, яку ви використовуєте для звітування про доходи та витрати Airbnb, залежить від того, чи пропонуєте ви суттєві послуги для зручності ваших гостей, як-от регулярне прибирання, зміна білизни або подача сніданку.
Якщо ви не надаєте суттєвих послуг, вважається, що ви займаєтеся орендою нерухомості, і ви звітуєте про доходи та витрати в Додатку E – Додаткові доходи та збитки.
Якщо ви надаєте своїм гостям істотні послуги, як-от сніданок або щодня свіжу білизну, все змінюється. Ви більше не вважаєтьсяте орендодавцем; тепер ви працюєте в сфері послуг.
Стати сферою послуг означає:
- Весь ваш дохід оподатковується (без правила 14 днів)
- Тепер ви повинні сплатити податок на самозайнятість (соціальне забезпечення/медичне забезпечення) з цього доходу
- Ви подаєте податкову декларацію про свій бізнес за Додатком C.
Межу між доходом від оренди та доходом від самозайнятості часто важко побачити. Зверніться до податкового фахівця, перш ніж подавати податки через Airbnb, щоб підтвердити вашу податкову класифікацію як орендодавця чи власника бізнесу.
Обмеження доходу щодо вирахування витрат на оренду
Іншим поворотом у відмінності між господарями Airbnb як орендодавцями чи особами, які займаються обслуговуванням, є податкові втрати.
Здача майна в оренду вважається пасивною діяльністю, навіть якщо ви активно берете участь у бізнесі. У цьому випадку ви зможете вирахувати лише витрати в межах суми вашого доходу; іншими словами, ви не можете мати втрати.
З іншого боку, якщо ви керуєте Airbnb як сервісним бізнесом, це означає, що ви можете прийняти всі збитки без обмежень.
Якщо ваші збитки за податковий рік обмежені, ви можете перенести надлишкові збитки для компенсації доходу в наступних податкових роках.
Часті запитання (FAQ)
Як господар Airbnb, що я можу списати?
Ви можете списати всі свої витрати, пов’язані з перебуванням у хості Airbnb, як-от комісія Airbnb, витрати на рекламу, юридичні та професійні витрати. Ви також можете вирахувати витрати на користування своїм житлом, але лише за дні, коли ви здавали його в оренду, і лише за ту частину вашого житла, яка була здана в оренду за справедливою ринковою вартістю. Прикладами спільних ділових і особистих витрат є прибирання та обслуговування, комунальні послуги, страхування вашого будинку та податки на майно
Чи вважаються господарі Airbnb самозайнятими?
Хтось вважається самозайнятим, якщо займається бізнесом для себе. Господар Airbnb може вважатися самозайнятим, якщо він пропонує значні послуги та веде бізнес для отримання прибутку. Якщо власник бізнесу є самозайнятим, він може отримати повну суму відрахувань, щоб мати збитки, але він також підлягає сплаті податку на самозайнятість для соціального страхування та медичної допомоги.
Чи надішле мені Airbnb будь-які форми для моїх податків?
Airbnb має надсилати вам річний податковий звіт Форма IRS 1099-K якщо ви відповідаєте наступним критеріям:
- Ви є громадянином США, іноземцем, що проживає в США, або працюєте як юридична особа США
- Ваші валові виплати за рік перевищили 20 000 доларів США
- У вас було більше 200 транзакцій за рік
Ви також можете отримати 1099-K, якщо з ваших платежів утримувалися податки або якщо ви працюєте в Массачусетсі чи Вермонті.
Форма 1099-K повідомляє про загальну суму платежів за рік, щомісяця, а також будь-який утриманий федеральний прибутковий податок.
