Хоча існує безліч способів інвестувати свої гроші, опитування Gallup 2019 року показало, що 35% американських респондентів вважають, що нерухомість є найкращим варіантом довгострокового інвестування; тоді як 27% говорять про акції. Якщо у вас є готівка, і ви хочете вкласти свої гроші в роботу, одним з варіантів інвестування, який варто розглянути, є прибуткова нерухомість.
Основи доходу власності
Дохідна власність — це нерухомість, придбана та розроблена з наміром отримувати від неї дохід.
Прибуткова нерухомість може бути житловою, як-от односімейні будинки чи багатоквартирні, або комерційною. Власники заробляють гроші, тримаючи та здаючи в оренду нерухомість, поки вона подорожчає, а потім продають її з прибутком.
Перш ніж робити будь-які інвестиції, уряд США радить розглянути такі питання:
- Який тип прибутку ви можете очікувати від своїх інвестицій?
- Як швидко ви можете отримати свої гроші, якщо вам потрібно продати або перевести свої інвестиції в готівку?
- Які відсотки ви можете очікувати на свої гроші?
- Наскільки великий ризик?
- Чи диверсифіковані ваші інвестиції?
- Чи існують податкові переваги для конкретної інвестиції?
Коли ви вирішили, що готові інвестувати свої гроші, ось п’ять переваг придбання прибуткової нерухомості.
1. Ти відповідальний
Ви обираєте, у яку нерухомість інвестувати, якому орендарю здавати в оренду, скільки ви стягуватимете за оренду, і як ви будете керувати та підтримувати майно при здачі його в оренду орендарям. Ви можете скористатися такими послугами, як Airbnb або VRBO, щоб надати короткострокове перебування у відпустці, або скористатися компанією з управління нерухомістю, щоб допомогти вам знайти та обслуговувати довгострокових орендарів.
Хоча інвестиції в акції чи взаємні фонди дають вам певну свободу (оскільки ви можете вибрати акції або взаємний фонд, у який ви хочете інвестувати), ви все ще дозволяєте комусь іншому керувати вашим гроші.
2. Оцінка власності
Однією з найбільш унікальних можливостей інвестування в нерухомість є те, що ви можете використати невелику суму власних грошей, а решту позичити у кредитора, часто в чотири-двадцять разів більше. Це називається кредитним плечем. Якщо ви купуєте нерухомість, використовуючи значно більше боргових зобов’язань, ніж акціонерного капіталу, інвестиція вважається «високо залученою».
Використання кредитного плеча:
Ви інвестуєте 10 000 доларів власних грошей, щоб купити нерухомість, і позичаєте 90 000 доларів у банку. Об’єднавши свої гроші з позиченими грошима банку, тепер ви можете купити актив на 100 000 доларів США.
Припустімо, що кожен рік протягом 10 років ваш інвестиційна нерухомість подорожчає на 5%. Ось де вміння використовувати важелі принесе вам користь. Оцінка стосується всього активу вартістю 100 000 доларів США, а не лише 10 000 доларів США ваших власних грошей.
Рік 0: 100 000 доларів США
1,05 (подорожчання)
Рік 1: 105 000 доларів США
1,05 (подорожчання)
Рік 2: 110 250 доларів США
Рік 10: $162 889
Через 10 років ваш вартість майна зросла б майже на 63 000 доларів США. Таким чином, ви перетворили б свої інвестиції в розмірі 10 000 доларів США на прибуток у розмірі понад 60 000 доларів США, просто використовуючи кредитне плече.
3. Гроші у вашій кишені
Якщо ви маєте намір розмістити орендарів у своїй інвестиційній нерухомості, ви зможете отримувати дохід від оренди. Будь-які гроші, які залишаться після оплати ваших витрат, будуть грошима у вашій кишені.
Припустімо, у вас є орендар, чия орендна плата становить 1100 доларів на місяць, а ваш іпотечний платіж PITI становить 700 доларів на місяць. Таким чином, якщо відняти 700 доларів США від 1100 доларів США, у вас залишиться 400 доларів США щомісяця.
З цих 1100 доларів США припустимо приблизно 5% щомісячних витрат на технічне обслуговування та 5% витрат на вакансію. Тому ви повинні щомісяця вкладати 110 доларів на спеціальний банківський рахунок, щоб вирішити проблеми з обслуговуванням і потенційні витрати на вакансію. Коли все сказано і зроблено, ви матимете приблизно 290 доларів щомісяця валового прибутку.
$1100 (місячна оренда)
-$700 (щомісячний платіж за іпотекою PITI)
=$400
-$110 (для обслуговування та проблем з вакансією)
=290$ (ваш щомісячний пасивний дохід від оренди нерухомості)
4. Допомога з вашою іпотекою
Найпопулярнішим видом кредиту є іпотека з фіксованою ставкою на 30 років. Він має процентну ставку, яка залишатиметься незмінною протягом усього 30-річного терміну позики. На початку позики на відсотки сплачується значно більше грошей, ніж на основну суму, але до 15 року розподіл наближається до 50/50. Отже, чим довше ви володієте майном, тим більшу частину основної суми кредиту сплачують ваші орендарі, і тим більше багатства ви створюєте для себе.
Скажімо, у вас є банківська позика на суму 90 000 доларів із щомісячним платежем за іпотекою 500 доларів. У перший рік приблизно 385 доларів із цього платежу підуть на виплату відсотків, а 115 доларів підуть на виплату основної суми позики.
115 доларів США (щомісячний платіж основної суми) * 12 (місяців) = 1380 доларів США (зниження основної суми за рік)
$90 000 (початкова позика)
– $1380 (основна сума через 1 рік)
= 88 620 доларів США (залишок кредиту після 1 року)
До 15 року приблизно 270 доларів щомісячного платежу по іпотеці піде на відсотки, а решта 230 доларів – на основну суму.
230 доларів США (щомісячний платіж основної суми) * 12 (місяців) = 2760 доларів США (зниження основної суми за рік)
Щороку, коли ви володієте цією нерухомістю, ви використовуєте гроші орендаря для погашення боргу. Зменшивши суму вашої позики, ви накопичите багатство, оскільки зрештою зможете отримати доступ до цих грошей шляхом рефінансування кредиту або продажу нерухомості.
5. Списання податків
Як власник орендованого майна, ви маєте право на податкові відрахування. Ви можете списати:
- Відсотки по вашій іпотеці
- Відсотки за кредитними картками, які використовуються для купівлі нерухомості
- страхування
- Технічний ремонт
- Витрати на відрядження
- Юридичні та професійні гонорари
- Податки на майно
Амортизація
Крім усіх цих відрахувань, уряд також дозволяє амортизувати ціну покупки ваше майно на основі встановленого графіка амортизації, навіть якщо ваше майно фактично зростає значення.
Використовуючи наведений вище приклад, ви отримуєте 3480 доларів США доходу від оренди за рік (290 доларів США щомісяця * 12 місяців). Якби ви заробили ці гроші на звичайній роботі або на фондовому ринку, ви б втратили значну їх частину на сплату податку на прибуток. Однак, володіючи орендованим майном, ви можете компенсувати дохід у розмірі 3480 доларів США витратами на амортизацію вашого нерухомості, таким чином маючи можливість зменшити (або повністю скасувати) суму податків, які ви повинні сплачувати на оренду дохід.
