Якщо орендоване майно не управляється належним чином, воно впаде в руїну. На щастя, існує кілька різних способів управління майном відповідно до потреб кожного орендодавця. Ви можете бути повністю в руках, або ви можете вирішити все аутсорсингувати. Ось три стратегії управління, які повинен розглянути кожен потенційний орендодавець, які дозволять підтримувати ваше майно в робочому стані та приносити прибуток.
3 стратегії управління орендованим майном
Перш ніж ви зможете вибрати правильну стратегію для вас, вам потрібно зрозуміти всі різні сфери орендованого майна, якими потрібно керувати. Обов’язки орендодавця з управління можна розділити на три частини:
- Управління орендарями
- Управління обслуговуванням майна та перевірками
- Управління фінансами
1. Управління орендарями
Це та частина управління орендою майна, яка є найбільш безпосередньою та найбільш очевидною. Однак бути успішним орендодавцем передбачає набагато більше, ніж просто збір орендної плати. Ви повинні керувати:
-
Орендна плата:Встановлення термінів виконання. Збір орендної плати кожного тижня або місяця. Встановлення пені та пільгових періодів. Робота з несплаченою орендною платою.
- Договори оренди: Перевірка того, що договір оренди включає всі юридичні умови, які вимагаються законодавством про орендодавця вашого штату. Переконайтеся, що договір оренди відповідає найновішій версії закону. Керування датою початку та закінчення оренди для всіх орендарів.
- Перевірка орендарів: Реклама вакансії. Призначення зустрічей. Перевірка інформації по заявках. Ви також можете визначити, чи підходять певні орендарі.
- В'їхати: Підписання договорів оренди. Перегляд правил, вимог і положень. Збір застави та орендної плати за перший місяць. Огляд та відмітка поточного стану орендованого приміщення.
- Вирушати: Перевірка фактичного закінчення терміну оренди. Перевірка стану орендованого приміщення на наявність пошкоджень. Початок процесу пошуку нового орендаря для квартири.
- Скарги орендарів: Подання скарг. Налаштування плану гри для вирішення проблеми.
- Заявки на ремонт: Швидке реагування на запити. Пріоритет важливості ремонту. Зробити ремонт самостійно або найняти когось для цього.
- Виселення орендарів: Надсилання орендарю передбачених законом повідомлень перед виселенням. Подача до суду заяви про виселення. Підготовка ваших доказів, які підтверджують причину виселення.
2. Управління обслуговуванням майна та перевірками
Другою основною частиною управління орендованим майном є саме майно. Фізичну структуру необхідно підтримувати для здоров’я та безпеки орендарів. Ваша страхова компанія також може вимагати, щоб певні частини конструкції, наприклад дах, відповідали певним стандартам, інакше вона відмовить у страхуванні майна.
- Технічне обслуговування: Стрижка трави. Збирання листя. Прибирання снігу. Вивіз сміття. Утримання в чистоті всіх місць загального користування. Переконайтеся, що орендарі мають постійний доступ до проточної води та опалення взимку. Усунення течі даху, водопроводу, тріснутої плитки, ослаблених поручнів, несправних дверних або віконних замків.
- Перевірки: Вам доведеться мати справу з перевірками з боку міста і навіть з боку кредитора та страхової компанії. Міські інспекції повинні переконатися, що ваше майно дотримується певних правил охорони здоров’я та безпеки. Кредитор і страхова компанія перевіряють майно, щоб переконатися, що майно коштує суми, яку вони позичають, або суми, на яку вони його страхують.
3. Управління фінансами
Третя частина управління, з якою вам доведеться мати справу, коли є власником орендованого майна, стосується фінансів. Ви повинні розуміти, скільки грошей надходить щомісяця і скільки грошей виходить.
- Орендна плата: Скільки ви отримуєте за оренду щомісяця.
- Платіж по іпотеці: Скільки ви платите щомісяця за іпотекою.
- страхування: Скільки ви платите за страхування свого майна.
- податки: Який ваш річний податок на нерухомість.
- Утиліти: Якщо орендарі не несуть відповідальності за оплату комунальних послуг, скільки щомісяця стягуватимуться рахунки за воду, газ та електроенергію.
- Комісії/штрафи: Плата, яку вам, можливо, доведеться сплатити за перевірку власності або судові витрати. Неочікувані штрафи за проблеми з обслуговуванням майна.
3 Стратегії управління орендою
Тепер, коли ви розумієте різні сфери орендованого майна, якими потрібно керувати, ви можете визначити, як ви хочете керувати цими областями. Є три основні підходи:
- Управління своїми руками
- Половина зробіть це самі/половина сторонні
- Повністю аутсорсинг управління
1. Управління своїми руками
У цьому підході управління ви несете відповідальність за все, отже, DIY. Ви той, хто збирає орендну плату, відгрібає сніг і подає податки.
плюси
- Повний контроль: Як власник орендованого майна, ви є власником бізнесу. Коли ви все робите самі, ви знаєте, що відбувається в усіх частинах вашого бізнесу.
- Швидке усвідомлення проблем: Оскільки ви берете участь у всіх частинах управління, ви можете відразу побачити, коли виникає проблема. На жаль, оскільки ви відповідаєте за все у своїй власності, ви все ще не зможете вирішити цю проблему відразу.
мінуси
- Брак знань: Неможливо бути експертом у всьому. Якби ви найняли бухгалтера для подання податкової декларації, а не робили це самостійно, бухгалтер міг би помітити кілька відрахувань, про які ви не знали. Якби ви найняли юриста для підготовки вашого договору оренди, замість того, щоб готувати власний договір оренди, юрист міг включити певні державні закони про орендаря орендодавця, які ви не помітили. Якби ви найняли професіонала для встановлення даху на своїй території, а не встановлювали його самостійно, можливо, вам не довелося мати справу з протіканням даху.
- переважна: Бути всім для всіх може виявитися занадто. Оскільки ви берете на себе відповідальність за все, ви можете бути більш схильні до помилок.
Найкраще для
- Орендодавці з невеликою кількістю орендних одиниць.
- Орендодавці, які раніше володіли бізнесом.
- Орендодавці з попереднім досвідом управління орендою.
- Орендодавці, які хочуть контролю.
2. Наполовину зроби сам/наполовину аутсорсинг
У такому підході до управління орендованим майном ви керуєте тими сферами, у яких, на вашу думку, маєте досвід потім передайте на підряд ті сфери, у яких ви не відчуваєте себе комфортно або просто не маєте бажання управляти.
- Аутсорсинг юридичних питань
Як приклад, ви можете передати на аутсорсинг будь-які питання управління орендою, які стосуються юридичних питань. Ви можете відчувати себе чудово, керуючи фінансами нерухомості, щоденним обслуговуванням і скаргами орендарів, але відчуваєте себе дуже незручно, коли справа стосується юридичних питань. У цьому випадку ви можете найняти юриста для вирішення будь-яких юридичних питань, що виникають. Це може включати складання вашого договору оренди таким чином, щоб він відповідав усім законам про орендодавців вашого штату, а також вирішення всіх виселень орендарів.
- Проблеми з обслуговуванням сторонніми підрядниками
У цьому сценарії ви найняли б різноробочого або керівника будівлі, щоб вирішити всі питання технічного обслуговування, але вирішували б усі інші зобов’язання з управління самостійно.
плюси
- Звільняє час: Якщо ви не робите все, у вас буде більше часу, і крапка. Як використовувати цей час, вирішувати вам. Ви можете цінувати більше часу з сім’єю або використовувати цей час для пошуку додаткових інвестиційних можливостей.
- Є експерти: Ви віддаєте контроль іншим, які, сподіваюся, знають більше за вас у певній сфері.
мінуси
- Покладаючись на інших: Ви вірите, що ці люди знають, що роблять, і дбають про ваші інтереси.
Найкраще для
- Орендодавці зі збільшенням кількості орендованих одиниць.
- Середній орендодавець.
3. Повністю аутсорсинг управління
У цій стратегії управління ви володієте майном, але не маєте бажання бути практичним менеджером. Ви відчуваєте, що ваша сила полягає у виборі майна, а не в управлінні щоденними операціями. Ви наймете менеджера з нерухомості або компанію з управління нерухомістю. Компанії з управління майном можуть займатися всім, включаючи перевірку орендарів, вселення орендарів, збір орендної плати, технічне обслуговування та ремонт, виселення орендарів і виселення орендарів.
плюси
- Свобода від щоденних головних болів: Вам не доведеться телефонувати о другій годині ночі, коли сусід надто голосно вмикає музику. Ви несете відповідальність за мінімум, але рішення, за які ви несете відповідальність, зазвичай будуть найважливішими рішеннями, такими як надання дозволу на початок виселення орендаря.
мінуси
- Дорого: Менеджери нерухомості коштуватимуть десятки тисяч доларів на рік. Чим більше одиниць оренди у вас є, тим дорожче це коштуватиме.
- Погане управління може знищити ваш бізнес: Ви віддаєте свій бізнес і, отже, свої засоби до існування в чиїсь руки. Буде дуже важко знайти людину, яка так само піклується про ваш успіх і невдачу, як ви. Ви повинні переконатися, що ви ретельно перевіряєте будь-яких потенційних менеджерів і маєте чітку стратегію виходу, якщо справи підуть погано.
Найкраще для
- Орендодавці, які живуть далеко від своїх орендних місць.
- Орендодавці з великою кількістю об’єктів, що здаються в оренду.
- Інвестори нерухомості з диверсифікованими інвестиціями.
