Оренда орендарям із судимістю

Хоча орендодавці приймають остаточне рішення про те, кого орендаря розміщувати у своїй орендованій нерухомості, існують певні правила, яких необхідно дотримуватися. У рамках процесу перевірки орендодавці можуть отримати доступ до судимостей заявників, але вони все одно повинні дотримуватися певних вказівок під час використання цієї інформації. Ось на що слід звернути увагу в судимості та що включити в політику судимості, щоб уникнути звинувачень у дискримінації.

Федеральний закон про справедливе житло має плюси та мінуси для орендодавців, коли справа доходить до роботи із заявниками, які мають кримінальне минуле. Важливо розуміти, що вигідно в акті для орендодавців, а також що може ускладнити управління орендованим майном.

Що слід враховувати

Переглядаючи судимість майбутнього орендаря, необхідно враховувати кілька факторів.

• Чи була особа засуджена? Існує велика різниця між затриманням за злочин і засудженням за злочин. Арешт не робить особу ні в чому винною, тому орендодавець не повинен відмовляти потенційному орендарю лише на підставі арешту.
• Яка була образа? Яке правопорушення фактично вчинив заявник? Який був характер злочину? Якщо це незрозуміло, зверніться до юриста або офіцера поліції для роз’яснення.
• Наскільки серйозним було правопорушення? Чи повинен був заявник сплатити штраф або відбути фактичний термін ув'язнення за скоєне правопорушення? Чи вкрали сорочку з торгового центру, чи когось застрелили?
• Як недавно було скоєно правопорушення? Заявник скоїв правопорушення минулого року чи це сталося 20 років тому?
• Скільки там правопорушень? Чи є у заявника одне кримінальне діяння для розгляду, чи він має довгий список злочинів?
• Коли сталося правопорушення? Якщо є кілька правопорушень, чи всі вони відбулися приблизно в один період, чи правопорушення відбувалися протягом кількох різних років?
• Чи будуть інші орендарі під загрозою? Чи створює характер злочину, який вчинив заявник, ризик для інших орендарів? Прикладами можуть бути торгівля наркотиками, зґвалтування, розбещення дітей, напад і побиття. Орендодавець несе відповідальність за підтримку безпечного середовища для орендарів.
• Чи може правопорушення вплинути на здатність заявника сплачувати орендну плату? Якщо особа не має колишньої чи нинішньої роботи, ви маєте право відмовити заявнику в оренді через нездатність сплачувати орендну плату.
• Чи може злочин поставити під загрозу ваше орендоване майно? Орендодавець несе відповідальність за безпеку орендованого майна. Чи ставить під загрозу орендоване майно судимість заявника? Деякими прикладами потенційних ризиків є підпал або вандалізм.

Обмеження щодо відхилення програм

Широка політика відмови в наданні житла будь-якому потенційному орендарю з будь-яким типом кримінального минулого вважалася б дискримінаційною згідно з Федеральним законом про справедливе житло. Орендодавцям дозволено вводити політику, згідно з якою відмовляють у житлі особам із певним кримінальним минулим, що може поставити під загрозу безпеку інших орендарів або майна. Переглядаючи кримінальну історію заявника, орендодавець також повинен враховувати тип правопорушення, тяжкість правопорушення та тривалість часу з моменту скоєння злочину.

Юридичний захист заявників

Федеральний закон про справедливе житло конкретно не захищає тих, хто має кримінальне минуле, від дискримінації у сфері житла. швидше, Управління головного юрисконсульта HUD випустило вказівки щодо того, як орендодавці та інші мають звертатися до тих, хто має кримінальне минуле, щоб звести до мінімуму шанси бути звинуваченими в дискримінаційній практиці.

Відповідно до закону, дискримінація на основі кольору шкіри, інвалідності, сімейного стану, національного походження, раси, релігії та статі є незаконною. HUD вважає, що відмова в оренді особам із кримінальним минулим може призвести до дискримінації меншин.

Афроамериканців та латиноамериканців заарештовують, засуджують і ув’язнюють набагато частіше, ніж населення в цілому. Згідно з даними Національної асоціації сприяння розвитку кольорового населення (NAACP), Афроамериканці та латиноамериканці складають приблизно 30% населення США, але вони складають близько до 60% усіх ув’язнених у 2015 році, останньому році, за який доступні дані.

HUD вважає, що політика орендодавця, яка обмежує орендарів на підставі кримінального минулого, непропорційно вплине на групи меншин. Тому така політика вважається дискримінаційною.

HUD поділяє це на дві категорії: ненавмисна та навмисна дискримінація.

Ненавмисна дискримінація

HUD використовує триетапний процес, щоб визначити, чи є політика щодо судимостей орендодавця дискримінаційною та порушує Федеральний закон про справедливе житло.

1. Чи має політика дискримінаційний ефект? Обвинувачі повинні надати докази того, що політика негативно впливає на осіб певної раси чи національного походження більше, ніж на інші групи. Для підтвердження цього слід використовувати державну або місцеву статистику, але якщо вони недоступні, також можна використовувати національну статистику. Кожен випадок є унікальним і має використовувати конкретні факти, такі як записи орендарів, місцева кримінальна статистика та дані перепису населення, щоб підтвердити претензії.
2. Чи потрібна політика для досягнення законного недискримінаційного інтересу? Орендодавці повинні надати докази того, що їх політика не є формою дискримінації та необхідна з іншої законної причини. Багато орендодавців стверджують, що причиною політики є захист безпеки інших орендарів у їхній власності. Як правило, це вважається законною причиною для відмови в оренді орендарю з кримінальним минулим. Однак орендодавець повинен надати конкретну причину, чому конкретне кримінальне минуле орендаря загрожує безпеці майна та орендарів. Загальне твердження, що будь-хто з кримінальним минулим є більш небезпечним, ніж будь-хто без кримінального минулого, неприйнятне. Політика має чітко вказувати, що орендодавець не буде здавати в оренду особам, які мають кримінальні судимості, які можуть загрожувати безпеці орендарів або власності. Крім того, орендодавці не можуть відмовити в оренді потенційним орендарям, які були заарештовані, але не засуджені. Нарешті, орендодавці повинні враховувати, як недавно стався злочин. Важче буде виправдати відмову в оренді потенційному орендарю, якщо злочин стався 20 років тому.
3. Чи існує менш дискримінаційна альтернатива? Якщо орендодавець може довести, що існує законна причина для того, щоб мати політику про судимість, обвинувач має наголошувати на менш дискримінаційному підході. Це може включати розгляд факторів на додаток до кримінальної історії, наприклад історії заявника оренди, вік на момент вчинення кримінального правопорушення або спроби заявника реабілітуватися після правопорушення.

Навмисна дискримінація

Політика орендодавця є навмисно дискримінаційною, якщо до орендарів із подібним кримінальним минулим ставляться по-різному. Якщо двоє потенційних заявників мають схоже кримінальне минуле, але належать до двох різних рас, і орендодавець робить винятки для одного заявника, а не для іншого, це може бути порушенням Федерального справедливого житла діяти.

Потенційні орендарі мають надати докази того, що орендодавець дискримінував їх через те, що вони належать до певної демографічної групи. Орендодавці повинні надати докази того, що існує якийсь недискримінаційний фактор, який спонукав їх виключити орендаря. Орендодавці все ще можуть використовувати інші кваліфікаційні стандарти, які не вважаються дискримінаційними, наприклад здатність орендаря вчасно сплачувати орендну плату.

Злочини, пов'язані з наркотиками

Орендодавці не можуть бути засуджені за ненавмисну ​​дискримінацію за відмову в оренді орендарю, який був засуджений за незаконне виробництво або розповсюдження контрольованих речовин. Однак відмова у житлі лише представникам певної раси, національного походження чи іншої групи на основі цього стандарту може вважатися навмисною дискримінацією.