Багато інвесторів у нерухомість беруть участь у кількох об’єктах нерухомості та використовують важелі для своїх покупок. При прийнятті рішення про життєздатність інвестиції одним із критеріїв є очікувана рентабельність власного капіталу за перший рік.
Якщо два об’єкти нерухомості подібні, той, який принесе найкращий прибуток у перший рік, може бути кращим короткостроковим вкладенням. Щоб дізнатися, ви повинні визначити грошовий потік після сплати податків (CFAT). Для цього прикладу ми припустимо, що CFAT становить 11 000 доларів США. Грошові кошти, вкладені в придбання майна, наприклад, як початковий внесок, являють собою наступну частину рівняння. Припустимо, покупець поклав 170 000 доларів. Потім ми повинні розділити CFAT на інвестовані гроші, щоб обчислити рентабельність капіталу:
11 000 $ / 170 000 $ = 0,065 або 6,5%
Ви можете скористатися фінансовим калькулятором нерухомості, щоб перевірити математику для цього та інших розрахунків під час купівлі нерухомості.
Інвестиції в оренду нерухомості є чудовим інструментом для накопичення багатства. Інвестор, який орендує нерухомість, насамперед хоче двох речей: 1) щомісячного позитивного грошового потоку та 2) підвищення вартості та власного капіталу.
Тенденції оренди нерухомості
Попит на оренду житла зростає, як і орендна плата, і в 2018 році більше людей у США були орендарями, ніж власниками житла. Очікується, що ця тенденція продовжиться. Міленіали, найвірогідніші перші купівлі житла, відкладають створення сім’ї та володіння житлом, тому що вони вони все ще виплачують рекордні суми боргів за студентські позики після того, як перейшли до рецесії, яка призупинила їх заробіток.
Найбільша проблема зараз полягає в тому, щоб знайти вигідні пропозиції, особливо якщо ви шукаєте нерухомість, готову до оренди. Оскільки попит на оренду зростає, можна підвищити орендну плату, що призведе до кращого грошового потоку.
Грошовий потік і переваги
Інвестиції в нерухомість мають певні переваги, недоступні інвесторам фондового ринку чи ринку облігацій. Іпотечні відсотки, податки та страхування вираховуються з доходу від оренди. Також відраховуються операційні витрати, такі як ремонт, технічне обслуговування, збір сміття, вода та каналізація, плата за управління, податки, страхування тощо,
Закон про зниження податків і робочі місця (TCJA), який набув чинності в 2018 податковому році, накладає обмеження на відрахування відсотків для власників будинків. Ці зміни, однак, не впливають на орендну нерухомість, якщо вона не зайнята власником. Є ще щорічне списання амортизації, нарахованої за 27,5 років. Більше того, TCJA дозволяє відрахування вдвічі більше, ніж відповідно до Розділу 179, протягом першого року, якщо ці відрахування не створюють чистих збитків від інвестицій. 1031 Tax Deferred Exchange можна використовувати для просування податку на приріст капіталу, якщо дотримуються правил продажу однієї власності з прибутком і перерахування грошей в іншу нерухомість.
Погашення власного капіталу та боргу
Історія довела, що в довгостроковій перспективі є ймовірність того, що вартість нерухомості зросте. Виплачуючи іпотеку, ви також створюєте власний капітал. Це означає, що коли ви вирішите, що настав час продати, за це також має бути винагорода.
