Закони про стабілізацію орендної плати існують із середини 1900-х років. Ці норми мали на меті захистити орендарів у приватних будівлях від несправедливих цін на оренду та підвищення орендної плати, водночас дозволяючи орендодавцям збільшити орендну плату. Ось основи стабілізації орендної плати, а також плюси та мінуси.
Закон про стабілізацію ренти 1969 року
Закон про стабілізацію орендної плати 1969 року був прийнятий мером Нью-Йорка Джоном Ліндсеєм. Це стосується будівель у деяких округах Нью-Йорка, включаючи Нью-Йорк, які були побудовані в період з лютого 1947 року по березень 1969 року. Сюди входять будинки приватної власності з шістьма або більше одиницями.
Закон про надзвичайний захист орендарів 1974 року
Закон про надзвичайний захист орендарів 1974 року, також відомий як ETPA, розширив закони про стабілізацію орендної плати в Нью-Йорку, включивши частини округів Нассау, Вестчестер і Рокленд. Він також розширив покриття на будівлі, побудовані до 1974 року.
До кого зазвичай застосовується стабілізація орендної плати
- Будинки приватної власності
- Побудований між лютим 1947 року і до 1 січня 1974 року
- Будинки з 6 або більше одиниць
Основи стабілізації орендної плати
- Встановіть обмеження на суму орендної плати, яку можна стягувати
- Обмеження відсотка збільшення орендної плати
- Обмеження частоти підвищення орендної плати
- Приміщення має відповідати певним стандартам придатності для проживання
- Орендарі мають право Продовження оренди
- Орендар не може бути Виселений Якщо не порушити договір оренди
- Орендар може подати скаргу на орендодавця
Підвищення орендної плати на проміжному терміні може бути дозволено з наступних причин
- Орендодавець збільшив послуги для орендаря або зробив покращення квартири орендаря
- Орендодавець провів капітальний капітальний ремонт нерухомості
- Економічні труднощі орендодавця
Підрозділ може бути дерегульованим
Оренду стабілізованих квартир можна дерегулювати одним із двох способів.
- Якщо річний дохід орендаря перевищує 200 000 доларів США.
- Коли місячна орендна плата досягає певного порогу. Наприклад, якщо місячна орендна плата сягає 2700 доларів США, приміщення буде дерегульовано. Ця сума залежить від муніципалітету та змінюватиметься щороку.
Аргументи для стабілізації ренти
Є багато причин, чому люди виступають за закони про стабілізацію орендної плати. До них належать:
- Справедливі ціни на оренду. Стабілізація орендної плати — це спосіб тримати приватних орендодавців під контролем і не дати їм стягувати непомірні ціни за оренду.
- Доступні ціни на оренду. Прихильники стабілізації орендної плати вважають, що доступне житло має бути доступним навіть у найдорожчих містах. Вони вважають, що вимога щодо регулювання орендної плати для певних приміщень є єдиним способом уберегти людей від того, щоб ціна на певних ділянках була знижена.
- Безпека житла – оскільки орендодавці можуть підвищити орендну плату за квартири зі стабілізованою орендною платою лише на певну суму відсотка щороку, довгострокові орендарі не будуть виплачувати свої квартири через завищену орендну плату ціни.
Аргументи проти стабілізації ренти
Існує також кілька причин, чому люди виступають проти мати нерухомість із стабілізацією орендної плати. До них належать:
- Зменшити нове будівництво в цьому районі. Райони з великою кількістю квартир зі стабілізованою орендною платою можуть стримувати будівельників від будівництва нових будівель у цьому районі. Причина цього подвійна.
- Не можете конкурувати з низькою орендною платою. Якщо ви будуєте нове будівництво, ви захочете отримати найвищу орендну плату. Якщо поблизу є багато нерухомості зі стабілізованою орендною платою, вам може бути важко отримати високі ціни за оренду. Наприклад, якщо є п’ять трикімнатних квартир зі стабілізованою орендою, кожна з яких коштує 1000 доларів на місяць кожен, і ви намагаєтеся отримати 3000 доларів на місяць за 3-кімнатну квартиру, у вас можуть виникнути труднощі із залученням орендар.
- Погіршення стану будівель перешкоджатиме високій орендній платі. На додаток до конкуренції з дешевшою орендою, багато будівель зі стабілізованою орендною платою погано обслуговуються. Це відволікає нових будівельників, оскільки вони хвилюються, що не зможуть досягти високих цін на оренду в такому безладі.
- Підвищення швидкості зношення квартир зі стабілізованою орендною платою. Ціна стабілізованої орендної плати часто нижча від справедливої ринкової вартості, яку орендодавець може отримати за оренду. Тому орендодавцям може бути важко отримувати прибуток або навіть оплачувати поточні рахунки, оскільки всі витрати на нерухомість все ще базуються на поточних цінах.
- Орендодавці зазвичай роблять усе необхідне, щоб ці квартири зі стабілізованою орендною платою відповідали чинним нормам охорони здоров’я та техніки безпеки. Хоча мета стабілізації орендної плати полягає в тому, щоб захистити орендарів, вона часто має протилежний ефект, оскільки орендарі в таких квартирах часто живуть у нижчих умовах.
Житлова криза в містах США
Багато з найбільших міст Америки, такі як Нью-Йорк і Сан-Франциско, стали історією двох міст. Існує суміш квартир із низькою орендною платою, стабільною орендною платою, що погіршується, і квартир із високою орендною платою, майже недосяжних розкішних одиниць.
Теорія полягає в тому, що люди в квартирах з нижчою ціною, регульована оренда, живуть у своїх одиниць довше з дуже невеликим оборотом, спостерігається зменшення пропозиції доступних одиниць у місто. тому потенційні орендарі тим, кому не пощастило мати квартиру з регулюванням орендної плати, доведеться платити за свою квартиру більше через дефіцит доступних квартир. Підвищений попит підвищує ціни.
Дехто стверджує, що без регулювання орендної плати ринок виправиться, і ці дорогі міста стануть доступнішими. Ці квартири зі стабілізованою орендною платою повернуться на відкритий ринок, збільшивши пропозицію квартир, а попит природним чином регулюватиме їхні ціни. Хоча ті, хто живе в нинішніх квартирах зі стабілізованою орендною платою, заперечували б, мільйони, які шукають доступні квартири, виграли б.
