Експрес-агентство
Експрес-агентство створюється усною або письмовою угодою між принципалом і агентом. Це вказує на їхній явний намір отримати цей представницький статус.
У сфері нерухомості агентство зазвичай створюється письмовою угодою про перелік із продавцем або агентською угодою покупця з покупцем. Деякі штати дозволяють усні домовленості, але більшість – ні.
Неявне агентство
Також можливе створення агентських відносин з діями сторін. Це називається прихованою владою. Якщо агент з нерухомості бере на себе обов’язки, які зазвичай є обов’язками агента, але не підписав агентську угоду, його все одно можна вважати агентом через неявне посередництво. Таким же чином, якщо клієнт просить агента про пораду або дії, які зазвичай виконуються агентством, тоді може бути створено неявне агентство.
Деякі штати створили спеціальні закони, які стверджують, що жодне агентство не може існувати без письмової агентської угоди. Це допомагає уникнути випадкової неявної дії.
Не ставайте невідомим подвійним агентом
У штатах, де не виключено неявне агентство, якщо у вас є статус представника агентства Вашого клієнта в лістингу, будьте обережні, що ви робите, якщо ви працюєте з покупцем, зацікавленим у цьому лістинг. По-перше, вам потрібно буде розкрити покупцеві статус агентства, а потім не брати на себе обов’язки, які означатимуть, що ви також є його агентом.
Так, як це переважно робиться сьогодні
Моя ліцензія висить у Нью-Мексико, але я також мав брокерські ліцензії в Техасі та Колорадо в минулому. Зараз у багатьох штатах є документи та відомості, які підтверджують «посередницькі операції» або інші назви. представництво покупця або продавця без "агентства". Термін «агент з нерухомості» більше рідко означає це днів.
Отже, я можу взяти лістинг і не бути агентом продавця, і саме це я завжди робив. Єдиний раз, коли покупець чи продавець ставив питання про агентську діяльність, це коли я працював з адвокатом чи суддею. Я їх чомусь залучив своїм сайтом. Вони не хотіли, щоб я був їхнім агентом через сторонню відповідальність.
Побічна відповідальність ставить клієнта агента під загрозу діяльності його агента. Тож, якби я зробив щось не так чи помилився, мій клієнт також поніс би відповідальність. Ці юристи знали, що вони не хочуть такого ризику, хоча й знали, що я ретельно дотримуюся правил.
Коли я працював з покупцями, я завжди працював брокером угод, а не агентом. Вони майже ніколи не запитували, і в нашій державній формі розкриття інформації чітко викладено мої обов’язки перед клієнтом. Ось вони прямо із закону:
А. Чесність і розумна обережність, як викладено в положеннях цього розділу;
Б. Дотримання місцевих, державних і федеральних законів про справедливе житло та антидискримінаційних законів, нерухомість Нью-Мексико ліцензійне законодавство та правила комісії з нерухомості, а також інші відповідні місцеві, державні та федеральні закони та нормативні акти;
C. Виконання будь-яких письмових угод, укладених із замовником або клієнтом;
Д. Допомога клієнту або клієнту брокера в завершенні операції, якщо інше не погоджено в письмовій формі клієнтом або клієнтом, включаючи:
- Своєчасне представлення всіх пропозицій або зустрічних пропозицій; і
- Допомога в дотриманні умов договору та закритті угоди; якщо брокер в угоді не надає послуг, консультацій або допомоги, описаних у параграфах (1) і (2) підрозділу D 16.61.19.8 NMAC, замовник або клієнт повинні письмово погодитися, що брокер не буде надавати такі послуги, поради чи допомога, і брокер повинен повідомити про існування такої угоди в письмовій формі іншим брокерам, залученим до операції;
E. Підтвердження брокером того, що можуть існувати питання, пов’язані з транзакцією, які не входять до компетенції асоційованого брокера або кваліфікованого брокера знань або досвіду, і що асоційований брокер або кваліфікований брокер запропонує клієнту чи клієнту отримати експертну консультацію щодо цих справи;
Ф. Підкажіть облік усіх грошей або майно, отримане брокером;
Г. Письмове розкриття інформації своєму клієнту або замовнику та іншим брокерам, залученим до транзакції будь-який потенційний конфлікт інтересів, який брокер має в угоді, включаючи, але не обмежуючись до:
- Будь-які письмові брокерські відносини, які брокер має з будь-якими іншими сторонами угоди або;
- Будь-який матеріальний інтерес чи відносини ділового, особистого чи сімейного характеру, які брокер має в угоді;
- Інші варіанти брокерських відносин, доступні в Нью-Мексико;
Х. Письмове розкриття будь-яких несприятливих суттєвих фактів, фактично відомих асоційованому брокеру або кваліфікованому брокеру про майно чи угоду, або про фінансову спроможність сторін угоди завершити її трансакція; несприятливі суттєві факти, які потребують розголошення, не включають будь-яку інформацію, на яку поширюються федеральні закони про справедливе житло чи Закон Нью-Мексико про права людини;
я Зберігання будь-якої конфіденційної інформації, отриманої в ході будь-яких попередніх агентських відносин, якщо розкриття не відбувається за згодою колишнього клієнта або не вимагається законом;
Дж. Якщо інше не дозволено письмово, асоційований брокер або кваліфікований брокер не повинен розголошувати своєму клієнту або клієнту протягом транзакцію, яку клієнт-продавець або замовник раніше вказав, що прийме ціну продажу, нижчу за запитувану або вказану ціну власність; що їх клієнт-покупець або замовник раніше вказав, що заплатить ціну, вищу за ціну, подану в письмовій пропозиції; мотивацію свого клієнта або клієнта щодо продажу чи купівлі майна; що їхній клієнт-продавець чи замовник чи їхній клієнт чи замовник-покупець погодяться на умови фінансування, відмінні від запропонованих; або будь-яку іншу інформацію, яку клієнт або клієнт асоційованого брокера або кваліфікованого брокера запитує в письмовій формі, щоб вона залишалася конфіденційною, якщо розголошення не вимагається законом.
Це вирішує будь-які проблеми, які могли виникнути у моїх клієнтів.
