Договір — це юридичний засіб, який передає право власності на майно від однієї фізичної чи юридичної особи до іншої. Є більше одного вид правочину, а деякі захищають одержувача — особу, яка отримує майно — набагато більше, ніж інші. Спеціальний гарантійний акт надає лише обмежені гарантії. Фактично, це іноді називають обмеженою гарантією.
Що таке спеціальна гарантія?
Надавач у спеціальному гарантійному договорі — сторона, яка продає чи передає майно — передає його лише з двома гарантіями. Вона гарантує, що вона отримала право власності, і вона гарантує, що майно не було обтяженим протягом періоду її володіння.
Особа, що надає право, фактично лише гарантує право власності на власність проти своїх власних дій чи бездіяльності. вона особисто не вжив жодних дій — або не вжив — які б вплинули на назву. Крім того, ніхто інший не зробив нічого, щоб вплинути на право власності — принаймні протягом періоду її власності. Вона не гарантує нічого, що могло відбутися чи існувати до придбання нею власності.
Гарантійні акти проти. Негарантійні акти
Деякі акти взагалі не пропонують жодних гарантій, тому спеціальна гарантійна угода принаймні на одну сходинку вище цього типу документів, що стосується захисту. У негарантійній угоді, яку іноді називають угодою про відмову від позову, просто стверджується, що особа, яка надає право, передає свою частку власності одержувачу.
Однак між актом про відсутність гарантії та актом про відмову від позову насправді є сіра зона. Договір про відмову від позову не містить жодних обіцянок того, що особа, яка надає право, дійсно має інтерес у майні, яке буде надано. Негарантійний акт дійсно гарантує, що надавач має щось передати, але він не пропонує нічого більше, ніж це. Жоден тип правочину не гарантує, що поточний власник або будь-хто інший зробив щось, щоб перешкодити титулу.
Спеціальна гарантія проти. Загальні гарантійні акти
Спеціальний гарантійний лист є, по суті, модифікацією загального гарантійного договору, і термін «спеціальний» не означає, що він кращий чи кращий у будь-якому відношенні.
Надавач надає загальну гарантію в загальному гарантійному акті. Він гарантує, що на майно взагалі немає жодних претензій чи обтяжень — вони не виникали під час його володіння, і майно також мало чітке право власності на момент його придбання.
Навпаки, спеціальний гарантійний акт лише гарантує, що майно було вільним і чистим протягом обмеженого періоду часу. З цієї причини це не поширений спосіб передачі власності.
Але спеціальний гарантійний лист цього не робить мати обмежуватися лише цими двома гарантіями. Інші гарантії можуть бути передані, якщо вони конкретно зазначені в акті, і обидва типи актів гарантують, що продавець має право власності та може вільно продавати майно, про яке йдеться. Вони також вважають продавця відповідальним за будь-які нерозкриті недоліки або пошкодження майна.
Коли використовується спеціальний гарантійний лист?
Спеціальні гарантійні акти рідко використовуються в угодах з житловою нерухомістю між незнайомцями зі зрозумілих причин.
Однак у випадку майнових питань особа, яка отримує майно, зазвичай має певне рівень комфорту та знання історії власності, тому ці акти використовуються частіше в цих ситуації. І майно зазвичай передається виконавцем майна або піклувальником живого трасту в них ситуації—жоден із них не повинен нести відповідальності за помилки в праві власності, оскільки вони ніколи не володіли особисто власність.
Іноді надавач не може надати широкі гарантії. Іпотечний кредитор може не знати попередньої історії будинку у випадках, коли на нього вилучено майно, а тепер він пропонує його для перепродажу. Це може бути складною ситуацією, тому що сам факт того, що попередні власники викупили майно, свідчить про те, що вони, ймовірно, мали певні фінансові труднощі. Вони могли обтяжувати право власності, але вони не ті особи, які гарантують, що вони цього не зробили. Особа, що надає право, у цій ситуації буде позикодавцем, який зверне стягнення.
Що стосується операцій з комерційною нерухомістю, ці шляхи до володіння можуть бути заплутані кількома власниками, стягненням майна та іншими проблемами. Ці властивості можуть мати заплутані та розгалужені ланцюжки власності, тому більш імовірно, що в таких ситуаціях будуть використовуватися спеціальні гарантійні документи.
Приклад підводних каменів спеціального гарантійного договору
Скажімо, ви щойно знайшли нерухомість своєї мрії, і вона належить вам за дуже прийнятну ціну, але продавець хоче передати її вам спеціальним гарантійним листом.
Попередній власник — той, хто мав право власності до того, як нинішній продавець придбав нерухомість — кілька років не сплачував податки на нерухомість. Округ наклав арешт на майно для сплати податків. Продавець не зобов’язаний повідомляти вам про це в спеціальному гарантійному акті, оскільки він не сплачував податок на майно під час свого володіння.
Тому сплата цих податків може стати вашим обов’язком під час підписання акту. Ви фактично приймаєте майно «як є». Єдиний спосіб зняти заставу – сплатити основний борг.
Будьте обережні
Операції з нерухомістю можуть бути досить складними, не турбуючись про те, який тип акту вас просять підписати. Якщо вас попросять прийняти спеціальний гарантійний акт, запитайте себе, чому надавач хоче вести бізнес таким чином. Тоді проведіть власне дослідження.
Ваш або ваш адвокат може провести пошук майна, щоб пролити світло на будь-які проблеми, які виникли до того, як поточний надавач отримав право власності. На практиці ваш кредитор захоче мати страхування власності, якщо ви фінансуєте покупку. Схвалення страхування прав власності вимагає пошуку права власності, щоб виявити невідомі права застави та обтяження.
Що в цьому для продавця?
Звичайно, продавець або надавач майна логічно віддасть перевагу спеціальному гарантійному акту. Вона не хоче отримувати більше обіцянок чи гарантій, ніж це абсолютно необхідно. Як продавець, ви завжди можете спробувати домовитися про спеціальну гарантію, але не очікуйте, що покупець погодиться.
В договорі купівлі-продажу має бути чітко визначено тип договору, який буде використано, і його, як правило, не можна змінити в останню хвилину під час розрахункового столу.
