Інвестиції в нерухомість без готівки

Нерухомість інвестування може бути призначено для отримання короткострокового прибутку або довгострокового грошового потоку від оренди. Багато людей хотіли б бути інвесторами в нерухомість, але їм не вистачає грошей для початкових внесків. Вони думають, що купівля і утримання, або купівля і гортати, це єдиний спосіб заробити гроші.

Не так. Ви можете почати з кількох сотень візитних карток. Ваше бажання та робота над ногами можуть перетворитися на гроші у вашій кишені за короткий проміжок часу.

Стратегії інвестування без готівки

Численні методи інвестування проповідують і навчають гуру по всьому телебаченню, у пресі та в Інтернеті. Ви можете багато чому навчитися веб-сайти для інвестицій у нерухомість, але будьте обережні з оплатою дорогих курсів або наставництва.

Ви все ще повинні використовувати ці знання, виходити і впроваджувати те, що ви навчилися, незалежно від того, скільки інструктор знає і навчає вас.

Кілька методів можуть допомогти вам заробляти гроші на нерухомості, не починаючи з великої кількості грошей або навіть взагалі.

Берддогінг vs. Довгострокова оренда

Ви повинні зрозуміти, хто ці інвестори, перш ніж ви зможете по-справжньому оцінити їх цінність. Більшість людей сприймають пташину собаку як «ласта», тобто людину, яка купує будинки, лагодить їх, а потім швидко продає, щоб отримати прибуток, і це в основному точно.

Берддоггінг схожий на те, щоб бути оптовик, і для початку не потрібна готівка, лише візитні картки та зусилля. Це може зробити інвестиції в нерухомість бізнесом для середньої людини з невеликою кількістю грошей.

Крім того, є довгостроковий інвестор, який купує будинки як орендна нерухомість, реалізуючи грошовий потік і підвищення з часом. Будь-яка з цих стратегій інвестування в нерухомість може бути дуже прибутковою. Що ви виберете, залежить від ваших цілей, темпераменту та терпимості до ризику.

Мистецтво берддогінгу

Багато з ваших цільових інвесторів отримають інший успішний бізнес і трохи грошей, які вони хочуть інвестувати в нерухомість. Ведення бізнесу вимагає більшу частину їхнього часу, тому вони покладаються на традиційні ресурси, як-от агенти з нерухомості, щоб допомогти їм знайти угоди з інвестиційною нерухомістю.

Зазвичай вони платять більше, ніж повинні, за ці угоди, оскільки агенти працюють із Служба кількох лістингів (MLS) інвентар. Немає великої гнучкості в ціноутворенні, особливо з урахуванням комісійних агентів.

Чим менше ці інвестори платять за будинок, тим кращою буде їхня рентабельність інвестицій (ROI) від грошового потоку, і тим швидше вони отримають заблокований капітал. Вони хочуть собака-птах, щоб приносити їм угоди.

Ви можете знайти власників будинків, яким потрібно продати, але вони ще не змогли цього зробити, або власників будинків, які мають труднощі з іпотечним кредитом або загрожує стягнення застави, через роботу, дослідження та розслідування.

Шукайте будинки, які агенти з нерухомості не перераховуються. Насправді, деякі пташині собаки мають агентів з нерухомості, які підгодовують їх потенційними клієнтами, коли власник будинку, який переживає труднощі, не може продати. Пташина собака забезпечує прибуткові інвестиції для інвестора, а комісія може становити від 2000 до 10 000 доларів США за угоду після завершення продажу.

Завдання: Професіонали...

Ще один спосіб заробити гроші на інвестиціях у нерухомість, не використовуючи власні кошти, — це призначення. Це не складний процес, але він вимагає, щоб у вас був покупець раніше ви укладаєте договір купівлі-продажу.

Ви фактично укладете власну угоду з продавцем і напишете a договір купівлі-продажу. У контракті буде вказано, що покупцем є «Ваше ім’я та/або правонаступники». Таке формулювання дозволяє переуступити контракт комусь іншому, вашому покупцеві.

Вам не потрібна згода продавця. Зазвичай це має бути покупець за готівку, але це зазвичай так, коли ви укладаєте подібні угоди. Продавець просто буде проінформований про це ваш покупець зараз їх покупця та що транзакція відбуватиметься у звичайному режимі відповідно до умов договору купівлі-продажу.

...І мінуси

Вам доведеться внести продавцю серйозну заставу. Ці гроші зберігаються в титульній компанії, яка займається закриттям, і ви не отримаєте відшкодування в кінці дня або якщо угода з якоїсь причини зміниться. Гроші будуть перераховані вашому покупцеві під час закриття.

У більшості випадків вам не платять, доки угода не буде закрита, хоча ви можете отримати свої гонорари час, коли ви передаєте контракт своїм інвесторам, якщо ви регулярно співпрацюєте з ними їх.

Звичайно, ви також можете отримати це зароблені гроші заздалегідь, перш ніж замкнути вдома, якщо ви добре співпрацюєте з певними покупцями та можете описати їм угоду та отримати усне зобов’язання.

Послідовне закриття

Житловий та іпотечний безлад, який почався в 2007 році, спричинив багато змін у сфері кредитування та операцій з нерухомістю. Раніше титульні компанії були готові здійснювати подвійне закриття та фінансувати одну угоду за рахунок доходів іншої, але це рідко трапляється в 2019 році.

Однак існує спосіб оптового продажу нерухомості з послідовним закриттям без використання власних грошей. Перша вимога полягає в тому, що ви повинні мати прибуткову оптову угоду. Ви повинні мати першу нерухомість, придбану за правильною ціною, і готового інвестора купити її у вас із хорошим прибутком.

Трансакційне фінансування – це процес отримання дуже короткострокової позики для фінансування однієї угоди з подальшим закриттям для продажу нерухомості в той же день або принаймні протягом 24 годин. Транзакційний кредитор розмістить кошти, необхідні для укладення першої угоди з титульною компанією.

Ви можете перейти до другої угоди, коли перша угода закриється, зазвичай запланована відразу за нею. У звіті про закриття цієї угоди буде відображено платіж позикодавцю транзакції на суму, яку він позичив під час першої угоди, плюс їхню комісію. Ви отримуєте баланс і свої прибутки.

Варіанти оренди

Основними складовими стратегії опціону оренди є оренда з щомісячними платежами та можливість викупу майна в кінці терміну оренди.

Наприклад, ви хочете володіти житлом як нерухомість в оренду, але у вас недостатньо грошей для початкового внеску. У вас навіть можуть виникнути проблеми з кредитом, через що позика буде занадто дорогою. Таким чином, ви знаходите високомотивованого домовласника, який не зміг продати через маркетинг за допомогою бандитських вивісок, газетних оголошень і оголошень Craigslist або просто переказів із вуст в уста.

Приклад варіанту оренди

На поточному ринку будинок може коштувати 200 000 доларів. Залишок іпотеки становить 150 000 доларів, а платежі власників житла становлять 1100 доларів на місяць разом із податками та страхуванням. Одне з подружжя було звільнено з роботи, а інше знайшло кращу роботу, тому вони повинні незабаром переїхати.

Запропонуйте орендувати свій дім на три роки з орендними платежами, рівними їхнім платежам за будинок — 1100 доларів на місяць. Заплатіть їм 1500 доларів як безповоротний платіж за оренду в обмін на право — але не зобов’язання — придбати дім після закінчення терміну оренди за 160 000 доларів.

Використовуйте маркетингові або інші методи, щоб знайти орендаря будинку, який готовий платити вам 1200 доларів на місяць за його оренду. Орендар підпише як мінімум a річна оренда. Податки та страхування залишаться такими, як є, протягом трирічної оренди, а депонування в іпотечному платежі власників подбає про ці речі.

Ось як це все працює:

• Ваші гроші: 1100 доларів США x 3 за орендні платежі за перший і останній місяць і гарантійний депозит дорівнює 3300 доларів США плюс 1500 доларів США за опціональний платіж за оренду. Ваша загальна сума готівки становить 4800 доларів США.
• Готівка: $1200 x 3 за перший, останній і гарантійний депозит = $3600.

Це найгірший сценарій для ілюстрації. У вас немає 1200 доларів. але якби вам краще було домовитися з продавцем і відкласти гарантійний депозит або взагалі відмовитися від нього, це призвело б до 300 доларів прибутку. Подібним чином ви втратили б беззбитковість, якби знайшли орендаря, готового викладати 1600 доларів на місяць.

І ідея полягає в тому, щоб контролювати цей дім і зрештою здійснити вигідну покупку за таку занижену ціну, не вкладаючи тим часом занадто багато готівки. Майно вже коштує більше, ніж ціна, яку потрібно заплатити, і, ймовірно, підвищиться протягом трирічної оренди. Це може стати значним поверненням ваших інвестицій.

Сендвіч-лізинг

Сендвіч-лізинг — це саме те, що випливає з назви: два варіанти оренди з вами, інвестором, посередині.

Ви захочете придбати нерухомість зі знижкою в кінці терміну оренди, і вам доведеться знайти орендаря, який хоче придбати будинок, але не може через проблеми з кредитом або браком готівки для падіння оплата. Більшість людей у ​​цій ситуації із задоволенням купують з опцією лізингу, щоб вони мали час покращити свій кредит і разом отримати перший внесок.

Це буде аналогічно варіанту оренди, але ви знайдете когось, хто хоче орендувати з купівлею або орендувати у власність, а не звичайного орендаря. Усі цифри були б однаковими, але орендар/покупець володів би домом після закінчення трирічного періоду оренди.

Орендар/покупець тепер не лише сплачує першу, останню та гарантійну заставу наперед, але й вносить безповоротний платіж за право викупу житла після закінчення терміну оренди. Орендар/покупець також погоджується заплатити 175 000 доларів за будинок.

Тепер ваш грошовий потік виглядає так:

• Виходять ті самі 4800 доларів.
• 1200 х 3 доларів США дорівнює 3600 доларів США, плюс 1500 доларів США за право оренди від орендаря/покупця приносить 5100 доларів США.

Ви заробите 300 доларів США наперед, 100 доларів на місяць протягом 34 місяців, що залишилися, або 3400 доларів США та прибуток у розмірі 15 000 доларів США, продавши будинок за ціною, дорожчою за вашу початкову угоду про купівлю нерухомості. Ваш валовий прибуток становить 18 700 доларів з нульовими фактичними інвестиціями.

Ще одна перевага цієї стратегії полягає в тому, що орендар/покупець сподівається володіти будинком і, відповідно до логіки, буде краще піклуватися про нього. Фактично, деякі інвестори домовляються про оренду, яка вимагає від орендарів перших 100 доларів або більше за будь-який ремонт.

Варіанти оренди та сендвіч-оренди – це стратегії, які часто використовують інвестори в нерухомість, щоб додати нерухомість до своїх портфелів і збільшити щомісячний грошовий потік.

Інші варіанти оренди

Ви повинні мати дах над головою, поки ви робите всі ці інвестиції, тож ви можете подумати про поєднання власних потреб із можливістю заробити гроші та вийти вперед. Для цього теж буде потрібно принаймні a мало гроші зі своєї кишені, але ви могли б вийти значно вперед у довгостроковій перспективі.

Ви можете придбати дуплекс зі знижкою менше ніж на 5%, якщо у вас хороша кредитна історія і ви особисто проживаєте в одній із квартир. Здайте іншу в оренду та використовуйте дохід для оплати деяких, якщо не всіх, платежів за іпотечним кредитом, доки ви врешті-решт не продасте, в ідеалі для отримання прибутку після того, як нерухомість подорожчає.

Інший варіант — придбати будинок для однієї сім’ї та жити там один рік. Міністерство Вірджинії та Міністерство сільського господарства США пропонують безкоштовні позики, а кредит FHA можна отримати лише за 3,5% із 2018 року — за умови, що це ваше місце проживання, але вам не потрібно жити там вічно.

Залиштеся на деякий час, а потім здайте його в оренду за суму, достатню для покриття ваших іпотечних платежів. Дозвольте нерухомості подорожчати, погасіть свою іпотеку з часом і створіть власний капітал і чистий капітал.