Для інвестора в нерухомість дуже важливо провести інвестиційний аналіз перед входом або початком будь-якого нового проекту. Успішний інвестор оренди житла можуть мати десятки будинків у своєму портфоліо. Різні фактори сприяють фінансовому успіху інвестицій у нерухомість. Необхідно розглянути їх усі. Правильна покупка може призвести до двозначної прибутковості та стабільного грошового потоку протягом багатьох років. Крім того, якщо ви не проведете належну перевірку, ви можете виявитися власником нікчемної інвестиційної нерухомості.
Чистий операційний дохід
Будь-який інвестиційний аналіз починається з розуміння чистого операційного доходу (NOI). Це значення є загальним доходом, який генерує ваша власність, за вирахуванням будь-яких витрат. Такі витрати включають витрати, які ви сплачуєте на утримання майна. Просто відніміть загальні витрати від загального доходу, щоб отримати NOI. Щоб визначити свій місячний NOI, поділивши отримане число на 12.
Однак є одна заковика. Ваші загальні витрати не включають витрати по кредиту.
Грошовий потік
Ваш грошовий потік – це те, що залишається, коли ви робите додаткове коригування цих кредитних витрат, як правило, вашої іпотеки. У вас залишається ваш грошовий потік, коли ви віднімаєте обслуговування боргу з вашого NOI. Це ваш прибуток.
Чим більше ви позичаєте, тим меншим буде ваш грошовий потік. Ваш NOI дорівнюватиме вашому грошовому потоку, якщо ви платите готівкою за майно.
Безперечно, грошовий потік є функцією великої кількості вхідних ресурсів, і будь-який із них може змінити та зашкодити або покращити ситуацію. На деякі ресурси впливають ринок і економіка. Попит на оренду нерухомості може різко впасти в одну ніч, коли великий місцевий роботодавець закривається або переїжджає. Федеральна резервна система може підвищити відсоткові ставки овернайт, що підвищить вартість запозичень і вплине на загальний ринок нерухомості. Ця зміна може збільшити витрати на купівлю нової нерухомості та зменшити ваш грошовий потік.
Ви не можете контролювати подібні речі, але, сподіваюся, ви можете уникнути таких ситуацій, провівши належну обачність щодо здоров’я та планів місцевих роботодавців. Будьте в курсі економічних новин і плануйте зміни процентних ставок. Ймовірно, ви перебуваєте в хорошій формі, якщо ваше майно приносить прибуток завдяки довгостроковій оренді, яку нещодавно продовжили.
Коефіцієнт амортизації
Звичайно, Служба внутрішніх доходів (IRS) захоче отримати відсоток від усього доходу від оренди. Однак інвестування в нерухомість також пропонує чимало податкових пільг. Один дзьоб - це вирахування амортизації майна, яке є цінним компонентом аналізу майна.
Амортизація навіть зменшує оподатковуваний прибуток від інших інвестицій для тих, хто має високі податкові категорії. Ви часто можете використовувати свої залишкові збитки проти інших інвестиційних доходів, коли витрати на утримання та оренду нерухомості плюс амортизація перевищують ваш оподатковуваний прибуток.
Насправді це не грошова втрата, оскільки амортизація йде не з вашої кишені. Це розраховане число, яке розглядається як витрати для цілей оподаткування. Ви все ще можете мати позитивний місячний грошовий потік, показуючи при цьому операційні збитки для цілей оподаткування.
Податки на майно
Ви повинні сплачувати податки на нерухомість, якщо ваш бізнес є власником орендованого майна, але ви можете вирахувати ці податки для цілей податку на прибуток. Підприємства сплачують податок на майно з оціночної вартості свого нерухомого майна так само, як фізичні особи сплачують податок на майно з оціночної вартості свого житла.
Податок за рік розподіляється між попереднім і новим власниками, коли нерухомість продається протягом податкового року. Цей відсотковий розподіл базується на тому, скільки років ви володіли майном порівняно з тим, як довго попередні власники володіли цією структурою.
Страхування орендодавця
Страхування орендодавця допоможе покрити вартість будівлі та функціонує так само, як стандартне страхування майна домовласників. Поліс покриває збитки від орендарів і збитки від шторму. Якщо ваша власність знаходиться в зоні високого ризику та піддається впливу повеней, землетрусів і лісових пожеж, обов’язково придбайте відповідну страховку для покриття своїх інвестицій.
Якщо після події ви все-таки опинились у збитку, ви можете подати заявку до програми допомоги у разі стихійного лиха Адміністрації малого бізнесу (SBA) на позику, яка допоможе відновити збитки.
1031 Відкладений обмін податку
Ви можете продати нерухомість з прибутком і перевести виручені кошти в іншу нерухомість без необхідності сплачувати податок на приріст капіталу, але застосовуються деякі дуже суворі правила. Відповідно до Кодексу внутрішніх доходів, розділ 26, розділ 1031:
«Жодний прибуток або збиток не визнається при обміні майна, що утримується для продуктивного використання в торгівлі чи бізнесі або для інвестицій, якщо такі майно обмінюється виключно на майно подібного роду, яке буде утримуватися або для продуктивного використання в торгівлі чи бізнесі, або для інвестиції».
Майно «подібного роду» означає інше нерухоме майно або майно. Однак це не обов’язково потребує обміну землі на землю чи офісу на офіс.
Мало які класи інвестиційних активів і стратегії можуть зрівнятися з орендою нерухомості. Людям потрібне місце для проживання, а володіння домом є можливим або бажаним для кожного.
The Balance не надає податкових, інвестиційних чи фінансових послуг і консультацій. Інформація надається без урахування інвестиційних цілей, терпимості до ризику або фінансових обставин будь-якого конкретного інвестора та може не підходити для всіх інвесторів. Минулі результати не вказують на майбутні результати. Інвестування передбачає ризик, включаючи можливу втрату основної суми.
