I když existuje nekonečně mnoho způsobů, jak investovat své peníze, průzkum Gallupova ústavu z roku 2019 zjistil, že 35 % amerických respondentů uvedlo, že nemovitosti jsou nejlepší možností dlouhodobé investice; zatímco 27 % uvádí akcie. Pokud máte hotovost a chcete dát své peníze do práce, jedna investiční možnost, kterou je třeba zvážit, je nemovitost s příjmem.
Základy výnosového majetku
Důchodová nemovitost je nemovitost zakoupená a vyvinutá s úmyslem získat z ní příjem.
Příjmové nemovitosti mohou být rezidenční, jako jsou rodinné domy nebo vícerodinné nemovitosti, nebo to mohou být komerční nemovitosti. Majitelé vydělávají peníze držením a pronájmem nemovitosti, zatímco se zhodnocuje, a poté ji prodávají se ziskem.
Před provedením jakékoli investice vláda USA doporučuje zvážit následující otázky:
- Jaký typ výnosů můžete u své investice očekávat?
- Jak rychle můžete získat své peníze, pokud potřebujete prodat nebo zpeněžit svou investici?
- Jaký úrok můžete očekávat, že vyděláte na svých penězích?
- Jak velké je riziko?
- Jsou vaše investice diverzifikované?
- Existují nějaké daňové výhody pro konkrétní investici?
Jakmile jste se rozhodli, že jste připraveni investovat se svými penězi, zde je pět výhod nákupu nemovitosti s příjmem.
1. Jste ve vedení
Sami si zvolíte, do jaké nemovitosti investujete, kterému nájemci budete pronajímat, kolik budete účtovat nájemné a jak budete spravovat a udržovat nemovitost při jejím pronájmu nájemcům. Služby jako Airbnb nebo VRBO můžete využít k poskytování krátkodobých prázdninových pobytů nebo využít společnost pro správu nemovitostí, která vám pomůže najít a obsluhovat dlouhodobé nájemce.
Zatímco investování do akcií nebo podílových fondů vám dává určitou svobodu (protože si můžete vybrat akcie resp podílový fond, do kterého chcete investovat), stále umožňujete někomu jinému, aby vás řídil a kontroloval peníze.
2. Ocenění majetku
Jednou z nejunikátnějších příležitostí investování do nemovitostí je to, že můžete použít malé množství svých vlastních peněz, zatímco zbytek, často čtyřikrát až dvacetkrát více, si můžete půjčit od věřitele. Tomu se říká pákový efekt. Pokud koupíte nemovitost za použití výrazně většího dluhu než vlastního kapitálu, říká se, že investice je „vysoce zadlužená“.
Použití pákového efektu:
Investujete 10 000 USD ze svých vlastních peněz na nákup nemovitosti a půjčíte si 90 000 USD od banky. Spojením svých peněz s penězi půjčenými bankou si nyní můžete koupit aktivum za 100 000 USD.
Předpokládejme, že každý rok, po dobu 10 let, váš investiční nemovitost zhodnotí o 5 %. Zde je místo, kde vám schopnost využít výhody. Zhodnocení se týká celého aktiva ve výši 100 000 USD, nikoli pouze 10 000 USD vašich vlastních peněz.
Rok 0: 100 000 $
1,05 (zhodnocení)
Rok 1: 105 000 $
1,05 (zhodnocení)
Rok 2: 110 250 $
Rok 10: 162 889 $
Po 10 letech vaše hodnota majetku by se zvýšil o téměř 63 000 dolarů. Svou investici ve výši 10 000 USD byste tedy proměnili ve více než 60 000 USD ze zhodnocení jednoduše pomocí pákového efektu.
3. Peníze do kapsy
Pokud máte v úmyslu umístit nájemníky do své investice do nemovitosti, budete moci získat příjem z pronájmu. Jakékoli peníze, které zbydou po zaplacení vašich výdajů, budou peníze ve vaší kapse.
Předpokládejme, že máte nájemníka, jehož nájemné 1 100 $ měsíčně a vaše splátka hypotéky PITI je 700 $ měsíčně. Odečtením 700 USD od 1 100 USD vám tedy každý měsíc zbude 400 USD, které můžete jít do kapsy.
Z těchto 1 100 USD předpokládejte asi 5 % měsíčních nákladů na údržbu a 5 % nákladů na neobsazenost. Proto byste měli každý měsíc vložit 110 USD na určený bankovní účet, abyste mohli řešit problémy s údržbou a potenciálními náklady na volná místa. Když je vše řečeno a uděláno, budete mít zhruba 290 $ každý měsíc v hrubém zisku.
1 100 $ (měsíční nájem)
-700 $ (měsíční splátka hypotéky PITI)
=$400
-110 $ (pro údržbu a problémy s volným místem)
= 290 $ (váš měsíční pasivní příjem z pronájmu nemovitosti)
4. Pomoc s vaší hypotékou
Nejoblíbenějším typem úvěru je hypotéka s fixací na 30 let. Má úrokovou sazbu, která zůstane stejná po celých 30 let trvání úvěru. Na začátku půjčky se na úroky platí výrazně více peněz než na jistinu, ale v 15. roce se to blíží rozdělení 50/50. Čím déle tedy nemovitost držíte, tím větší část jistiny úvěru vaši nájemci splácejí a tím více bohatství pro sebe vytváříte.
Řekněme, že máte bankovní půjčku ve výši 90 000 $ s měsíční splátkou hypotéky 500 $. V prvním roce půjde přibližně 385 USD z této platby na zaplacení úroku, zatímco 115 USD na splacení jistiny úvěru.
115 $ (měsíční splátka jistiny) * 12 (měsíců) = 1 380 $ (snížení jistiny za rok)
90 000 $ (původní půjčka)
– 1 380 $ (platby jistiny po 1 roce)
= 88 620 $ (zůstatek úvěru po 1 roce)
Do 15. roku půjde přibližně 270 USD z měsíční splátky hypotéky na úrok, zatímco zbývajících 230 USD na jistinu.
230 $ (měsíční splátka jistiny) *12 (měsíce) = 2 760 $ (snížení jistiny za rok)
Každý rok, kdy vlastníte tuto nemovitost, používáte peníze nájemníka na splacení svého dluhu. Snížením výše vašeho úvěru budete budovat bohatství, protože nakonec budete mít přístup k těmto penězům buď refinancováním úvěru nebo prodejem nemovitosti.
5. Daňové odpisy
Jako majitel pronájmu nemovitosti, máte nárok na daňové odpočty. Odepsat můžete:
- Úroky z vaší hypotéky
- Úroky z kreditních karet použitých k nákupu nemovitosti
- Pojištění
- Údržbové opravy
- Cestovní výdaje
- Právní a odborné poplatky
- Majetkové daně
Amortizace
Kromě všech těchto odpočtů vám vláda také umožňuje odepisovat kupní cenu váš majetek na základě stanoveného odpisového plánu, i když se váš majetek skutečně zhodnocuje hodnota.
Při použití našeho výše uvedeného příkladu získáte 3 480 $ z pronájmu za rok (290 $ každý měsíc * 12 měsíců). Pokud byste tyto peníze vydělali v běžné práci nebo na burze, přišli byste o značnou část z nich na zaplacení daní z příjmu. Vlastníte-li však nemovitost k pronájmu, můžete příjem ve výši 3 480 USD kompenzovat náklady na odpisy nemovitosti, a tak můžete snížit (nebo úplně odstranit) výši daní, které musíte platit z pronájmu příjem.
