Kdykoli si jednotlivec půjčí peníze, má to určité výhody a nevýhody. To platí zejména pro průmysl komerčních nemovitostí, kde výnosový potenciál nemovitosti a a bonita dlužníka nemusí vyprávět celý příběh o tom, zda půjčka v hodnotě mnoha milionů dolarů vydělává smysl.
Jako komerční realitní makléřVaším úkolem je však zajistit, aby byli vaši klienti dobře informováni o všech možnostech jejich financování. Patří mezi ně jak tradiční úvěrové instituce, jako jsou banky, tak i alternativní řešení, jako jsou soukromí finančníci.
Jakmile se váš klient seznámí se svými možnostmi, může na základě jeho aktuální situace určit, které podmínky by mu nejvíce prospěly.
Banky
Klady. Banky běžně nabízejí nejnižší sazby hypoték na trhu. Používají tradiční pokyny pro kvalifikaci půjček, které snižují riziko nesplácení dlužníka, a půjčky mohou být dlouhodobé, rozložené na 20 let nebo více.
Nevýhody. Banky mají často požadavky na nepružné zálohy, ověřování příjmů a kreditní skóre. Často nepůjčí na nevyhovující typy produktů a mají zdlouhavý schvalovací proces, přičemž zajištění peněz trvá až 90 dní. Nezapomínejte ani na vysoké sankční poplatky předem.
Všichni samozřejmě známe velké banky, které poskytují úvěry na bydlení i na komerční účely:
- americká banka
- Citibank
- Banka Wells Fargo
- německá banka
Soukromé financování
Klady. Obvykle neexistují žádné stanovené požadavky na půjčování, což umožňuje oběma stranám dospět k vlastním podmínkám. Financování lze zajistit extrémně rychle, protože proces kvalifikace půjčky je často méně složitý a časově náročný. Počítejte s tím, že oproti bance utratíte méně peněz na poplatky a náklady na uzavření spojené s půjčkou.
Nevýhody. Půjčky mají tradičně vyšší úrok a obvykle se očekává vysoká návratnost investice. Většina soukromých půjček je krátkodobých. Musíte ukázat příjmový potenciál nemovitosti a také vytvořit realistickou výstupní strategii. Nemovitost, kterou hledá financování, slouží jako zástava úvěru a v závislosti na poměru úvěru k hodnotě mohou dlužníci potřebovat křížové zajištění, aby získali plné požadované financování.
Nazývají se také poskytovatelé půjček „hard money“ a můžete je najít ve vyhledávání na webu, přičemž některé z nejlepších výsledků najdete zde:
- Soukromá banka
- Komerční půjčky
- Fairview komerční půjčky
Na komerční půjčování je spousta peněz, ale pečlivě porovnejte všechny náklady, včetně poplatků a úroků.
Transakční financování
Speciálním segmentem půjček, který se během boomu fix-and-flip značně rozrostl, je transakční financování. Tito poskytovatelé půjček se specializují na financování velkoobchodu s nemovitostmi a obchodů fix-and-flip, s velkoobchodním obratem někdy ve stejný den a fix-and-flip jen na několik měsíců.
Peníze jsou venku. Vše, co komerční dlužník musí udělat, je zohlednit všechny náklady do obchodu a pokrýt je pěkným ziskem, aby ospravedlnil svá rizika. Je vzácné, že investor nebo specialista na fix-and-flip nemůže najít zdroj financování, ale klíčem je kontrolovat náklady a neocenit svůj obchod z trhu.
Při opětovném prodeji jinému investorovi, jako je investor do pronájmu nemovitostí, se marže zpřísní a náklady na transakční financování mohou tvořit významnou část celkových nákladů. Nejde jen o úrok, protože většina těchto půjček je krátkodobá. Některé poplatky se mohou vyšplhat až na tisíce dolarů. Dobrou zprávou je, že tyto poplatky můžete vyčíslit ještě před uzavřením obchodu. Většina z těchto věřitelů vám také poskytne rychlé potvrzení o financování, abyste urychlili vaše obchody.
Transakční věřitelé zaplňují mezeru investory fix-and-flip. Zkušený investor fix-and-flip nakoupí levně a využije špatný stav a rehabilitaci jako největší složku zisku. V rehabilitačním zařízení může být spousta místa, takže existuje prostor pro náklady na transakční půjčku. Buďte opatrní, pokud jste nepracovali s jedním z těchto věřitelů, abyste si byli naprosto jisti jejich strukturou poplatků.
