Når du ansætte en ejendomsadministrator, skal du nøje gennemgå deres forvaltningskontrakt. Du skal sikre dig, at du forstår ansvarsområdet for ejendomsadministratoren udlejers ansvar og sørg for, at du er beskyttet, hvis lederen ikke opfylder deres forpligtelser.
Tjenester og gebyrer
Den første grundlæggende del af administrationskontrakten, du skal forstå, er, hvilke ydelser ejendomsadministratoren har accepteret at udføre, og hvor meget de vil opkræve for disse ydelser. Du skal forstå, hvilke tjenester der er inkluderet i administrationsgebyret, hvilke tjenester der kan udføres mod et ekstra gebyr, og hvilke tjenester der under ingen omstændigheder vil blive udført.
Administrationsgebyret er den mest almindelige form for honorar, som en ejendomsadministrator vil opkræve. Vær meget opmærksom på, hvordan dette gebyr er opdelt.
Udelukk ikke umiddelbart en ejendomsadministrator, fordi det ser ud til, at de opkræver et højere gebyr. Ejendomsforvaltere, der opkræver et lavere startgebyr, opkræver muligvis mere for "ekstra pligter", såsom at besætte ledige stillinger, betale regninger,
For ydelser, der anses for at være ekstra, skal aftalen klart angive, hvordan du vil blive opkrævet for disse pligter. Er det et fast gebyr, et procentgebyr, eller vil gebyret blive fastsat fra sag til sag, før ydelsen udføres?
Vær også opmærksom på de tjenester, ejendomsadministratoren under ingen omstændigheder vil udføre. Dette vil variere fra virksomhed til virksomhed, men almindelige undtagelser omfatter refinansiering af en ejendom eller omfattende ombygning. Sørg for, at lederen ikke udelukker noget, du anser for at være en absolut nødvendighed, som f.eks finde lejere, opkrævning af husleje eller håndtering af nødsituationer.
Ejendomsejerens ansvar
Den anden del af kontrakten, som du skal forstå, er din ansvar som udlejer. Dette afsnit af kontrakten vil definere, hvad du er forpligtet til at gøre ved at underskrive aftalen, og hvad du er forhindret i at gøre.
To eksempler på forpligtelser for ejendomsejeren er:
- Opret og vedligehold en reservefond— Udlejeren er ansvarlig for at sætte et bestemt beløb ind i en reservefond, som ejendomsadministratoren kan bruge til daglige forpligtelser, vedligeholdelsesproblemer og nødsituationer. Du er også ansvarlig for, at fonden aldrig kommer under et bestemt beløb.
- Få og vedligehold den rette forsikring— Forvaltningsaftalen bør specificere forsikringstyper og størrelsen af dækningen, du skal opnå. Det skal også noteres, om ejendomsadministrationsselskabet skal være omfattet af din dækning.
To eksempler på restriktioner for ejendomsejeren er:
- At finde lejere—De fleste aftaler vil forhindre ejendomsejeren i selv at placere en lejer i ejendommen. Dette er beregnet til at beskytte ejendomsadministratoren mod at skulle administrere en lejer, der ikke er udvalgt i henhold til deres retningslinier.
- Indgang- Ejendommens ejer må ikke gå ind ejendommen, medmindre de giver lejeren besked på forhånd eller får godkendelse fra ejendomsadministratoren.
Lige Mulighedsboliger
Du vil sikre dig, at forvaltningsaftalen har et afsnit, der siger, at de støtter ligestillingsboliger. Det burde sige, at de vil følge både staten og føderale retfærdig boliglovgivning.
Ansvar
Dette er den del af kontrakten, der begrænser ejendomsforvalterens ansvar. Det er kendt som hold harmless-klausulen. Generelt vil denne klausul beskytte ejendomsforvalteren, undtagen i tilfælde, hvor de har været uagtsom.
Ejendomsforvalteren er dog ikke ansvarlig for uagtsomhed fra tredjeparter, de ansætter. For eksempel er en ejendomsadministrator ikke ansvarlig, hvis de hyrer en entreprenør, og entreprenøren forvolder skade på ejendommen.
For at beskytte dig selv bør du sørge for, at der er en "rimelig omhu"-klausul i aftalen. For eksempel vil lederen ikke drages til ansvar, hvis der er udvist "rimelig omhu" ved ansættelse af en tredje part - a.k.a. de bør lave deres research og ikke hyre en entreprenør med en historie med klager mod dem.
Kontraktens varighed
Du vil prøve at undgå at underskrive en lang aftale, indtil du har dokumenteret resultater fra og tillid til administrationsselskabet. Desværre vil de fleste administrationsselskaber ikke underskrive en kontrakt i mindre end et år. I dette tilfælde vil du nøje gennemgå opsigelsesklausulen og sikre dig, at du er i stand til at opsige kontrakten, hvis du er utilfreds med tjenesten.
Opsigelsesklausul
Sørg for, at ledelsesaftalen har en klar afslutning eller annulleringsklausul. Det skal fremgå, hvorfor og hvornår ejendomsadministratoren/forvaltningsselskabet har ret til at hæve kontrakten, og hvornår du som udlejer har ret til at opsige kontrakten.
Meddelelse om opsigelse:
Du skal normalt give mellem 30 og 90 dages varsel for at opsige kontrakten. Sørg for, at det også står i aftalen, at ejendomsadministrationsselskabet skal give dig mindst 30 dages varsel, hvis de beslutter sig for at opsige kontrakten.
Gebyr for tidlig opsigelse:
Du vil ofte skulle betale et gebyr for at opsige kontrakten før tid. Dette gebyr vil variere fra et par hundrede dollars til at skulle betale alle gebyrer, som administrationsselskabet ville have akkumuleret over den resterende kontraktlængde.
Grund til at opsige:
Du vil gerne lede efter en kontrakt, der ikke kræver grund til at opsige aftalen. Du vil også have en klausul, der giver dig mulighed for at opsige kontrakten uden straf, hvis administrationsselskabet ikke kan finde en lejer inden for en bestemt tid.
Forpligtelser ved opsigelse:
Der bør også være en liste over opgaver, der skal finde sted ved opsigelse, og det tidsvindue, de skal udføres inden for. For eksempel ejendomsadministrationsselskab skal give ejendomsejeren kopier af alle lejeres lejekontrakter inden for 14 dage efter kontraktens ophør; eller at alle penge, der skylder en af parterne, skal betales inden for 30 dage efter kontraktens ophør.
