Praktiske trin til at tjene penge på at vende et hus

Investering i fast ejendom kan være en fantastisk måde at tjene penge på. En type ejendomsinvestering at overveje er at vende et hus. At opnå succes ved hjælp af denne metode er normalt en kombination af dygtighed, grundig analyse og forskning, selvom nogle få opnår succes ved stumt held.

Uanset hvilken boligtype du vælger, er der adskillige positive og negative sider at overveje, når du forbereder dit første vellykkede husskifte.

Hvad vil det sige at vende et hus?

At vende et hus betyder, at du køber et hus med den hensigt at sælge det, normalt hurtigt, med fortjeneste. Det er ikke en langsigtet køb og hold-strategi. At sælge ejendommen for mere, end du købte den for, betyder ikke nødvendigvis, at du vil tjene penge.

For eksempel køber du et hus for 200.000 $ og sætter i renoveringer for 50.000 $. Hvis du sælger huset for $240.000, hvilket er mere end du købte det for, vil du faktisk tabe penge når du medregner renoveringsomkostningerne, samt ekstra omkostninger til at holde ejendommen og sælge den ejendom.

Hvilken type ejendom kan vendes?

Den mest almindelige type ejendom, der vendes, er en enfamiliesbolig. Men næsten enhver form for fast ejendom kan vendes for profit. Dette omfatter:

• Flerfamiliehuse: Muligheder for vending omfatter renovering af de eksisterende enheder eller tilføjelse af yderligere enheder for at gøre ejendommen mere værdifuld for potentielle købere.
• Blandet brugt ejendom: Dette kan involvere renoveringer eller tilføjelser til butiksarealet, boligarealet eller begge dele.
• Detailejendom: Renovering af rummet, så det passer til et specifikt behov, såsom restaurant, salon eller landhandel.
• Jord: Går gennem zoneinddelingsprocessen for at få det godkendt til en bestemt anvendelse, såsom bolig eller detailhandel. At få zonegodkendelser kan være en langvarig proces, afhængigt af hvor hurtig og nem bygningsafdelingen i byen er at arbejde med.

Nøgle 1: Køb til den rigtige pris

Du tjener dine penge på købet. Det er lige meget, hvor godt du renoverer boligen i sidste ende, hvis du lægger for mange penge ind fra starten, så bliver det meget sværere at få overskud.

Bestem After Repair Value (ARV)

Du forsøger at afgøre, hvor meget du har råd til at købe ejendommen for for at tjene penge. Derfor skal du arbejde baglæns.

Det første du skal gøre er at bestemme ejendommens efter reparationsværdi. Det er, hvad du mener, boligen vil være værd, når du har gennemført alle renoveringer på ejendommen.

Du bliver nødt til at se på nyligt solgte priser for sammenlignelige ejendomme i området. Selvom det ikke er en eksakt videnskab at se på sammenlignelige forhold, vil det hjælpe med at give dig en boldbane af boligens værdi. Hvis dit hjem er en fire-sengs, to bads kolonial, vil du gerne se på kolonialer af lignende størrelse, der er blevet solgt i det sidste år. Du bliver nødt til at foretage justeringer for visse faktorer såsom:

• Kvadratoptagelser: To boliger kan have det samme antal senge og bade, men det ene kan være 1.000 kvadratmeter større.
• Kvalitet af renoveringer:Se på de materialer, der er brugt i renoveringen. Er det, hvad den nuværende køber leder efter?
• Beliggenhed: Nogle områder af byen vil være bedre end andre: bedre skoledistrikt, roligere gade.
• Partistørrelse: Større grunde vil være mere værdifulde.
• Faciliteter: Har hjemmet centralt klimaanlæg, en pool i jorden, en færdig kælder eller en master suite?

Når du har set på de sammenlignelige ejendomme, burde du kunne komme med en række af, hvad boligen vil være værd, når du har afsluttet din renovering. Dette er efter reparationsværdien.

Træk dine omkostninger fra

For at købe boligen til den rigtige pris, skal du bestemme, hvor mange penge du tror, ​​du vil bruge på boligen.

• Lukke omkostninger ved køb: Dette inkluderer ejendomsforsikring, huseftersyn, advokatsalærer, undersøgelser, bankgebyrer, registreringsgebyrer: skøde og pant.
• Byggeomkostninger: Tilladelser fra byen, materialeomkostninger, arbejdsomkostninger.
• Holdomkostninger: Forsikringsudbetalinger, skatter, betaling på eventuelle lån, eventuelle forbrugsomkostninger.
• Lukke omkostninger ved salg: Advokatsalærer, eventuelt ejendomsoverførselsafgift, ejendomsmæglerprovision, registreringsgebyrer: skøde og pant, bysynsgebyrer: mulige indflytningsbevis (CO), hvis byen kræver det, køberkreditter: køberens boliginspektør vil finde ting galt med ejendommen, så køberen vil sandsynligvis anmode om en kredit fra dig for at rette disse ting.

Hvad er dit profitmotiv?

Du går sandsynligvis ikke igennem alt arbejdet og risikerer at vende et hjem for at tjene $5.000. Derfor skal du bestemme dit ideelle profitmål fra flip. Når alt er sagt og gjort, vil du gerne tjene $20.000? $50,000? $100,000? At vide, hvor meget du vil tjene, hjælper dig med at bestemme den pris, du har råd til at købe boligen til.

Du skal også være opmærksom på, at du muligvis skal betale kapitalgevinstskat af ethvert overskud, du får. Afhængigt af din indkomst skal du muligvis ikke betale noget, eller måske skal du betale så meget som 20 procent af din fortjeneste til onkel Sam. Du kan muligvis udskyde denne omkostning ved at lave en 1031 Exchange.

Bestem den ideelle købspris

Nu hvor du har fastsat en efter reparationsværdi for ejendommen, er de omtrentlige omkostninger forbundet med renovering af ejendommen ejendom og hvor mange penge du vil tjene, kan du bestemme det maksimale beløb, du er villig til at betale for ejendom.

Efter reparationsværdi

- Minus omkostninger.

- Minus Profit Motivation.

= Ideel købspris.

Dette er det punkt, hvor du giver dit tilbud og håber, at det bliver accepteret. Du har gennemgået en masse arbejde for at nå frem til dette tal, så bliv ikke påvirket af mæglere, der fortæller dig, at hvis du øger din tilbudspris, er ejendommen din. Hver ekstra dollar, du betaler for ejendommen, er en dollar af potentiel fortjeneste, som du mister. Husk, du er dine penge ved købet.

Nøgle 2: Kom hurtigt ud

Målet med at vende fast ejendom er at skabe overskud og at opnå denne fortjeneste så hurtigt som muligt. Enhver god investor ved, at ejendomsmarkedet kan vende på en skilling. En række faktorer kan dramatisk reducere værdien af ​​din ejendom. Dette omfatter:

• Stigning i renter: Når renten er høj, har folk ikke råd til at bruge så meget på en bolig. Det mindsker deres købekraft, fordi deres månedlige afdrag på realkreditlån vil være højere. Efterhånden som renten stiger, vil boligpriserne falde for at justere for dette fald i købekraft.
• Sæsonskifte: Boligkøbssæsonen topper i sommermånederne, når børn har fri fra skole. Familier vil gerne flytte inden det nye skoleår begynder. Hvis du ikke er i stand til at have dit flip på markedet til det tidlige forår/sommer-rush, kan du ende med at koste dig selv mange penge.
• Stigninger i beholdning: En anden faktor, der kan påvirke værdien af ​​din bolig, er overskydende inventar i området. En grund til, at dette kunne ske, ville være, hvis en stor virksomhed i byen lukker ned, og folk begynder at sætte deres hjem på deres marked, så de kan flytte. Der er kun så mange købere til et ranchhus med 3 soveværelser og 2 badeværelser på $250.000. Hvis der er fem på markedet, skal du muligvis sætte din pris ned for at få det solgt hurtigt.
• Tvangsauktioner eller shortsalg i området: Desværre kan du ikke kontrollere dine naboer. Short salg og tvangsauktioner i området vil bringe værdien af ​​dit hjem ned.
• Naturkatastrofe: Du kan heller ikke kontrollere Moder Natur. Orkaner, tornadoer og skovbrande kan ødelægge områder og efterlade boligpriserne lige i ruiner.
• Lavere skolevurderinger: Hvis skolesystemets vurdering falder, vil kvarteret blive mindre eftertragtet for potentielle købere.
• Træg økonomi: Når økonomien kollapser, falder boligpriserne også. Færre mennesker er i stand til at købe boliger, og dem, der gør, ønsker at bruge mindre.
• Miljøproblemer/strømledninger: Forhøjede niveauer af radon eller andre kemikalier i jorden, elledninger, der bygges i baghaven eller en rørledning, der løber gennem byen, vil gøre det sværere at sælge dit hjem for en høj dollar.

Nøgle 3: Det team, du arbejder med, kan skabe eller knække dig

Vellykkede ejendomsskift udføres hurtigt og til den rigtige pris. At hyre den forkerte entreprenør, designer eller ejendomsmægler kan hurtigt forvandle et flip til et flop. Ideelt set vil du have et team af betroede personer på plads, før du lukker ejendommen, så du ikke spilder tid.

Designere

Hvis du skal hyre en designer til din renovering, skal du sikre dig, at han eller hun er bekendt med området. Den sidste ting du vil gøre er at overforbedre. Ikke alle hjem har brug for Calcutta-marmor og brasilianske trægulve. Du kan tjene store penge med en fantastisk plantegning og rent design. Køkkener og bade sælger boliger, men de fleste købere kender ikke forskellen mellem en vandhane på $400 og en $40.

At kende markedet vil også hjælpe med at bestemme, hvilken slags køber, der søger i dette område. Tiltrækker området mange singler, nygifte, unge familier med små børn, etablerede familier eller tomme redere? Dette vil hjælpe med at bestemme den bedste tilgang til renovering. Skal du tilføje endnu et soveværelse? Fokus på et familieværelse til børnene? Vil en master suite blive hovedtrækket?

Entreprenører

Dette omfatter elektrikere, blikkenslagere, sidere, tagdækkere, VVS-entreprenører, malere, brolæggere og alle andre, du måtte have brug for. Du ønsker at få flere bud, så du får den bedste pris, men du vil også gerne tjekke legitimationsoplysninger, fordi den bedste pris ikke altid er den bedste kvalitet. Du tror måske, at du fik en god pris i begyndelsen, men du vil ende med at bruge mere tid og penge på at prøve at ordne en entreprenørs sjuskede arbejde.

Sørg for, at entreprenøren forstår de nødvendige tilladelser, der skal udtages med byen til de renoveringer, der skal udføres. Hvor lang tid tager kommunen at behandle tilladelser? Er der nogle zoneområder, der skal godkendes? Tilladelsesproblemer med byen kan tilbageholde arbejdspladser i månedsvis og hurtigt mindske enhver potentiel fortjeneste.

Entreprenører er også berygtede for at "undervurdere", hvor lang tid et job vil tage. Sørg for at have en fast deadline med entreprenøren for arbejdets færdiggørelse. Du bør også medtage en beredskabsfond i dit budget for disse job, der ikke afsluttes til tiden.

ejendomsmæglere

Vil du sælge med en ejendomsmægler eller forsøge at sælge ejendommen selv? Hvis du sælger med en ejendomsmægler, skal du huske at medregne deres kommission ved salget.

Når du vælger en ejendomsmægler, skal du sikre dig, at de kender markedet, hvor du forsøger at sælge boligen. Selvom du tidligere har arbejdet med ejendomsmægleren, er de måske ikke de bedste til det pågældende marked.

Derudover er mange ejendomsmæglere simpelthen interesserede i at lave et hurtigt salg og ikke nødvendigvis at sælge boligen for topkroner. Sørg for, at du har lavet din egen research, og at du føler dig tryg ved det nummer, ejendomsmægleren føler, du kan få for boligen. Du vil gerne have et hurtigt salg, men du vil heller ikke efterlade for mange penge på bordet.