Si está realizando un análisis comparativo de mercado (CMA), lo más probable es que se deba a una de dos razones comunes. O desea determinar el precio de cotización o desea verificar el valor de mercado de una propiedad que usted o un cliente están considerando comprar. En cualquier caso, sus cálculos deben dar como resultado precisión y un valor de mercado actual razonable.
Las CMA no son sólo para agentes de cotización. También proporcionan una herramienta útil a los agentes compradores, ayudándoles a guiar a sus clientes hacia ofertas realistas sobre una propiedad determinada.
Los componentes de una CMA
Una CMA es un componente vital de cualquier listado u oferta de bienes raíces. Proporciona la instantánea más precisa del valor y el precio de venta potencial de una propiedad, además de una tasación. Está comparando la propiedad con otras que realmente se han vendido; cuanto más recientemente, mejor.
Comparar los precios de otras ofertas en lugar del real puede ser como comparar una quimera con otra. No hay forma de saber si esos precios son realistas y están en el nivel correcto, o si un propietario cascarrabias simplemente no se conforma con menos.
El proceso de creación de una CMA es similar al de una tasación, pero esta última sólo puede ser realizada por un tasador de bienes raíces autorizado. Los propietarios pueden hacer sus propios CMA para tener una idea bastante clara del valor de sus casas.
Pasos básicos
Primero, tiene una propiedad en cuestión con características y características. Ahora localice las tres mejores propiedades comparables y registre sus detalles y precios de venta.
Realizar ajustes a los precios de venta por diferencias entre ellos y la propiedad en cuestión.
El valor de mercado de la propiedad en cuestión se calcula a partir de precios de venta comparables ajustados.
Seleccionar propiedades comparables
Una CMA confiable no es ciencia espacial, pero requiere que usted seleccione cuidadosamente las propiedades comparables.
Deben estar lo más cerca posible entre sí, idealmente en el mismo barrio. Deben ser ventas actuales, preferiblemente de las últimas semanas. Deben exhibir características y características lo más cercanas posible a las de su propiedad en cuestión.
Lograr todo esto normalmente dará como resultado una CMA en la que puede confiar.
Elementos comunes para ingresar en todas las CMA
Organice esta información en una hoja de cálculo:
- Las direcciones del sujeto y las propiedades comparables aparecen en la primera fila.
- Ingrese información sobre las propiedades y sus características, incluidos los precios de venta de propiedades comparables, en las siguientes cuatro filas.
- Dedica una fila a los metros cuadrados de cada vivienda.
- Ingrese valores de ajuste para los años de construcción, tamaño del lote, dormitorios, baños, espacios de garaje, renovaciones recientes y características exteriores excepcionales, como una piscina. Estos van en la última columna.
- Todas las filas debajo de la fila "Precio de venta" las calcula la hoja por usted.
- Los precios de venta comparables ajustados se encuentran en la penúltima fila, desglosados en dólares por pie cuadrado debajo de eso.
- El "Valor en cuestión" es el valor de mercado calculado de la propiedad en cuestión al que se llega multiplicando el promedio de los pies cuadrados ajustados vendidos en dólares por los pies cuadrados del sujeto propiedad.
Hacer ajustes
La mayor parte de lo que tendrá que completar son datos concretos sobre cada una de las propiedades. El único lugar donde probablemente tendrás que interpretar y ser subjetivo es en la última columna de valores de ajuste.
Aquí estás asignando el valor de cada uno de los artículos para tus ajustes de precio de venta comparables. En otras palabras, ¿cuánto vale un dormitorio si nuestra propiedad de compensación tiene más o menos dormitorios que nuestra propiedad en cuestión?
Reste algunos dólares de su precio de venta para ajustarlo a la baja y que sea más comparable a la propiedad en cuestión si tiene más dormitorios. Los baños y las plazas de garaje funcionan igual. Los baños pueden indicar medios baños, y la propiedad en cuestión tiene 2,5 baños.
Puede localizar valores aproximados en dólares para cada uno de estos artículos en sitios en línea sobre remodelación o preguntando a un tasador local qué valores utilizan.
Intente calcular el valor de mercado aproximado de un acre completo de tierra para realizar un ajuste del tamaño del lote. La hoja utilizará pies cuadrados porque la mayoría de los lotes tienen menos de un acre. Pero use el valor de un acre completo en la última columna.
Utilice los pies cuadrados del tamaño del lote para cada propiedad. Convierta la superficie cultivada a pies cuadrados usando 43,560 pies cuadrados por acre si uno o más son más grandes que un acre.
Otras opciones
Este pretende ser un cálculo de CMA rápido y razonablemente preciso. También puede hacer una segunda utilizando las propiedades actualmente listadas y sus precios de lista. Esto puede ayudarle a determinar si el mercado está cambiando, si los precios son más altos o más bajos, para que luego pueda juzgar cómo ajustar el valor de mercado de su propiedad en cuestión.
Sólo recuerda que estas cifras son las que otros desear por sus propiedades. No son necesariamente lo que los compradores están dispuestos a pagar.
Esta hoja funciona con tres propiedades. No puedes usar sólo una o dos propiedades comparables porque los cálculos fracasarán, pero puedes agregar una o más columnas justo antes de la última si eres bueno con las hojas de cálculo y te gustaría usar más comp. De hecho, puedes crear varias hojas con propiedades más o menos comparables.
