Los contratos de arrendamiento de bienes raíces constan de numerosos elementos que establecen los derechos y obligaciones del arrendador/propietario y del arrendatario/inquilino. En ausencia de restricciones de uso, el inquilino normalmente puede utilizar la propiedad para cualquier propósito legal.
Posesión de la Propiedad
Este elemento de un contrato de arrendamiento de bienes raíces aborda los derechos de posesión del inquilino. El arrendador promete al inquilino la posesión de la propiedad para su disfrute y promete que el arrendador no interferirá con esa posesión.
Esto no significa que el arrendador no pueda entrar en la propiedad, ya que suele ser parte del contrato de arrendamiento. acuerdo de que el propietario tiene derecho a ingresar a la propiedad para reparaciones u otras actividades descritas en el alquiler.
Cómo el inquilino puede utilizar la propiedad
Existen muchos tipos de arrendamientos, residenciales, de oficinas, comerciales, etc. Todos estos tipos pueden tener motivos para especificar restricciones sobre el uso de la propiedad por parte del inquilino. Un contrato de arrendamiento residencial podría prohibir su uso para cualquier fin comercial. Un contrato de arrendamiento de oficina podría establecer que la propiedad sólo se puede utilizar como oficina "inmobiliaria". Un contrato de arrendamiento minorista podría especificar qué tipos de productos podrían venderse en el espacio.
En ausencia de restricciones de uso, el inquilino normalmente puede utilizar la propiedad para cualquier propósito legal.
¿Cuál es el plazo del contrato de arrendamiento?
Generalmente, los arrendamientos establecen específicamente una fecha de inicio y una fecha de finalización para que el arrendamiento entre en vigor. Este período, cuando se establece tanto al principio como al final, significaría que no sería necesario ningún aviso de desalojo. El inquilino desalojaría la vivienda en la fecha límite prescrita a menos que se llegue a un nuevo acuerdo.
Los arrendamientos pueden durar meses o años. Algunos estados prohíben arrendamientos muy largos de más de 100 años, pero en otros está bien. Generalmente, el plazo se expresa con una fecha de inicio y una fecha de finalización y el período total. Ejemplo: El arrendamiento se extenderá desde el 1 de enero de 2019 hasta el 31 de diciembre de 2020, un período de dos años.
El depósito de seguridad
La mayoría de los arrendamientos tienen una disposición para uno o más depósitos de seguridad contra la posibilidad de impago del alquiler o daños a la propiedad. La mayoría de los estados tienen reglas estrictas sobre cómo se deben manejar los depósitos y sobre si se deben pagar intereses al inquilino mientras se retiene el depósito. Hay muchos plazos límite para el reembolso de los depósitos una vez que finaliza el período de arrendamiento, la propiedad se desaloja y se inspecciona en busca de daños.
Mejoras a la propiedad arrendada
Generalmente, durante un contrato de arrendamiento, el propietario no realizará mejoras a menos que se indique específicamente en el contrato de arrendamiento o a menos que se haga un nuevo acuerdo por escrito. El inquilino puede realizar mejoras con el permiso del propietario, pero pasarán a ser propiedad del propietario al finalizar el contrato de arrendamiento.
Las cláusulas de mejora son mucho más frecuentes en los arrendamientos comerciales. Las oficinas y los espacios comerciales están sujetos a modificaciones que se consideran mejoras y que se realizan para adaptarse al negocio del inquilino.
Mantenimiento de la propiedad arrendada
Los elementos de mantenimiento de un arrendamiento de bienes raíces pueden variar significativamente dependiendo de si es de naturaleza residencial o comercial. En la mayoría de los arrendamientos de propiedades residenciales, el propietario es responsable de todas las reparaciones y el mantenimiento. En las propiedades comerciales existen diversos acuerdos que podrían hacer que parte del mantenimiento sea responsabilidad del inquilino. Como en cualquier contrato, las responsabilidades de las partes deben especificarse cuidadosa y completamente para evitar malentendidos.
En el caso de un establecimiento minorista u oficina, podría ser necesario el mantenimiento de los accesorios, como vitrinas, que recaerían sobre el inquilino, mientras que la estructura y el mantenimiento mayor del edificio serían realizados por el propietario.
Cesión o Subarrendamiento del Bien Arrendado
Si el inquilino cede su contrato de arrendamiento, generalmente significa que ha transferido todos sus derechos de arrendamiento a la otra parte. En un subarrendamiento, el inquilino original entrega la propiedad a otro y transfiere algunos de sus intereses.
El contrato de arrendamiento especificará si se permite alguna cesión o subarrendamiento y en qué circunstancias. En muchos casos, el inquilino conserva parte o la totalidad de su responsabilidad por el pago de los alquileres y la responsabilidad por los daños a la propiedad.
Opciones para el inquilino en el arrendamiento de inmuebles
Muchos contratos de arrendamiento ofrecen una opción para que el inquilino renueve el contrato de arrendamiento antes de que finalice el período de arrendamiento. Con el debido aviso, el inquilino podrá renovar por otro periodo previamente acordado. Una cláusula de ejemplo podría decir: "En cualquier momento hasta treinta días antes del vencimiento de este contrato de arrendamiento; el inquilino puede optar por extender el contrato de arrendamiento otros seis meses mediante notificación por escrito al propietario. El monto del alquiler será de $xxx.xx por mes durante el nuevo plazo de arrendamiento".
Otra opción es la de comprar la propiedad durante el periodo de arrendamiento. Generalmente, se indica el precio de compra y el propietario puede aplicar o no algunos de los pagos del alquiler al pago inicial o al precio de compra.
