Las leyes de estabilización de alquileres existen desde mediados del siglo XX. Estas regulaciones estaban destinadas a proteger a los inquilinos en edificios de propiedad privada de precios de alquiler injustos y aumentos de alquiler, al mismo tiempo que permitían a los propietarios aumentar el alquiler. Estos son los conceptos básicos de la estabilización de alquileres, así como los pros y los contras.
Ley de Estabilización de Rentas de 1969
La ley de estabilización de alquileres de 1969 fue una ley promulgada por el alcalde de la ciudad de Nueva York, John Lindsay. Se aplica a edificios en ciertos condados de Nueva York, incluida la ciudad de Nueva York, que se construyeron entre febrero de 1947 y marzo de 1969. Incluye edificios de propiedad privada con seis unidades o más.
Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia de 1974
La Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia de 1974, también conocida como ETPA, amplió las leyes de estabilización de alquileres en Nueva York para incluir partes del condado de Nassau, el condado de Westchester y el condado de Rockland. También amplió la cobertura a edificios construidos antes de 1974.
A quién se aplica generalmente la estabilización de alquileres
- Edificios de propiedad privada
- Construido entre febrero de 1947 y antes del 1 de enero de 1974
- Edificios con 6 o más unidades
Conceptos básicos de estabilización de alquileres
- Coloque un límite en la cantidad de alquiler que se puede cobrar
- Porcentaje límite de aumentos de alquiler
- Límite de frecuencia de los aumentos de alquiler
- La unidad debe cumplir con ciertos estándares de habitabilidad
- Inquilinos con derecho a Renovación de arrendamiento
- El inquilino no puede ser desalojado A menos que incumpla el contrato de arrendamiento
- El inquilino puede presentar quejas contra el propietario
Se puede permitir un aumento de alquiler a mitad de plazo por las siguientes razones
- El arrendador incrementó los servicios para el arrendatario o realizó mejoras en el apartamento del arrendatario
- El arrendador realizó una importante mejora de capital en la propiedad
- Dificultades económicas del arrendador
La unidad puede desregularse
Los apartamentos con renta estabilizada se pueden desregular de una de dos maneras.
- Si el ingreso anual del inquilino es superior a $200,000.
- Una vez que el alquiler mensual alcanza un cierto umbral. Por ejemplo, si el alquiler mensual llega a $2700, la unidad quedará desregulada. Esta cantidad difiere según el municipio y cambiará cada año.
Argumentos a favor de la estabilización de alquileres
Hay muchas razones por las que la gente está a favor de las leyes de estabilización de alquileres. Éstas incluyen:
- Precios de alquiler justos: la estabilización de los alquileres es la forma de mantener a raya a los propietarios privados y evitar que cobren precios escandalosos por sus alquileres.
- Precios de alquiler asequibles: los defensores de la estabilización de los alquileres creen que las viviendas asequibles deberían estar disponibles incluso en las ciudades más caras. Creen que exigir que ciertas unidades tengan un alquiler regulado es la única forma de evitar que las personas se vean obligadas a salir de ciertas áreas.
- Seguridad de vivienda: dado que los propietarios solo pueden aumentar el alquiler de los apartamentos con alquiler estabilizado en un cierto porcentaje cada año, los inquilinos a largo plazo no tendrán precios fuera de sus apartamentos por alquiler inflado precios.
Argumentos en Contra de la Estabilización de Rentas
También hay varias razones por las que las personas se oponen a tener unidades de renta estabilizada. Éstas incluyen:
- Disminuya la construcción nueva en el área: las áreas con una gran cantidad de unidades con alquiler estabilizado pueden disuadir a los constructores de construir nuevas construcciones en el área. La razón de esto es doble.
- No se puede competir con alquileres bajos: si está construyendo una nueva construcción, querrá obtener el alquiler más alto posible. Si hay muchas propiedades con alquiler estabilizado cerca, es posible que le resulte difícil obtener precios altos para su alquiler. Por ejemplo, si hay cinco apartamentos de tres dormitorios con renta estabilizada que cobran $1,000 al mes cada uno y está tratando de cobrar $3,000 al mes por un apartamento de 3 habitaciones, es posible que tenga dificultades para atraer a un arrendatario.
- Los edificios en deterioro evitarán alquileres elevados: además de competir con los alquileres de precios más bajos, muchos edificios con alquileres estabilizados no están bien mantenidos. Esto resta valor a los nuevos constructores porque les preocupa no poder obtener precios altos por sus alquileres en un vecindario tan desordenado.
- Aumentar la tasa de deterioro de las unidades de alquiler estabilizado: las unidades de alquiler estabilizado a menudo tienen un precio inferior al valor justo de mercado que un arrendador podría recibir por el alquiler. Por lo tanto, los propietarios pueden tener dificultades para obtener ganancias o incluso pagar sus facturas actuales, ya que todos los gastos de la propiedad aún se basan en los precios actuales.
- Es común que los propietarios hagan lo mínimo para mantener estas unidades de renta estabilizada al día con los códigos de salud y seguridad actuales. Si bien el propósito de la estabilización de la renta es proteger a los inquilinos, a menudo tiene el efecto contrario, ya que los inquilinos de estos apartamentos a menudo viven en condiciones deficientes.
Crisis de vivienda en ciudades de EE. UU.
Muchas de las ciudades más grandes de Estados Unidos, como Nueva York y San Francisco, se han convertido en una historia de dos ciudades. Hay una combinación de unidades de alquiler estabilizado de alquiler bajo y deterioradas y unidades de lujo casi inasequibles de alquiler alto.
La teoría es que debido a que los individuos en las unidades de renta regulada de menor precio viven en sus unidades más largas con muy poca rotación, hay una disminución en la oferta de unidades asequibles en el ciudad. Por lo tanto, posibles inquilinos quienes no tienen la suerte de tener una unidad de alquiler regulado tendrán que pagar más por su apartamento debido a la escasez de unidades asequibles. El aumento de la demanda aumenta los precios.
Algunos argumentan que sin la regulación de los alquileres, el mercado se corregiría solo y estas ciudades con precios elevados se volverían más asequibles. Estas unidades de renta estabilizada regresarían al mercado abierto, aumentando la oferta de departamentos y la demanda naturalmente regularía sus precios. Mientras que aquellos que viven en unidades actuales de alquiler estabilizado se opondrían, los millones que buscan apartamentos asequibles se beneficiarían.
