Si vous effectuez une analyse comparative de marché (AMC), c'est probablement pour l'une des deux raisons courantes. Soit vous souhaitez déterminer un prix d’inscription, soit vérifier la valeur marchande d’une propriété que vous ou un client envisagez d’acheter. Dans les deux cas, vos calculs devraient donner lieu à une précision et à une valeur marchande actuelle raisonnable.
Les CMA ne sont pas réservées aux agents inscripteurs. Ils fournissent également un outil utile aux agents acheteurs, les aidant à guider leurs clients vers des offres réalistes sur une propriété donnée.
Les composantes d'une RMR
Un CMA est un élément essentiel de toute annonce ou offre immobilière. Il fournit l’instantané le plus précis de la valeur et du prix de vente potentiel d’une propriété, autre qu’une évaluation. Vous comparez la propriété à d’autres qui ont effectivement été vendues: plus c’est récent, mieux c’est.
Comparer à d’autres prix affichés plutôt qu’au prix réel peut être comme mesurer une chimère par rapport à une autre. Vous n’avez aucun moyen de savoir si ces prix sont réalistes et dans la bonne fourchette, ou si un propriétaire capricieux ne se contentera tout simplement pas de moins.
Le processus de création d’un CMA est similaire à celui d’une évaluation, mais cette dernière ne peut être réalisée que par un évaluateur immobilier agréé. Les propriétaires peuvent faire leurs propres RMR pour avoir une idée assez précise de la valeur de leur maison.
Étapes de base
Tout d’abord, vous disposez d’une propriété en question avec des caractéristiques et des caractéristiques. Localisez maintenant les trois meilleures propriétés comparables et enregistrez leurs détails et leurs prix de vente.
Apportez des ajustements aux prix de vente en fonction des différences entre eux et la propriété en question.
La valeur marchande de la propriété en question est calculée à partir des prix comparables vendus ajustés.
Sélection de propriétés comparables
Une CMA digne de confiance n'est pas compliquée, mais elle nécessite que vous sélectionniez soigneusement vos propriétés comparables.
Ils doivent être aussi proches que possible les uns des autres, idéalement dans le même quartier. Il doit s'agir de ventes en cours, de préférence au cours des dernières semaines. Ils doivent présenter des caractéristiques et des caractéristiques aussi proches que possible de celles de votre propriété en question.
Réaliser tout cela aboutira généralement à une CMA sur laquelle vous pourrez compter.
Éléments communs à saisir dans toutes les RMR
Organisez ces informations dans une feuille de calcul:
- Les adresses du sujet et les propriétés comparables apparaissent dans la première ligne.
- Saisissez les informations sur les propriétés et leurs caractéristiques, y compris les prix de vente des propriétés comparables, dans les quatre lignes suivantes.
- Dédiez une ligne à la superficie en pieds carrés de chaque maison.
- Entrez les valeurs d'ajustement pour les années de construction, la taille du terrain, les chambres, les salles de bains, les espaces de garage, les rénovations récentes et les caractéristiques extérieures exceptionnelles, comme une piscine. Ceux-ci vont dans la dernière colonne.
- Toutes les lignes situées sous la ligne « Prix de vente » sont calculées par la feuille pour vous.
- Les prix de vente comparables ajustés se trouvent dans l’avant-dernière ligne, ventilés en dollars par pied carré en dessous.
- La « valeur en question » est la valeur marchande calculée de la propriété en question obtenue en multipliant la moyenne de la superficie ajustée en dollars vendus par la superficie en pieds carrés du sujet propriété.
Faire des ajustements
La plupart de ce que vous devrez remplir sont des données concrètes sur chacune des propriétés. Le seul endroit où vous devrez probablement interpréter et devenir subjectif est dans cette dernière colonne pour les valeurs d'ajustement.
Vous attribuez ici la valeur de chacun des articles pour vos ajustements de prix de vente comparables. En d’autres termes, que vaut une chambre si notre propriété composée compte plus ou moins de chambres que notre propriété en question?
Soustrayez quelques dollars de son prix de vente pour l'ajuster à la baisse afin qu'il soit plus comparable à votre propriété en question si elle a plus chambres. Les bains et les garages fonctionnent de la même manière. Les bains peuvent indiquer des demi-bains, la propriété en question disposant de 2,5 bains.
Vous pouvez trouver des valeurs approximatives en dollars pour chacun de ces éléments sur des sites en ligne sur la rénovation ou en demandant à un évaluateur local quelles valeurs il utilise.
Essayez de déterminer la valeur marchande approximative d'un acre complet de terrain pour un ajustement de la taille du lot. La feuille utilisera des superficies en pieds carrés car la plupart des terrains font moins d'un acre. Mais utilisez la valeur d'un acre complet dans la dernière colonne.
Utilisez la superficie en pieds carrés de la taille du lot pour chaque propriété. Convertissez la superficie en pieds carrés en utilisant 43 560 pieds carrés par acre si un ou plusieurs sont supérieurs à un acre.
Autres options
Il s’agit d’un calcul rapide et raisonnablement précis de la CMA. Vous pouvez également en faire une deuxième en utilisant les propriétés actuellement répertoriées et leurs prix catalogue. Cela peut vous aider à déterminer si le marché évolue si les prix sont plus élevés ou plus bas afin que vous puissiez ensuite porter un jugement sur la manière d'ajuster la valeur marchande de votre propriété en question.
N'oubliez pas que ces chiffres sont ceux des autres vouloir pour leurs propriétés. Ce n’est pas nécessairement ce que les acheteurs sont prêts à payer.
Cette feuille fonctionne avec trois propriétés. Vous ne pouvez pas utiliser seulement une ou deux propriétés comparables car les calculs vont exploser, mais vous pouvez ajouter une ou plusieurs colonnes juste avant la dernière si vous maîtrisez les feuilles de calcul et souhaitez en utiliser davantage comp. En effet, vous pouvez créer plusieurs feuilles avec des propriétés plus ou moins comparables.
