Un certificat d'inondation, parfois appelé certificat d'inondation dans l'immobilier, est un document qui indique le statut de zone inondable d'un bien immobilier. Les cartes d'inondation de la Federal Emergency Management Agency (FEMA) sont examinées à l'aide de l'adresse ou des coordonnées géographiques de la propriété. Un fournisseur de certification contre les inondations peut alors certifier, en fonction de l'emplacement de la propriété sur la carte, si elle est située dans une zone inondable.
Lorsqu'un prêteur est impliqué
Lorsqu'une propriété est financée, le prêteur doit disposer d'une ressource en matière de certification contre les inondations pour accomplir cette tâche lors des achats. Les frais sont ensuite facturés à l'acheteur pour les articles de la série 800 sur le relevé de règlement HUD-1. Le prêteur protège son actif prêté en vérifiant le risque de dommage ou de perte par inondation. Cela n'empêche pas nécessairement un prêt si la propriété est à risque, mais une assurance fédérale contre les inondations serait généralement requise.
Cartes des inondations FEMA sont disponibles en ligne, ainsi que fournisseurs de certifications d'inondation en ligne.
Lorsqu’il n’y a pas de prêteur: exemple de situation
En général, il n'y a aucun problème avec l'autorité ou la société émettrice, ni avec le rapport lorsqu'un prêteur est impliqué dans la transaction. Mais dans la pratique, en tant qu'agent immobilier, vous pouvez vous retrouver dans une situation où vous devez aider votre client propriétaire à contracter une certification contre les inondations afin qu'il puisse inscrire ou vendre sa propriété.
Dans un exemple, le professionnel de l'immobilier avait un client qui achetait un terrain en espèces pour construire des maisons spécifiques, qu'il inscrirait ensuite au courtier. Comme une maison devait être construite sur une parcelle de terrain bordée par un arroyo, ils devaient vérifier dès le début la certification contre les inondations, car cela aurait un impact sur la construction. Le constructeur/vendeur a estimé qu'il préférait s'occuper de tout problème d'inondation pendant la phase de construction afin de pouvoir produire une maison qui satisferait les prêteurs.
Le client et le courtier ont discuté de la situation et ont décidé de demander au courtier d'ordonner un certificat d'inondation qui pourrait être apporté au comté afin qu'il puisse obtenir un permis de construire. Cela devait être fait avant que la construction puisse commencer.
Exigences de certification
Généralement, seule une adresse est nécessaire pour obtenir une certification d'inondation auprès d'une entreprise certifiée, mais dans le cas situation du constructeur, il s'agissait d'un terrain nouvellement subdivisé en haut désert et il n'y avait aucun endroit acceptable à proximité adresse. Le courtier a donc contacté un géomètre pour savoir comment réaliser un certificat d'inondation. L'arpenteur a indiqué que la société de certification des inondations accepterait un ensemble de coordonnées GPS, mais seulement si elles étaient déterminées via une méthode approuvée.
La « méthode approuvée » consistait à obtenir deux relevés GPS. Il en fallait un à une intersection majeure cartographiée à proximité de rues ou d'autoroutes qui pourrait être référencée par la société de certificat d'inondation. L'autre serait prélevé sur le terrain même, et l'entreprise pourrait alors orienter correctement la propriété sur la carte inondable.
Le courtier a pris les relevés, l’un au milieu d’une autoroute très fréquentée et l’autre sur le terrain. Le formulaire de certification d'inondation a été rempli et soumis. La certification a été délivrée rapidement, indiquant que le terrain ne se trouvait pas dans la plaine inondable centenaire. Cela aurait dû suffire car ce serait le formulaire déposé auprès du comté pour obtenir la délivrance du permis de construire.
Malheureusement, le greffier du bureau du comté n'était pas satisfait. Elle a déclaré: « J'ai parcouru la distance entre la dalle proposée et l'arroyo, et cela est dans la zone inondable. Je me fiche de ce que dit le certificat d'inondation! »
La morale de l'histoire
Heureusement, le projet n'a pas échoué, mais le client a engagé plusieurs milliers de dollars supplémentaires pour surélever la dalle de la propriété afin de s'adapter à la situation dans une zone inondable. Ce qui est intéressant, c'est que lorsque la maison était terminée et qu'un acheteur s'est présenté, son prêteur a commandé un certificat d'inondation et le terrain a été pas dans une zone inondable.
Parfois, il suffit de suivre le flux bureaucratique.
