Immobilier investir peut être destiné à des bénéfices à court terme ou à des flux de trésorerie de location à long terme. Beaucoup de gens aimeraient devenir investisseurs immobiliers, mais ils n’ont pas les liquidités nécessaires pour payer les acomptes. Ils pensent qu'acheter et détenir, ou acheter et retourner, sont les seuls moyens de gagner de l’argent.
Ce n’est pas le cas. Vous pouvez commencer avec le coût de quelques centaines de cartes de visite. Votre désir et quelques efforts peuvent se transformer en argent dans votre poche en peu de temps.
Stratégies pour investir sans liquidités
De nombreuses méthodes d’investissement sont prêchées et enseignées par des gourous partout à la télévision, dans la presse écrite et sur Internet. Vous pouvez apprendre beaucoup de sites d'investissement immobilier, mais soyez prudent lorsque vous payez pour des cours ou un mentorat coûteux.
C'est toujours à vous d'utiliser ces connaissances, de mettre en œuvre ce que vous avez appris, peu importe ce que l'instructeur vous sait et vous enseigne.
Quelques techniques peuvent vous aider à gagner de l’argent grâce à l’immobilier sans commencer avec beaucoup d’argent, voire pas du tout.
Le dogging contre les oiseaux Locations longue durée
Vous devez comprendre qui sont ces investisseurs avant de pouvoir réellement apprécier leur valeur. La plupart des gens considèrent un chien oiseau comme un « flipper », quelqu'un qui achète des maisons, les répare, puis les revend rapidement pour réaliser un profit, et c'est en grande partie exact.
Le dogging des oiseaux, c'est un peu comme être un grossiste, et cela ne nécessite aucun argent pour démarrer, juste quelques cartes de visite et des efforts. Cela peut faire de l’investissement immobilier une entreprise pour une personne moyenne disposant de peu de liquidités.
Ensuite, il y a l'investisseur à long terme qui achète des maisons propriétés locatives, réalisant des flux de trésorerie et une appréciation au fil du temps. Chacune de ces stratégies d’investissement immobilier peut être très rentable. Le choix que vous choisissez dépend de vos objectifs, de votre tempérament et de votre tolérance au risque.
L'art du dogging
Beaucoup de vos investisseurs cibles souhaitent investir dans une autre entreprise prospère et de l’argent liquide dans l’immobilier. Gérer leur entreprise leur demande la plupart de leur temps, ils s'appuient donc sur des ressources traditionnelles telles que des agents immobiliers pour les aider à trouver des transactions immobilières d'investissement.
Ils paient généralement plus qu'ils ne le devraient pour ces transactions, car les agents travaillent à distance. Service d'annonces multiples (MLS) inventaire. Il n'y a pas beaucoup de flexibilité dans la tarification, surtout avec les commissions des agents impliquées.
Beaucoup de ces investisseurs achètent plusieurs propriétés. Comment pensez-vous qu'ils réagiront si vous leur disiez que vous pourriez leur proposer des offres de 10 à 40 % inférieures à ce qu'ils paient actuellement?
Moins ces investisseurs paient pour une maison, meilleur sera leur retour sur investissement (ROI) issu des flux de trésorerie et plus tôt ils disposeront de capitaux propres immobilisés. Ils vouloir un chien oiseau pour leur faire des affaires.
Vous pouvez trouver des propriétaires qui ont besoin de vendre et n'ont pas encore pu le faire, ou des propriétaires ayant des difficultés hypothécaires ou des saisies imminentes, grâce au travail, à la recherche et à l'enquête.
Recherchez les maisons qui agents immobiliers ne sont pas répertoriés. En fait, certains chiens d'oiseaux ont des agents immobiliers qui leur donnent des pistes lorsqu'un propriétaire en difficulté n'a pas pu vendre. Le chien oiseau offre des investissements rentables à l'investisseur, et les frais peuvent varier entre 2 000 $ et 10 000 $ par transaction à la clôture de la vente.
Missions: les avantages...
Une autre façon de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier sans utiliser votre propre argent consiste à effectuer des missions. Ce n'est pas un processus compliqué, mais cela nécessite que vous ayez identifié votre acheteur. avant vous vous enfermez dans un contrat d'achat.
Vous allez en fait conclure votre propre accord avec le vendeur et rédiger un contrat d'achat. Le contrat indiquera que l'acheteur est « Votre nom et/ou vos ayants droit ». Cette formulation vous permet de céder le contrat à quelqu'un d'autre, votre acheteur.
Vous n'avez pas besoin du consentement du vendeur. Il doit généralement s'agir d'un acheteur au comptant, mais c'est normalement le cas lorsque vous concluez ce genre de transactions. Le vendeur sera simplement informé que ton l'acheteur est maintenant leur l'acheteur et que la transaction se déroulera normalement selon les termes du contrat d'achat.
...Et les inconvénients
Vous devrez verser un acompte au vendeur. Cet argent est déposé auprès de la société de titres qui gère la clôture, et vous ne serez pas remboursé à la fin de la journée ou si la transaction devait se diriger vers le sud pour une raison quelconque. L'argent sera transféré à votre acheteur à la clôture.
Vous souhaiterez garder votre dépôt aussi petit que possible, car il existe toujours un certain risque que la transaction ne soit finalement pas conclue.
Dans la plupart des cas, vous n'êtes pas payé avant la conclusion de la transaction, même si vous pourrez peut-être obtenir vos honoraires à le moment où vous confiez le contrat à vos investisseurs si vous travaillez régulièrement avec eux.
Bien sûr, vous pourrez peut-être également l'obtenir argent sérieux dès le départ avant de verrouiller la maison si vous êtes bien en phase avec certains acheteurs et que vous pouvez leur décrire la transaction et obtenir un engagement verbal.
Fermetures consécutives
Le gâchis du logement et des prêts hypothécaires qui a commencé à se manifester en 2007 a entraîné de nombreux changements dans les secteurs des prêts et des transactions immobilières. Les sociétés de titres étaient disposées à réaliser des doubles clôtures et à financer une transaction avec le produit d'une autre, mais cela est rare en 2019.
Il existe cependant un moyen de vendre en gros et de retourner des propriétés avec des clôtures consécutives sans utiliser votre propre argent. La première exigence est que vous devez avoir mis en place une transaction de vente en gros rentable. Vous devez avoir la première propriété achetée au juste prix et un investisseur prêt à vous l'acheter avec un joli profit.
Le bénéfice doit être suffisant pour couvrir les frais qui seront nécessaires pour que vous puissiez utiliser l'argent d'autres personnes pour conclure la première transaction afin que vous puissiez conclure la deuxième vente à votre investisseur. Les frais sont généralement d'au moins 2 500 $ et peuvent être basés sur un pourcentage du montant prêté.
Le financement transactionnel est le processus consistant à obtenir un prêt à très court terme pour financer une transaction avec une clôture de suivi pour vendre la propriété le même jour ou au moins dans les 24 heures. Un prêteur transactionnel placera les fonds nécessaires pour conclure la première transaction avec la société titre.
Vous pouvez passer à la deuxième transaction lorsque la première transaction est conclue, généralement programmée juste après. Le relevé de clôture de cette transaction reflétera un paiement au prêteur transactionnel pour le montant qu'il a prêté lors de la première transaction, plus ses frais. Vous obtenez le solde et vos bénéfices.
Options de location
Les éléments de base d’une stratégie d’option de location sont un bail avec des paiements mensuels et une option d’achat de la propriété à la fin de la période de location.
Par exemple, vous souhaitez devenir propriétaire d’une maison en tant que bien locatif, mais vous ne disposez pas de suffisamment de liquidités pour verser un acompte. Vous pourriez même avoir des problèmes de crédit qui rendraient l’emprunt trop coûteux. Vous trouvez ainsi un propriétaire très motivé qui n'a pas été en mesure de vendre grâce au marketing avec des pancartes de bandits, des annonces dans les journaux et Craigslist, ou simplement des références de bouche à oreille.
Un exemple d'option de location
La maison pourrait valoir 200 000 $ sur le marché actuel. Le solde hypothécaire est de 150 000 $ et les paiements des propriétaires sont de 1 100 $ par mois, taxes et assurance comprises. L'une des épouses a été licenciée et l'autre a trouvé un meilleur emploi, elles doivent donc déménager rapidement.
Proposez de louer leur maison pendant trois ans avec des loyers égaux aux paiements de leur maison, soit 1 100 $ par mois. Versez-leur 1 500 $ à titre d'option de location non remboursable en échange du droit, mais pas de l'obligation, d'acheter la maison à la fin du bail pour 160 000 $.
Utilisez le marketing ou d'autres méthodes pour trouver un locataire pour la maison qui est prêt à vous payer 1 200 $ par mois pour la louer. Le locataire signera au minimum un bail d'un an. Les taxes et l'assurance resteront telles quelles pendant la durée du bail de trois ans, le séquestre dans le paiement hypothécaire des propriétaires prenant en charge ces éléments.
Voici comment tout cela se déroule:
- Votre retrait: 1 100 $ x 3 pour les paiements de location du premier et du dernier mois et un dépôt de garantie équivaut à 3 300 $, plus 1 500 $ pour le paiement de l'option de location. Votre retrait total est de 4 800 $.
- Encaissement: 1 200 $ x 3 pour le premier, le dernier et le dépôt de garantie = 3 600 $.
Il s’agit du pire des cas à des fins d’illustration. Il vous reste 1 200 $ de votre poche. Mais Si vous aviez mieux négocié avec le vendeur et reporté le dépôt de garantie ou même le supprimé complètement, cela représenterait un bénéfice de 300 $. De même, vous atteindriez le seuil de rentabilité si vous pouviez trouver un locataire prêt à débourser 1 600 $ par mois.
Tout dépend de vos compétences en négociation.
Et l’idée est de contrôler cette maison et de garantir un achat rentable à la fin pour ce prix sous-évalué sans dépenser trop d’argent entre-temps. La propriété vaut déjà plus que le prix à payer, et elle s’appréciera probablement au cours des trois ans du bail. Cela peut s’avérer être un retour sur investissement important.
Baux sandwich
Un bail sandwich est exactement ce que son nom l'indique: deux options de bail avec vous, l'investisseur, au milieu.
Vous voudrez avoir la possibilité d'acheter la propriété à prix réduit à la fin de la période de location, et vous devrez trouver un locataire qui souhaite acheter la maison mais qui ne peut pas le faire en raison de problèmes de crédit ou d'un manque d'argent pour une mise de fonds paiement. La plupart des personnes dans cette situation sont heureuses d’acheter avec une option de location afin d’avoir le temps d’améliorer leur crédit et d’obtenir ensemble un acompte.
Cela fonctionnerait de la même manière qu'une option de location, mais vous trouvez quelqu'un qui souhaite louer-acheter ou louer avec option d'achat plutôt qu'un locataire régulier. Tous les chiffres seraient les mêmes, mais le locataire/acheteur deviendrait propriétaire de la maison à la fin d'une période de bail de trois ans.
Le locataire/acheteur paie désormais non seulement le premier, le dernier dépôt et le dépôt de garantie, mais effectue également une option de location, un paiement non remboursable pour le droit d'acheter la maison à la fin du bail. Le locataire/acheteur s'engage également à payer 175 000 $ pour la maison.
Maintenant, votre flux de trésorerie ressemble à ceci:
- Les mêmes 4 800 $ seront dépensés.
- 1 200 $ x 3 équivaut à 3 600 $, plus le paiement de l'option de location de 1 500 $ du locataire/acheteur rapporte 5 100 $.
Vous gagnerez 300 $ d'avance, 100 $ par mois pendant les 34 mois restants ou 3 400 $ et un bénéfice de 15 000 $ en vendant la maison à un prix supérieur à votre accord initial d'achat de la propriété. Votre bénéfice brut est de 18 700 $ avec zéro dollar réellement investi.
Un autre avantage de cette stratégie est que le locataire/acheteur espère devenir propriétaire du logement et pourrait donc logiquement en prendre davantage soin. En fait, certains investisseurs négocient des baux qui obligent les locataires à payer les premiers 100 $ ou plus pour toute réparation.
Les dépenses sont minimes lorsque l’assurance et les taxes sont payées via le versement hypothécaire initial.
Les options de location et les baux sandwich sont des stratégies souvent utilisées par les investisseurs immobiliers pour ajouter des propriétés à leur portefeuille et générer des flux de trésorerie mensuels.
Autres options de location
Vous devez avoir un toit au-dessus de votre tête pendant que vous investissez, vous pourriez donc envisager de combiner vos propres besoins avec une opportunité de gagner de l'argent et de réussir. Cela aussi nécessitera au moins un petit de l'argent de votre poche, mais vous pourriez vous en sortir largement gagnant à long terme.
Vous pouvez acheter un duplex pour moins de 5 % de mise de fonds si vous avez un bon crédit et que vous occupez personnellement l'un des logements. Louez l’autre et utilisez les revenus pour payer une partie, sinon la totalité, de votre versement hypothécaire jusqu’à ce que vous finissiez par vendre, idéalement pour réaliser un profit une fois la propriété appréciée.
Une autre option consiste à acheter une maison unifamiliale et à y vivre pendant un an. La VA et l'USDA proposent des prêts sans mise de fonds, et un prêt FHA peut être obtenu pour aussi peu que 3,5 % à partir de 2018, à condition qu'il s'agisse de votre résidence, mais vous n'êtes pas obligé d'y vivre pour toujours.
Restez un moment, puis louez-le pour couvrir vos versements hypothécaires. Laissez la propriété s’apprécier, remboursez votre prêt hypothécaire au fil du temps et construisez votre valeur nette et votre valeur nette.
