Nors nuomotojai turi galutinį sprendimą, kuriuos nuomininkus apgyvendinti savo nuomojamame būste, yra tam tikrų taisyklių, kurių reikia laikytis. Atrankos proceso metu nuomotojai gali pasiekti pareiškėjų teistumą, tačiau naudodamiesi šia informacija jie vis tiek turi laikytis tam tikrų gairių. Štai ko ieškoti nuosprendžių registre ir ką įtraukti į kriminalinės istorijos politiką, kad nebūtų apkaltintas diskriminacija.
Federalinis sąžiningo būsto įstatymas turi privalumų ir trūkumų savininkams, kai reikia bendrauti su pareiškėjais, turinčiais nusikalstamą praeitį. Svarbu suprasti, kas yra naudinga savininkams, taip pat kas gali apsunkinti nuomojamo turto valdymą.
Argumentai "už"
Nuosekliai vykdoma pateisinama politika yra apsaugota.
Nuomotojai turi galimybę įrodyti savo atvejus.
Asmenys, turintys tam tikrus su narkotikais susijusius teistumus, turi mažiau apsaugos.
Pagrįsta nuomininkų ar turto apsauga nėra diskriminacinė.
Minusai
Net nedidelis vykdymo nenuoseklumas gali pakenkti bylai.
Nutarimai gali būti nenuspėjami, kad ir kokia stipri būtų šeimininko byla.
Nuomotojai neturi jokios apsaugos, jei nėra teistumo.
Politikos apsauga nuo iššūkių gali būti brangi ir atimta daug laiko.
Į ką atsižvelgti
Peržiūrėdami būsimo nuomininko teistumą, reikia atsižvelgti į keletą veiksnių.
- Ar asmuo buvo nuteistas? Yra didelis skirtumas tarp sulaikymo už nusikaltimą ir teistumo už nusikaltimą. Areštas nepadaro žmogaus kaltu, todėl nuomotojas neturėtų atstumti būsimo nuomininko, remdamasis tik areštu.
- Koks buvo nusikaltimas? Kokį nusikaltimą pareiškėjas iš tikrųjų padarė? Koks buvo nusikaltimo pobūdis? Jei tai neaišku, pasitarkite su teisininku arba policijos pareigūnu.
- Kiek sunkus buvo nusikaltimas? Ar už padarytą pažeidimą pareiškėjas turėjo sumokėti baudą ar atlikti realų laisvės atėmimo laiką? Ar jie pavogė marškinius iš prekybos centro, ar ką nors nušovė?
- Kiek neseniai buvo padarytas nusikaltimas? Ar pareiškėjas nusikaltimą padarė praėjusiais metais, ar tai įvyko prieš 20 metų?
- Kiek yra nusikaltimų? Ar pareiškėjas turi svarstyti vieną nusikalstamą veiką, ar jis turi ilgą nusikaltimų sąrašą?
- Kada įvyko nusikaltimas (-ai)? Jei yra keli nusikaltimai, ar jie visi buvo padaryti maždaug tuo pačiu laikotarpiu, ar nusikaltimai buvo padaryti kelis skirtingus metus?
- Ar kitiems nuomininkams kiltų pavojus? Ar pareiškėjo padaryto nusikaltimo pobūdis kelia pavojų kitiems nuomininkams? Kai kurie pavyzdžiai gali būti prekyba narkotikais, išžaginimas, vaikų tvirkinimas arba užpuolimas ir smurtas. Nuomotojas yra atsakingas už saugios nuomininkų aplinkos palaikymą.
- Ar nusikaltimas galėjo turėti įtakos pareiškėjo galimybėms mokėti nuomą? Jei asmuo anksčiau ar šiuo metu nedirba, turite teisę atsisakyti nuomoti pareiškėjui, nes negali mokėti nuomos mokesčių.
- Ar dėl nusikaltimo gali kilti pavojus jūsų nuomojamam turtui? Nuomotojas yra atsakingas už nuomojamo turto saugumą. Ar dėl pareiškėjo teistumo kyla pavojus nuomojamam turtui? Kai kurie galimų pavojų pavyzdžiai yra padegimas arba vandalizmas.
Paraiškų atmetimo apribojimai
Plati politika, pagal kurią atsisakyta suteikti būstą bet kokiam būsimam nuomininkui, turinčiam bet kokios rūšies kriminalinę istoriją, būtų laikoma diskriminacine pagal Federalinį sąžiningo būsto įstatymą. Nuomotojams leidžiama taikyti politiką, pagal kurią draudžiama įsigyti būstą tiems, kurie turi tam tikrą nusikalstamą praeitį, galinčią kelti pavojų kitų nuomininkų ar turto saugumui. Namo savininkas, žiūrėdamas į pareiškėjo teistumą, taip pat turi atsižvelgti į nusikaltimo rūšį, nusikaltimo sunkumą ir trukmę nuo nusikaltimo padarymo.
Teisinė pareiškėjų apsauga
Federalinis sąžiningo būsto įstatymas konkrečiai neapsaugo asmenų, turinčių teistumą, nuo diskriminacijos su būstu susijusioje veikloje. veikiau HUD generalinio advokato biuras paskelbė gaires apie tai, kaip nuomotojai ir kiti asmenys turėtų kreiptis į asmenis, turinčius teistumą, kad sumažintų tikimybę būti apkaltintiems diskriminacine praktika.
Pagal įstatymą draudžiama diskriminuoti dėl odos spalvos, negalios, šeimyninės padėties, tautinės kilmės, rasės, religijos ir lyties. HUD mano, kad atsisakymas nuomoti asmenims, turintiems teistumą, gali lemti mažumų diskriminaciją.
Afroamerikiečiai ir ispanai suimami, nuteisti ir įkalinami daug dažniau nei kiti gyventojai. Remiantis Nacionalinės spalvotųjų žmonių pažangos asociacijos (NAACP) duomenimis, Afroamerikiečiai ir ispanai sudaro apie 30% JAV gyventojų, tačiau jie sudaro arti 60% visų įkalintų asmenų 2015 m., paskutiniais metais, kurių turimi duomenys.
HUD mano, kad nuomotojų politika, ribojanti nuomininkus remiantis nusikalstama istorija, neproporcingai paveiktų mažumų grupes. Todėl tokia politika laikoma diskriminacine praktika.
HUD tai suskirsto į dvi kategorijas: netyčinė diskriminacija ir tyčinė diskriminacija.
Netyčinė diskriminacija
HUD naudoja trijų etapų procesą, kad nustatytų, ar nuomotojo kriminalinės istorijos politika yra diskriminacinė ir pažeidžia Federalinį sąžiningo būsto įstatymą.
- Ar politika turi diskriminacinį poveikį? Kaltintojai turi pateikti įrodymų, kad politika neigiamai veikia tam tikros rasės ar tautinės kilmės asmenis labiau nei kitos grupės. Šiam teiginiui įrodyti turėtų būti naudojama valstybės arba vietinė statistika, tačiau jei jos nėra, galima naudoti ir nacionalinę statistiką. Kiekvienas atvejis yra unikalus ir turi būti naudojami konkretūs faktai, pvz., nuomininkų įrašai, vietinė kriminalinė statistika ir surašymo duomenys, kad pagrįstų pretenzijas.
- Ar politika būtina siekiant teisėto nediskriminacinio intereso? Nuomotojai turi pateikti įrodymų, kad jų politika nėra diskriminacijos forma ir reikalinga dėl kitos teisėtos priežasties. Daugelis savininkų teigia, kad politikos priežastis yra apsaugoti kitų nuomininkų saugumą savo nuosavybėje. Paprastai tai laikoma teisėta priežastimi atsisakyti nuomoti nuomininkui, turinčiam kriminalinę istoriją. Tačiau nuomotojas turi pateikti konkrečią priežastį, kodėl konkreti nuomininko nusikalstama istorija kelia grėsmę turto ir nuomininkų saugumui. Bendras teiginys, kad bet kuris asmuo, turintis kriminalinę istoriją, yra pavojingesnis nei bet kuris asmuo, neturintis teistumo, yra nepriimtinas. Politika turi būti konkreti, nurodant, kad nuomotojas nenuomos asmenims, teistiems dėl nusikalstamų veikų, dėl kurių gali kilti pavojus nuomininkų ar turto saugumui. Be to, nuomotojai negali atsisakyti nuomos būsimiems nuomininkams, kurie buvo suimti, bet nenuteisti. Galiausiai, nuomotojai turi atsižvelgti į tai, kaip neseniai įvyko nusikaltimas. Atsisakymą išsinuomoti būsimam nuomininkui bus sunkiau pateisinti, jei nusikaltimas įvyko prieš 20 metų.
- Ar yra mažiau diskriminacinė alternatyva? Jei nuomotojas gali įrodyti, kad yra teisėta priežastis turėti nuosprendžių registro politiką, kaltininkas turi pabrėžti mažiau diskriminacinį požiūrį. Tai gali apimti ne tik kriminalinės istorijos, bet ir veiksnių, pvz., pareiškėjo istorijos, nagrinėjimą nuoma, amžius nusikalstamos veikos padarymo metu arba pareiškėjo pastangos reabilituotis po nusikaltimų.
Tyčinė diskriminacija
Nuomotojo politika yra sąmoningai diskriminuojanti, jei nuomininkai, turintys panašią teistumą, traktuojami skirtingai. Jei du potencialūs pareiškėjai turi panašią nusikalstamą praeitį, bet yra iš dviejų skirtingų rasių, ir nuomotojas daro išimtis vienam pareiškėjui, o ne kitam, tai gali būti federalinio sąžiningo būsto pažeidimas aktas.
Būsimi nuomininkai turi pateikti įrodymų, kad nuomotojas juos diskriminavo, nes priklauso tam tikros demografinės grupės atstovams. Nuomotojai turi pateikti įrodymų, įrodančių, kad yra tam tikras nediskriminacinis veiksnys, dėl kurio jie atsisakė nuomininko. Nuomotojai vis tiek gali taikyti kitus kvalifikacinius standartus, kurie nėra laikomi diskriminaciniais, pavyzdžiui, nuomininko galimybė laiku sumokėti nuomą.
Su narkotikais susiję nusikaltimai
Nuomotojai negali būti nuteisti už netyčinę diskriminaciją atsisakę nuomoti nuomininkui, nuteistam už neteisėtą kontroliuojamos medžiagos gamybą ar platinimą. Tačiau, remiantis šiuo standartu, atsisakymas apgyvendinti tik tam tikros rasės, tautinės kilmės ar kitos grupės nariams gali būti laikomas tyčine diskriminacija.
