Jei atliekate lyginamąją rinkos analizę (CMA), tai greičiausiai dėl vienos iš dviejų įprastų priežasčių. Jūs arba norite nustatyti pardavimo kainą, arba norite patikrinti nekilnojamojo turto, kurį jūs arba klientas ketina pirkti, rinkos vertę. Bet kuriuo atveju jūsų skaičiavimai turėtų būti tikslūs ir pagrįsta dabartinė rinkos vertė.
CMA skirtos ne tik agentams, kurie įtraukiami į sąrašą. Jie taip pat yra naudinga priemonė pirkėjų agentams, padėdami jiems nukreipti savo klientus į realius tam tikro nekilnojamojo turto pasiūlymus.
CMA komponentai
CMA yra gyvybiškai svarbi bet kurio nekilnojamojo turto sąrašo ar pasiūlymo dalis. Jame pateikiamas tiksliausias momentinis turto vertės ir galimos pardavimo kainos vaizdas, išskyrus vertinimą. Jūs lyginate turtą su kitais, kurie iš tikrųjų buvo parduoti – kuo neseniai, tuo geriau.
Lyginimas su kitomis kainomis, o ne tikromis, gali prilygti vienos svajonės palyginimui su kita. Jūs negalite žinoti, ar tos kainos yra tikroviškos ir tinkamos, ar įkyrus savininkas tiesiog nesitaikys su mažiau.
CMA kūrimo procesas yra panašus į vertinimo procesą, tačiau pastarąjį gali atlikti tik licencijuotas nekilnojamojo turto vertintojas. Namų savininkai gali atlikti savo CMA, kad gautų gana tvirtą supratimą apie jų namų vertę.
Pagrindiniai žingsniai
Pirma, jūs turite objekto savybę su ypatybėmis ir savybėmis. Dabar suraskite tris geriausius palyginamus objektus ir užrašykite jų informaciją bei parduotas kainas.
Pakoreguokite parduodamas kainas, kad jos nesiskirtų nuo objekto.
Objekto rinkos vertė apskaičiuojama iš pakoreguotų parduotų palyginamų kainų.
Palyginamų savybių pasirinkimas
Patikimas CMA nėra raketų mokslas, tačiau reikia atidžiai pasirinkti panašias savybes.
Jie turėtų būti kuo arčiau vienas kito, geriausia – toje pačioje kaimynystėje. Jie turėtų būti dabartiniai pardavimai, pageidautina per pastarąsias kelias savaites. Jų savybės ir charakteristikos turėtų būti kuo artimesnės jūsų objekto savybėms.
Visa tai pasiekus, paprastai bus sukurta CMA, kuria galėsite pasikliauti.
Bendrieji elementai, kuriuos reikia įvesti visose CMA
Sutvarkykite šią informaciją į skaičiuoklę:
- Pirmoje eilutėje rodomi dalyko adresai ir palyginamos savybės.
- Kitose keturiose eilutėse įveskite informaciją apie nekilnojamąjį turtą ir jų charakteristikas, įskaitant palyginamų objektų parduotas kainas.
- Skirkite eilutę kiekvieno namo kvadratiniam metrui.
- Įveskite statybos metų, sklypo dydžio, miegamųjų, vonių, garažo erdvių, neseniai atliktų renovacijų ir išskirtinių išorės funkcijų, tokių kaip baseinas, koregavimo vertes. Jie patenka į paskutinį stulpelį.
- Visos eilutės, esančios žemiau eilutės „Parduota kaina“, yra apskaičiuojamos pagal jūsų lapą.
- Pakoreguotos palyginamos pardavimo kainos yra šalia paskutinės eilutės, suskirstytos į dolerius už kvadratinę pėdą žemiau.
- „Subjekto vertė“ yra apskaičiuota objekto rinkos vertė, gauta padauginus doleriais parduotų koreguotų kvadratinių metrų vidurkis subjekto kvadratiniais metrais nuosavybė.
Koregavimų darymas
Didžioji dalis to, ką turėsite užpildyti, yra sudėtingi duomenys apie kiekvieną ypatybę. Vienintelė vieta, kur tikriausiai turėsite interpretuoti ir gauti subjektyvų, yra paskutinis koregavimo verčių stulpelis.
Čia priskiriate kiekvienos prekės vertę palyginamiems parduotų kainų koregavimams. Kitaip tariant, ko vertas miegamasis, jei mūsų nuosavybėje yra daugiau ar mažiau miegamųjų nei mūsų objektas?
Atimkite kelis dolerius iš parduodamos kainos, kad sumažintumėte ją, kad ji būtų labiau palyginama su jūsų objektu, jei ji turi daugiau miegamieji. Vonios ir garažo patalpos veikia taip pat. Vonios gali reikšti pusę vonios, o tiriamasis turtas turi 2,5 vonios.
Apytiksles kiekvieno iš šių elementų vertes doleriais galite rasti internetinėse svetainėse apie pertvarkymą arba paklausdami vietinio vertintojo, kokias vertes jie naudoja.
Pabandykite sugalvoti apytikslę viso akro žemės rinkos vertę, kad galėtumėte pakoreguoti sklypo dydį. Lapas naudos kvadratinius metrus, nes dauguma sklypų yra mažesni nei akras. Tačiau paskutiniame stulpelyje naudokite viso akro vertę.
Kiekvienam turtui naudokite sklypo dydžio kvadratinius metrus. Konvertuokite plotą į kvadratines pėdas naudodami 43 560 kvadratinių pėdų vienam akrui, jei vienas ar daugiau yra didesnis nei akras.
Kitos parinktys
Tai yra greitas ir pakankamai tikslus CMA skaičiavimas. Taip pat galite padaryti antrą, naudodami šiuo metu išvardytus objektus ir jų sąrašo kainas. Tai gali padėti nustatyti, ar rinka keičiasi, jei kainos yra didesnės ar mažesnės, kad galėtumėte nuspręsti, kaip pakoreguoti savo nekilnojamojo turto rinkos vertę.
Tiesiog atminkite, kad šie skaičiai yra kiti nori dėl jų savybių. Jie nebūtinai yra tai, ką pirkėjai nori mokėti.
Šis lapas veikia su trimis savybėmis. Negalite naudoti tik vienos ar dviejų panašių savybių, nes skaičiavimai bus bombarduojami, bet galite pridėti vienas ar daugiau stulpelių prieš pat paskutinį, jei gerai dirbate su skaičiuoklėmis ir norite naudoti daugiau kompai. Tiesą sakant, galite sukurti kelis lapus su daugiau ar mažiau panašių savybių.
