Praktische stappen om geld te verdienen door een huis om te draaien

Investeren in onroerend goed kan een geweldige manier zijn om geld te verdienen. Eén type vastgoedbelegging dat u kunt overwegen, is het omdraaien van een huis. Succes behalen met deze methode is meestal een combinatie van vaardigheid, grondige analyse en onderzoek, hoewel enkelen succes behalen door dom geluk.

Ongeacht het type woning dat u kiest, er zijn verschillende positieve en negatieve kanten waarmee u rekening moet houden bij het voorbereiden van uw eerste succesvolle huistransactie.

Wat betekent het om een ​​huis te flippen?

Een huis omdraaien betekent dat u een huis koopt met de bedoeling het, meestal snel, met winst te verkopen. Het is geen buy-and-hold-strategie voor de lange termijn. Als u het onroerend goed verkoopt voor meer dan waarvoor u het heeft gekocht, betekent dit niet noodzakelijkerwijs dat u winst maakt.

U koopt bijvoorbeeld een huis voor € 200.000 en investeert voor € 50.000 aan renovatiewerkzaamheden. Als u het huis verkoopt voor € 240.000, wat meer is dan waarvoor u het heeft gekocht, verliest u feitelijk geld wanneer u de renovatiekosten meetelt, evenals de extra kosten om het onroerend goed te behouden en te verkopen eigendom.

Welk type eigendom kan worden omgedraaid?

Het meest voorkomende type woning dat wordt omgedraaid, is een eengezinswoning. Bijna elk type onroerend goed kan echter worden omgedraaid voor winst. Dit bevat:

• Meergezinswoningen: Tot de mogelijkheden behoren het renoveren van de bestaande eenheden of het toevoegen van extra eenheden om het onroerend goed waardevoller te maken voor potentiële kopers.
• Gemengd gebruikt onroerend goed: Het kan hierbij gaan om verbouwingen of toevoegingen aan de winkelruimte, woonruimte of beide.
• Winkelvastgoed: het renoveren van de ruimte om aan een specifieke behoefte te voldoen, zoals een restaurant, salon of winkel.
• Land: Het bestemmingsplanproces doorlopen om het goedgekeurd te krijgen voor een specifiek gebruik, zoals woningen of winkels. Het verkrijgen van goedkeuringen voor bestemmingsplannen kan een langdurig proces zijn, afhankelijk van hoe snel en gemakkelijk er met de bouwafdeling in de stad kan worden samengewerkt.

Sleutel 1: Koop tegen de juiste prijs

U verdient uw geld met de aankoop. Het maakt niet uit hoe goed je het huis uiteindelijk renoveert, als je er vanaf het begin te veel geld in steekt, wordt het veel moeilijker om winst te maken.

Bepaal de After Repair Value (ARV)

U probeert te bepalen hoeveel u zich kunt veroorloven om het onroerend goed te kopen om winst te maken. Daarom moet je achteruit werken.

Het eerste dat u hoeft te doen, is de waarde na reparatie van het onroerend goed bepalen. Dit is wat u denkt dat de woning waard zal zijn nadat u alle renovatiewerkzaamheden aan het pand heeft uitgevoerd.

U moet kijken naar recent verkochte prijzen voor vergelijkbare eigendommen in de omgeving. Hoewel het kijken naar vergelijkbare gegevens geen exacte wetenschap is, kan het u wel een indicatie geven van de waarde van het huis. Als uw huis een koloniaal huis met vier slaapkamers en twee badkamers is, wilt u kijken naar koloniale huizen van vergelijkbare grootte die het afgelopen jaar zijn verkocht. U moet aanpassingen maken voor bepaalde factoren, zoals:

• Vierkante meter: Twee huizen kunnen hetzelfde aantal bedden en badkamers hebben, maar één huis kan 1000 vierkante meter groter zijn.
• Kwaliteit van renovaties:Kijk naar de materialen die bij de renovatie zijn gebruikt. Is dit wat de huidige koper zoekt?
• Plaats: Sommige delen van de stad zullen beter zijn dan andere: een beter schooldistrict, een rustigere straat.
• Kavelgrootte: Grotere kavels zullen waardevoller zijn.
• Voorzieningen: Heeft het huis centrale airconditioning, een in de grond gelegen zwembad, een afgewerkte kelder of een master suite?

Nadat u de vergelijkbare eigendommen heeft bekeken, zou u een schatting moeten kunnen maken van wat de woning waard zal zijn zodra u de renovatie heeft voltooid. Dit is de waarde na reparatie.

Trek uw kosten af

Om het onroerend goed tegen de juiste prijs te kunnen kopen, moet u bepalen hoeveel geld u denkt uit te geven aan het huis.

• Afsluitkosten bij aankoop: Dit omvat eigendomsverzekeringen, huisinspecties, advocatenhonoraria, enquêtes, bankkosten, opnamekosten: akte en hypotheek.
• Bouwkosten: vergunningen van de stad, materiaalkosten, arbeidskosten.
• Holdingkosten: Verzekeringsuitkeringen, belastingen, betaling op eventuele leningen, eventuele energiekosten.
• Sluitingskosten bij verkoop: Advocaatkosten, eventueel overdrachtsbelasting, Makelaarscommissie, opnamekosten: akte en hypotheek, kosten gemeentelijk onderzoek: mogelijk Bewijs van Bewoning (CO), indien de de stad vereist dit, koperskredieten: de huisinspecteur van de koper zal ontdekken dat er dingen mis zijn met het onroerend goed, dus de koper zal waarschijnlijk een krediet van u vragen om deze te repareren dingen.

Wat is uw winstmotief?

U hoeft waarschijnlijk niet al het werk te doen en loopt het risico een huis om te draaien om $ 5.000 te verdienen. Daarom moet u vanaf het begin uw ideale winstdoel bepalen. Zou je, als alles gezegd en gedaan is, €20.000 willen verdienen? $50,000? $100,000? Als u weet hoeveel u wilt verdienen, kunt u bepalen tegen welke prijs u het huis kunt kopen.

Houd er ook rekening mee dat u mogelijk een vermogenswinstbelasting moet betalen over de winst die u maakt. Afhankelijk van uw inkomensgroep hoeft u mogelijk niets of wel 20 procent van uw winst aan Uncle Sam te betalen. U kunt deze kosten mogelijk uitstellen door een 1031 Exchange uit te voeren.

Bepaal de ideale aankoopprijs

Nu u een waarde na reparatie voor het onroerend goed heeft bepaald, kunt u de geschatte kosten voor het renoveren van het onroerend goed berekenen onroerend goed en hoeveel geld u wilt verdienen, kunt u het maximale bedrag bepalen dat u bereid bent ervoor te betalen eigendom.

Na reparatiewaarde

- Minus kosten.

- Minus winstmotivatie.

= Ideale aankoopprijs.

Dit is het punt waarop u uw bod uitbrengt en hoopt dat het wordt geaccepteerd. U heeft veel werk verzet om dit aantal te bereiken, dus laat u niet misleiden door makelaars die u vertellen dat als u uw biedprijs verhoogt, het onroerend goed van u is. Elke extra dollar die u voor het onroerend goed betaalt, is een dollar aan potentiële winst die u verliest. Vergeet niet dat u uw geld krijgt bij de aankoop.

Sleutel 2: Ga snel weg

Het doel van flipping real estate is om winst te maken en deze winst zo snel mogelijk te maken. Elke goede belegger weet dat de vastgoedmarkt een dubbeltje kan draaien. Een aantal factoren kan de waarde van uw eigendom dramatisch verlagen. Dit bevat:

• Verhoging van de rentetarieven: Als de rente hoog is, kunnen mensen het zich niet veroorloven om zoveel aan een huis uit te geven. Het vermindert hun koopkracht omdat hun maandelijkse hypotheekbetalingen hoger zullen zijn. Naarmate de rente stijgt, zullen de huizenprijzen dalen om zich aan te passen aan deze daling van de koopkracht.
• Verandering van seizoen: Het huizenkoopseizoen piekt in de zomermaanden, wanneer kinderen vrij zijn van school. Gezinnen willen verhuizen voordat het nieuwe schooljaar begint. Als u uw product niet op de markt kunt brengen tijdens de vroege lente-/zomerdrukte, kunt u uzelf veel geld gaan kosten.
• Toename van voorraad: Een andere factor die de waarde van uw huis kan beïnvloeden, is de overtollige voorraad in de omgeving. Eén reden waarom dit zou kunnen gebeuren zou zijn als een groot bedrijf in de stad sluit en mensen hun huizen op de markt gaan zetten, zodat ze kunnen verhuizen. Er zijn maar een beperkt aantal kopers voor een ranchhuis met 3 slaapkamers en 2 badkamers van $ 250.000. Als er vijf op de markt zijn, moet u mogelijk uw prijs verlagen om deze snel verkocht te krijgen.
• Foreclosures of korte verkopen in het gebied: Helaas heb je geen controle over je buren. Korte verkopen en faillissementen in het gebied zullen de waarde van uw huis verlagen.
• Natuurramp: Je hebt ook geen controle over Moeder Natuur. Orkanen, tornado's en bosbranden kunnen gebieden verwoesten, waardoor de huizenprijzen eveneens in puin liggen.
• Lagere schoolbeoordelingen: Als de waardering van het schoolsysteem daalt, wordt de buurt minder aantrekkelijk voor potentiële kopers.
• Trage economie: Als de economie instort, doen de huizenprijzen dat ook. Minder mensen kunnen een huis kopen, en degenen die dat wel doen, willen minder uitgeven.
• Milieukwesties/stroomleidingen: Verhoogde niveaus van radon of andere chemicaliën in de bodem, elektriciteitsleidingen die in de achtertuin worden aangelegd of een pijpleiding die door de stad loopt, zullen het moeilijker maken om uw huis voor een hoge prijs te verkopen.

Sleutel 3: Het team waarmee u werkt, kan u maken of breken

Succesvolle vastgoedtransacties worden snel uitgevoerd en tegen de juiste prijs. Het inhuren van de verkeerde aannemer, ontwerper of makelaar kan een flip al snel in een flop veranderen. Idealiter beschikt u over een team van vertrouwde personen voordat u het pand sluit, zodat u geen tijd verspilt.

Ontwerpers

Als u een ontwerper inschakelt voor uw verbouwing, zorg er dan voor dat hij of zij bekend is met de omgeving. Het laatste dat u wilt, is te veel verbeteren. Niet elk huis heeft Calcutta-marmer en Braziliaanse hardhouten vloeren nodig. U kunt veel geld verdienen met een geweldige plattegrond en een strak ontwerp. Keukens en badkamers verkopen huizen, maar de meeste kopers zullen het verschil niet weten tussen een kraan van $ 400 en een kraan van $ 40.

Het kennen van de markt zal ook helpen bepalen wat voor soort koper op dit gebied op zoek is. Trekt de omgeving veel alleenstaanden, pasgetrouwden, jonge gezinnen met kleine kinderen, gevestigde gezinnen of lege nesters? Dit zal helpen bij het bepalen van de beste aanpak voor renovatie. Moet er nog een slaapkamer bij? Focus op een familiekamer voor de kinderen? Wordt een master suite de hoofdtrekking?

Aannemers

Dit omvat elektriciens, loodgieters, zijwerkers, dakdekkers, HVAC-aannemers, schilders, straatstenen en iedereen die u verder nodig heeft. U wilt meerdere biedingen ontvangen zodat u de beste prijs krijgt, maar u wilt ook de referenties controleren, omdat de beste prijs niet altijd het beste werk betekent. In het begin denkt u misschien dat u een goede prijs heeft gekregen, maar uiteindelijk zult u meer tijd en geld moeten besteden aan het repareren van het slechte werk van een aannemer.

Zorg ervoor dat de aannemer op de hoogte is van de benodigde vergunningen die bij de gemeente moeten worden afgesloten voor de uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Hoe lang duurt het voordat de gemeente de vergunning aanvraagt? Zijn er bestemmingsplannen die goedgekeurd moeten worden? Vergunningsproblemen met de stad kunnen banen maandenlang in stand houden en de potentiële winst snel doen afnemen.

Aannemers zijn er ook berucht om dat ze ‘onderschatten’ hoe lang een klus zal duren. Zorg ervoor dat u met de aannemer een vaste deadline heeft waarop de werkzaamheden moeten worden afgerond. U moet ook een noodfonds in uw begroting opnemen voor deze klussen die niet op tijd worden voltooid.

Makelaars

Verkoopt u via een makelaar of probeert u het onroerend goed zelf te verkopen? Als u via een makelaar verkoopt, vergeet dan niet om de commissie bij de verkoop mee te tellen.

Wanneer u een makelaar kiest, moet u ervoor zorgen dat zij de markt kennen waar u het huis probeert te verkopen. Zelfs als u in het verleden met de makelaar heeft gewerkt, is deze mogelijk niet de beste keuze voor die specifieke markt.

Bovendien zijn veel makelaars eenvoudigweg geïnteresseerd in een snelle verkoop en niet noodzakelijkerwijs in het verkopen van het huis voor een hoge prijs. Zorg ervoor dat u uw eigen onderzoek heeft gedaan en dat u zich op uw gemak voelt met het nummer dat de makelaar denkt dat u voor het huis kunt krijgen. U wilt een snelle verkoop, maar u wilt ook niet te veel geld op tafel laten liggen.