Wynajem dla najemców z przeszłością kryminalną

Chociaż wynajmujący podejmują ostateczną decyzję, których najemców umieści w swoich wynajmowanych nieruchomościach, istnieją pewne zasady, których należy przestrzegać. W ramach procesu sprawdzania wynajmujący mogą uzyskać dostęp do rejestrów karnych wnioskodawców, jednak korzystając z tych informacji, muszą przestrzegać pewnych wytycznych. Oto, czego należy szukać w rejestrze karnym i co uwzględnić w polityce dotyczącej przeszłości kryminalnej, aby uniknąć oskarżenia o dyskryminację.

Federalna ustawa o sprawiedliwym mieszkalnictwie ma zalety i wady dla właścicieli, jeśli chodzi o kontakt z wnioskodawcami z przeszłością kryminalną. Ważne jest, aby zrozumieć, co jest dobrego w tej ustawie dla wynajmujących, a co może utrudnić zarządzanie wynajmowanymi nieruchomościami.

Co wziąć pod uwagę

Przeglądając przeszłość kryminalną potencjalnego najemcy, należy wziąć pod uwagę wiele czynników.

• Czy dana osoba została skazana? Jest duża różnica pomiędzy aresztowaniem za przestępstwo a skazaniem za przestępstwo. Zatrzymanie nie czyni nikogo winnym czegokolwiek, zatem wynajmujący nie powinien odrzucać potencjalnego najemcy wyłącznie na podstawie aresztowania.
• Jakie było przestępstwo? Jakie przestępstwo faktycznie popełnił skarżący? Jaki był charakter przestępstwa? Jeśli nie jest to jasne, skonsultuj się z prawnikiem lub funkcjonariuszem policji w celu uzyskania wyjaśnień.
• Jak poważne było przestępstwo? Czy za popełnione przestępstwo skarżący musiał zapłacić grzywnę lub faktycznie odbyć karę pozbawienia wolności? Ukradli koszulę z centrum handlowego, czy może kogoś zastrzelili?
• Jak świeże było przestępstwo? Czy skarżący popełnił przestępstwo w zeszłym roku, czy miało to miejsce 20 lat temu?
• Ile jest przestępstw? Czy wnioskodawca ma do rozważenia jeden czyn zabroniony, czy może ma długą listę przestępstw?
• Kiedy doszło do przestępstwa? Jeżeli przestępstw jest więcej, czy wszystkie miały miejsce w tym samym okresie, czy też miały miejsce w ciągu kilku różnych lat?
• Czy inni najemcy byliby zagrożeni? Czy charakter przestępstwa, którego dopuścił się wnioskodawca, naraża innych najemców na ryzyko? Przykładami mogą być handel narkotykami, gwałt, molestowanie dzieci lub napaść i pobicie. Właściciel jest odpowiedzialny za utrzymanie bezpiecznego środowiska dla najemców.
• Czy przestępstwo może mieć wpływ na zdolność wnioskodawcy do płacenia czynszu? Jeśli dana osoba nie była zatrudniona w przeszłości ani obecnie, masz prawo odmówić wynajmującemu ze względu na niezdolność do płacenia czynszu.
• Czy przestępstwo może zagrozić wynajmowanej nieruchomości? Właściciel ma obowiązek dbać o bezpieczeństwo wynajmowanej nieruchomości. Czy przeszłość kryminalna wnioskodawcy zagraża wynajmowanej nieruchomości? Przykładami potencjalnych zagrożeń są podpalenia lub wandalizm.

Ograniczenia w odrzucaniu wniosków

Szeroka polityka odmawiania mieszkania potencjalnemu najemcy z jakąkolwiek przeszłością kryminalną byłaby uznana za dyskryminującą w świetle federalnej ustawy o godziwych warunkach mieszkaniowych. Właściciele mogą stosować zasady odmawiające zakwaterowania osobom z konkretną przeszłością kryminalną, która mogłaby zagrozić bezpieczeństwu innych najemców lub nieruchomości. Analizując historię kryminalną wnioskodawcy, wynajmujący musi również wziąć pod uwagę rodzaj przestępstwa, jego wagę oraz czas, jaki upłynął od popełnienia przestępstwa.

Ochrona prawna wnioskodawców

Federalna ustawa o godziwym mieszkalnictwie nie chroni w sposób szczególny osób z przeszłością kryminalną przed dyskryminacją w działalności związanej z mieszkalnictwem. Raczej, Biuro Radcy Prawnego HUD wydało wytyczne dotyczące tego, jak wynajmujący i inne osoby powinny zwracać się do osób z przeszłością kryminalną, aby zminimalizować ryzyko oskarżenia o praktyki dyskryminacyjne.

Zgodnie z tą ustawą nielegalna jest dyskryminacja ze względu na kolor skóry, niepełnosprawność, stan rodzinny, pochodzenie narodowe, rasę, religię i płeć. HUD uważa, że ​​odmowa wynajmu osobom z przeszłością kryminalną może skutkować dyskryminacją mniejszości.

Afroamerykanie i Latynosi są aresztowani, skazani i osadzeni w więzieniach znacznie częściej niż w populacji ogólnej. Według danych Krajowego Stowarzyszenia na rzecz Awansu Osób Kolorowych (NAACP) Afroamerykanie i Latynosi stanowią około 30% populacji USA, ale stanowią blisko 60% wszystkich osób osadzonych w 2015 r., ostatnim roku, za który dostępne są dane.

HUD uważa, że ​​polityka wynajmującego, która ogranicza najemców ze względu na przeszłość kryminalną, nieproporcjonalnie wpłynie na grupy mniejszościowe. Dlatego też taką politykę uważa się za praktykę dyskryminującą.

HUD dzieli to na dwie kategorie: dyskryminację niezamierzoną i dyskryminację zamierzoną.

Niezamierzona dyskryminacja

HUD wykorzystuje trzyetapowy proces w celu ustalenia, czy polityka wynajmującego dotycząca historii kryminalnej jest dyskryminująca i narusza federalną ustawę o godziwych warunkach mieszkaniowych.

1. Czy polityka ma skutek dyskryminujący? Oskarżający muszą przedstawić dowody wykazujące, że dana polityka bardziej niż inne grupy wpływa niekorzystnie na osoby określonej rasy lub narodowości. Aby to udowodnić, należy wykorzystać statystyki stanowe lub lokalne, ale jeśli nie są one dostępne, można wykorzystać również statystyki krajowe. Każdy przypadek jest wyjątkowy i na poparcie roszczeń musi uwzględniać określone fakty, takie jak rejestry najemców, lokalne statystyki kryminalne i dane ze spisu ludności.
2. Czy polityka jest konieczna do osiągnięcia uzasadnionego, niedyskryminującego interesu? Właściciele muszą przedstawić dowody potwierdzające, że ich polisa nie stanowi formy dyskryminacji i jest konieczna z innego uzasadnionego powodu. Wielu właścicieli twierdzi, że polisa ma na celu ochronę bezpieczeństwa innych najemców ich nieruchomości. Jest to powszechnie uważane za uzasadniony powód odmowy wynajmu najemcy z przeszłością kryminalną. Wynajmujący musi jednak podać konkretny powód, dla którego specyficzna przeszłość kryminalna najemcy zagraża bezpieczeństwu nieruchomości i najemców. Ogólne twierdzenie, że ktoś z przeszłością kryminalną jest bardziej niebezpieczny niż ktoś bez przeszłości kryminalnej, jest nie do przyjęcia. Polityka musi jasno stwierdzać, że wynajmujący nie będzie wynajmował lokali osobom z wyrokami skazującymi, które mogłyby zagrozić bezpieczeństwu najemców lub nieruchomości. Ponadto wynajmujący nie mogą odmówić wynajmu potencjalnym najemcom, którzy zostali aresztowani, ale nie skazani. Wreszcie, właściciele muszą wziąć pod uwagę, jak niedawno doszło do przestępstwa. Trudniej będzie uzasadnić odmowę wynajmu potencjalnemu najemcy, jeśli przestępstwo miało miejsce 20 lat temu.
3. Czy istnieje mniej dyskryminująca alternatywa? Jeżeli wynajmujący może udowodnić, że istnieje uzasadniony powód posiadania polityki dotyczącej rejestrów karnych, obowiązkiem oskarżyciela jest podkreślenie mniej dyskryminującego podejścia. Może to obejmować wzięcie pod uwagę innych czynników niż przeszłość kryminalna, takich jak historia karna wnioskodawcy stosunek najmu, wiek w chwili popełnienia przestępstwa lub wysiłki wnioskodawcy zmierzające do resocjalizacji po przestępstwa.

Zamierzona dyskryminacja

Polityka wynajmującego jest celowo dyskryminująca, jeśli najemcy z podobną przeszłością kryminalną są traktowani odmiennie. Jeśli dwóch potencjalnych kandydatów ma podobną przeszłość kryminalną, ale pochodzą z dwóch różnych ras oraz wynajmującego czyni wyjątek dla jednego wnioskodawcy, a nie dla drugiego, może to stanowić naruszenie Federal Fair Housing Działać.

Do potencjalnych najemców należy przedstawienie dowodów na to, że wynajmujący dyskryminował ich ze względu na przynależność do określonej grupy demograficznej. Właściciele muszą przedstawić dowody potwierdzające, że istnieje jakiś niedyskryminujący czynnik, który doprowadził do wykluczenia najemcy. Właściciele nadal mogą stosować inne standardy kwalifikacyjne, które nie są uważane za dyskryminujące, takie jak zdolność najemcy do terminowego płacenia czynszu.

Przestępstwa narkotykowe

Właściciele nie mogą zostać skazani za niezamierzoną dyskryminację w związku z odmową wynajmu najemcy, który został skazany za nielegalną produkcję lub dystrybucję substancji kontrolowanej. Jednakże odmowa zakwaterowania wyłącznie członkom określonej rasy, narodowości lub innej grupy w oparciu o niniejsze standardy może zostać uznana za zamierzoną dyskryminację.