W przeciwieństwie do sprzedaży hurtowej artykułów spożywczych, nieruchomości wiążą się z niskimi kosztami ogólnymi i wysokim zyskiem.
Sprzedaż hurtowa nieruchomości w artykułach i książkach cieszy się zarówno dobrym, jak i złym zainteresowaniem. Przyjrzyjmy się najpierw ogólnej definicji: Hurtowa sprzedaż nieruchomości zajmuje pozycję pomiędzy sprzedającym a kupującym i czerpie korzyści z natychmiastowej odsprzedaży nieruchomości bez znaczącego remontu lub okresu własności.
Taka jest moja definicja, ale pasuje ona do mojego poglądu, biorąc pod uwagę moją rozległą pracę jako niezależny pisarz dla „guru” inwestycji w nieruchomości. Można to nazwać „przerzucaniem”, ale sprzedaż hurtowa wydaje się trochę dodawać profesjonalizm. W porównaniu do innych hurtowników z różnych branż, jest to biznes charakteryzujący się naprawdę niskimi kosztami ogólnymi i wysoką marżą zysku. Nie masz:
- wynajem i utrzymanie powierzchni magazynowej.
- powierzchni biurowej do zarządzania i sprzedaży.
- pracowników do zarządzania zapasami.
- ciężarówki do transportu zapasów.
- ubezpieczenie obejmujące wszystkie powyższe.
- konieczność dokonywania zakupów hurtowych u producentów przed sprzedażą.
Te koszty ogólne są znaczne, a większość hurtowników osiąga zyski rzędu bardzo niskich jednocyfrowych. Hurtownia nieruchomości natomiast:
- mogą pracować przy stole kuchennym.
- nie musi niczego magazynować.
- nie potrzebuje pracowników, ani ubezpieczenia dla nich, ani obiektów.
- może kontrolować aktywa o dużej wartości przy stosunkowo niewielkiej ilości pieniędzy z kieszeni.
Kto jest Twoim klientem w handlu hurtowym nieruchomościami?
Zanim zaczniesz szukać nieruchomości w celu zakupu lub kontroli, potrzebujesz oczekujących nabywców. Nazywa się to budowaniem listy kupujących i ma kluczowe znaczenie dla Twojego sukcesu. Twoimi głównymi klientami są inni inwestorzy, nabywcy nieruchomości na wynajem lub inwestorzy typu „fix & flip”. Możesz sprzedawać detalicznie konsumentom, ale jest to bardziej ryzykowne i kosztowne ze względu na koszty marketingu i prowizji.
Musisz zbuduj listę kupujących poprzez budowanie relacji z innymi inwestorami. Aby je poznać, możesz dołączyć do klubów inwestowania w nieruchomości. Możesz się do nich reklamować, zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w gazetach i na Craigslist. Zasadniczo musisz spotkać się z jak największą liczbą inwestorów na rynku nieruchomości i prowadzić bazę danych lub plik zawierający minimum informacji o każdym z nich:
- interesujące ich dzielnice.
- ich główne zainteresowanie; czy zamierzają naprawić i przerzucić, czy też kupują nieruchomości na wynajem?
- ich przedział cenowy i cele zysku; innymi słowy, ile zapłacą za dom?
Nie wychodź i nie szukaj nieruchomości ani nie prowadź marketingu, dopóki nie będziesz mieć na liście kupujących co najmniej kilku aktywnych inwestorów. Nie będziesz chciał angażować się w nieruchomość bez rozsądnej perspektywy jej szybkiej sprzedaży.
Jakie są Państwa źródła informacji o nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży hurtowej?
Gdy już znajdziesz nabywców na swojej liście, czas wyruszyć i znaleźć nieruchomości, które przyniosą Ci zysk jako hurtownik. Oni mogą być:
- przejęcia.
- właściciel zajmował przed Foreclosures.
- właściciel zajmowany przez zmartwionych sprzedawców.
- opuszczone wstępne przejęcia.
- rząd sprzedał egzekucje na aukcji.
Foreclosures można łatwo znaleźć na stronach internetowych zajmujących się egzekucją i w innych źródłach publikujących listy nieruchomości przejętych. Nieruchomości zajmowane przez właściciela zwykle wymagają marketingu. Metody marketingu hurtowego nieruchomości obejmują:
- znaki bandytów.
- ogłoszenia prasowe.
- Reklamy Craigslist.
- witryna hurtowni.
- hurtowe blogowanie inwestorów.
- marketing portali społecznościowych.
- relacje z agentami nieruchomości i brokerami kredytów hipotecznych.
Kiedy znajdziesz nieruchomość, która może być odpowiednia dla jednego z Twoich kupujących, kolejnym krokiem jest sprawdzenie liczb i należyta staranność. Musisz zachować szczególną ostrożność, aby pokryć wszystkie koszty, a także mieć dość dokładne pojęcie o kosztach, jakie będzie miał kupujący, zwłaszcza w przypadku umowy typu fix & flip. Innymi słowy, musisz obliczyć wartość nieruchomości na obecnym rynku, a następnie odjąć te pozycje, aby zobaczyć, ile możesz za nią zapłacić:
- rabatu do wartości, jakiej będzie chciał kupujący.
- czynsz, jaki można pobrać, jeśli kupującym jest inwestor zajmujący się wynajmem nieruchomości.
- koszty rehabilitacji, jeśli kupujący jest inwestorem typu fix & flip.
- koszty dotarcia do stołu zamykającego.
- pożądany zysk.
Jeśli sprawdzisz wszystkie liczby i zobaczysz, że tę nieruchomość można szybko odsprzedać jednemu z kupujących z Twojej listy, czas zawrzeć umowę kupna lub zablokować kontrolę na jeden z dwóch sposobów:
- Umowa cesji - Podpisujesz umowę ze sprzedawcą, która pozwala Ci „przenieść” Twoje prawa i obowiązki związane z zakupem na inną osobę (ostatecznie na kupującego). Będziesz potrzebować poważnych pieniędzy, ale dzięki tej metodzie nie będziesz potrzebować dalszego finansowania. Udajesz się do kupującego i dokonujesz cesji swoich praw za cenę obejmującą Twój zysk. Twój kupujący przejmuje kontrolę i doprowadza sprawę do zamknięcia.
- Zawierasz umowę kupna – W rzeczywistości podpisujesz umowę zakupu nieruchomości. Będzie to wymagało dwóch zamknięć, jednego dla Twojego zakupu i drugiego tuż po, aby kupujący mógł dokonać zakupu od Ciebie. Będziesz potrzebować poważnych pieniędzy i będziesz potrzebować środków transakcyjnych, aby zapłacić za dom i pobrać opłatę oraz zwrot kosztów od drugiego zamknięcia.
Jest to co prawda przegląd procesu, ale powinien pomóc osobom zainteresowanym hurtową sprzedażą nieruchomości skorzystać z innych linków i dowiedzieć się więcej.
