Mulți investitori imobiliari sunt implicați în mai multe proprietăți și folosesc efectul de pârghie în achizițiile lor. Atunci când se decide asupra viabilității unei investiții, una dintre măsurile utilizate este rentabilitatea așteptată a capitalului propriu în primul an.
Dacă două proprietăți sunt similare, cea care va produce cel mai bun profit în primul an poate fi cea mai bună investiție pe termen scurt. Pentru a afla, trebuie să determinați fluxul de numerar după taxe (CFAT). Pentru acest exemplu, vom presupune un CFAT de 11.000 USD. Numerarul investit în achiziționarea proprietății, de exemplu ca avans, reprezintă următoarea parte a ecuației. Să presupunem că cumpărătorul a dat jos 170.000 USD. Apoi trebuie să împărțim CFAT la numerarul investit pentru a calcula rentabilitatea capitalului propriu:
11.000 USD / 170.000 USD = 0,065 sau 6,5%
Puteți utiliza un calculator financiar imobiliar pentru a verifica matematica pentru acest calcul și pentru alte calcule atunci când cumpărați o proprietate.
Investiția în proprietăți în închiriere este un instrument excelent pentru a construi bogăție. Investitorul imobiliar de închiriere își dorește în primul rând două lucruri: 1) fluxul de numerar pozitiv lunar și 2) aprecierea valorii și a capitalului propriu.
Tendințe în domeniul închirierii
Cererea de locuințe închiriate a crescut, la fel ca și chiriile, iar în 2018, mai mulți oameni din SUA erau chiriași decât proprietarii de case. Se așteaptă ca această tendință să continue. Millennials, cei mai probabili cumpărători de locuințe pentru prima dată, întârzie începutul familiilor și deținerea de case, deoarece încă plătesc niveluri record ale datoriilor din împrumuturile studențești după ce au trecut într-o recesiune care le-a blocat castiguri.
Cea mai mare provocare acum este să găsești chilipiruri, mai ales dacă cauți proprietăți gata de închiriat. Pe măsură ce cererea de închiriere crește, este posibilă creșterea chiriilor, rezultând un flux de numerar mai bun.
Flux de numerar și beneficii
Investițiile imobiliare au unele avantaje care nu sunt oferite investitorului de pe piața de valori sau de obligațiuni. Dobânzile ipotecare, impozitele și asigurările sunt deductibile din veniturile din chirie. De asemenea, sunt deductibile cheltuielile de funcționare, cum ar fi reparațiile, întreținerea, colectarea gunoiului, apă și canalizare, taxele de administrare, taxele, asigurarea și multe altele,
Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), care a intrat în vigoare pentru anul fiscal 2018, impune restricții asupra dobânzii deductibile pentru proprietarii de case. Aceste modificări, totuși, nu afectează bunurile imobiliare închiriate, cu excepția cazului în care sunt ocupate de proprietar. Există încă o anulare anuală pentru amortizare calculată pe 27,5 ani. În plus, TCJA permite până la de două ori deducerea conform Secțiunii 179 în primul an, dacă aceste deduceri nu creează o pierdere netă asupra investiției. Schimbul cu taxe amânate 1031 poate fi folosit pentru a avansa impozitele pe câștigurile de capital dacă sunt respectate regulile pentru vânzarea unei proprietăți cu profit și transferarea banilor într-o altă proprietate.
Reducerea capitalurilor proprii și a datoriilor
Istoria a demonstrat că, pe termen lung, șansele sunt ca valoarea unei proprietăți să crească. Pe măsură ce vă plătiți ipoteca în jos, construiți și capitaluri proprii, asta înseamnă că atunci când decideți că este timpul să vindeți, ar trebui să existe și o recompensă în acest sens.
