Acoperirea dobânzii locației: ce este?

Acoperirea dobânzii locației protejează o afacere împotriva consecințelor financiare ale pierderii unui contract de leasing atractiv atunci când proprietatea este vătămată sau distrusă. Această acoperire de asigurare este deosebit de importantă atunci când o companie plătește mult mai puțin decât rata pieței pentru a-și închiria sediul.

Multe contracte de închiriere de proprietăți comerciale vor permite unui proprietar de clădire să anuleze contractul de închiriere dacă clădirea devine parțial sau total nelocuit din cauza unei pierderi fizice, deci având acest tip de protecție poate fi critic.

Ce este Acoperirea dobânzii închiriate?

Asigurarea dobânzii de locațiune acoperă pierderea financiară pe care ați suferi-o din cauza anulării contractului de închiriere. Pierderea trebuie să rezulte din pierderea fizică directă sau deteriorarea proprietății în spațiile descrise în declarații. Mai mult, prejudiciul trebuie să rezulte dintr-un pericol asigurat conform poliței dumneavoastră.

Un proprietar ar putea avea dreptul de a rezilia contractul de închiriere chiar dacă porțiunea din clădire ocupată de chiriaș nu a fost deteriorată. Proprietarul ar putea avea opțiunea, dar nu și obligația, de a reconstrui structura dacă clădirea este total distrusă. Este posibil ca proprietarul să nu fie obligat să repare sau să înlocuiască o clădire grav deteriorată decât dacă și până când a primit o plată de asigurare.

Cum funcționează acoperirea dobânzilor închiriate

Anularea unui contract de închiriere poate afecta grav o afacere mică care plătește mai puțin decât rata de închiriere curentă.

De exemplu, să presupunem că Floyd deține Fantastic Flooring, o afacere care vinde covoare și alte pardoseli dintr-un depozit. Compania închiriază o jumătate de depozit de 20.000 de metri pătrați de la Peerless Properties. În prezent, plătește 500 de dolari pe picior pătrat pentru 10.000 de metri pătrați, sau 5.000 de dolari lunar, pentru sediu.

Floyd și-a negociat contractul de închiriere în urmă cu doi ani, când prețurile de închiriere din zona sa au fost scăzute. Chiriile au revenit de atunci, dar contractul de închiriere al lui Floyd nu va expira încă trei ani, așa că este blocat confortabil în acești termeni de închiriere.

Firma lui Floyd ar trebui probabil să plătească încă 2.500 de dolari pe lună, sau 30.000 de dolari pe an, în condițiile unui nou contract de închiriere la ratele pieței, dacă ar pierde pe acesta. Firma ar suporta o cheltuială suplimentară de 90.000 de dolari în următorii trei ani dacă și-ar pierde contractul de închiriere astăzi și ar trebui să-și preia unul nou.

Floyd a adăugat îmbunătățiri și îmbunătățiri depozitului de când a început contractul de închiriere. Acestea includ iluminare nouă, rafturi personalizate și upgrade la docul de încărcare. Îmbunătățirile fac acum parte din clădire. Floyd nu le deține, dar va avea un interes de utilizare în ele pentru restul contractului de închiriere.

Apoi, cablurile defectuoase declanșează un incendiu care dăunează grav clădirii într-o noapte târziu. În afară de fum minor pe materialele de pardoseală, porțiunea din depozit ocupată de Fantastic Flooring nu este afectată de incendiu. Cu toate acestea, Peerless Properties anulează contractul de închiriere al lui Floyd.

Fantastic Flooring este asigurat pentru daunele aduse materialelor sale de pardoseală în cadrul poliței sale de proprietate comercială, dar nu are acoperire pentru pierderea economică pe care o va suferi din cauza pierderii contractului de închiriere. De asemenea, compania nu are acoperire pentru pierderea utilizării îmbunătățirilor pe care le-a adus clădirii. Aceste articole nu au fost deteriorate, astfel încât pierderea utilizării nu este acoperită de asigurarea de proprietate a companiei.

Floyd și-ar fi putut proteja afacerea împotriva pierderilor financiare care rezultă din anularea contractului de închiriere prin achiziționarea de acoperire a dobânzilor de arendă.

Tipuri de acoperire a dobânzii închiriate

Asigurarea dobânzii în locațiune poate include un număr de acoperiri dacă o limită de asigurare este indicată în programul de acoperire:

• Dobânda de închiriere a chiriașilor (TLI): Aceasta este diferența dintre chiria lunară pe care o plătiți și valoarea de închiriere a proprietății, denumită și rata de închiriere de pe piață. Interesul de închiriere al chiriașilor Fantastic Flooring în acest exemplu ar fi de 2.500 USD sau 7.500 USD minus 5.000 USD.
• Plăți bonus: Aceasta este partea neamortizată a unui bonus în numerar pe care l-ați plătit pentru a obține contractul de închiriere și care nu vă va fi returnat. Este posibil să fi plătit proprietarului dumneavoastră un bonus de 5.000 USD pentru a vă asigura un contract de închiriere pe trei ani, mai degrabă decât un închiriere pe cinci ani.
• Îmbunătățiri și îmbunătățiri: este posibil ca afacerea dvs. să fi adus îmbunătățiri proprietății dvs. de închiriat pe care nu le puteți elimina în mod legal, cum ar fi iluminatul și upgrade-urile lui Floyd.Dobânda de leasing acoperită include partea neamortizată a plăților pe care le-ați făcut pentru îmbunătățiri, deși nu include valoarea îmbunătățirilor care sunt acoperite de alte asigurări politici.
• Chiria plătită în avans: aceasta este partea neamortizată a chiriei pe care ați plătit-o în avans și care nu vă va fi rambursată. De exemplu, s-ar putea să fi plătit în avans trei luni de chirie atunci când ți-ai închiriat proprietatea.

Cerințe pentru dobânda netă de leasing

Limita indicată în polița dvs. pentru acoperirea dobânzilor de închiriere este suma dobânzilor de închiriere a chiriașilor dvs. și a dobânzilor dvs. lunare de închiriere la data începerii poliței dvs. De exemplu, dobânda netă de leasing la început este de 2.333 USD dacă TLI este de 1.500 USD și MLI este de 833 USD. Acesta este maximul pe care asigurătorul dvs. îl va plăti în temeiul acoperirii dobânzilor de închiriere dacă contractul de închiriere este anulat la data începerii poliței dvs.

Dobânda netă de leasing scade în fiecare lună pe toată durata poliței. Cel mai mult pe care asigurătorul dvs. îl va plăti în temeiul acoperirii dobânzii de închiriere este dobânda netă de leasing în momentul producerii pierderii, dacă contractul de leasing este anulat. Asigurătorul dvs. va calcula dobânda netă de leasing adăugând următoarele:

• Dobânda dvs. brută de leasing înmulțită cu factorul dobânzii de închiriere pentru lunile rămase de leasing la momentul producerii pierderii
• Dobânda lunară de închiriere înmulțită cu lunile rămase de închiriere la momentul producerii pierderii

Dobânda netă de leasing include două componente: dobânda de leasing a chiriașilor și dobânda lunară de închiriere.

Dobânda de închiriere a chiriașilor (TLI)

Acesta reprezintă beneficiul pe care îl veți primi dintr-un contract de închiriere favorabil în lunile rămase. TLI-ul dvs. este valoarea actuală a dobânzii dvs. brute de închiriere. Se calculează prin înmulțirea dobânzii brute de leasing cu factorul de dobândă aplicabil.

Un contract de închiriere brut este unul în care proprietarul plătește toate cheltuielile asociate proprietății.Dobânda dvs. brută de închiriere este diferența dintre valoarea de închiriere a spațiilor dvs. și chiria pe care o plătiți în fiecare lună. Dobânda dvs. brută de închiriere ar fi de 1.500 USD sau 5.000 USD minus 3.500 USD, dacă rata de închiriere a pieței este de 5.000 USD pe lună și compania dvs. plătește în prezent 3.500 USD.

Factorul dobânzii locației este derivat dintr-un tabel care ar trebui să fie atașat poliței dumneavoastră. Factorii pot varia în funcție de rata dobânzii în vigoare și de lunile rămase în contract. Factorul dobânzii de închiriere este 33,4213, presupunând că aveți 36 de luni rămase în contractul de închiriere și rata dobânzii predominante este de 5%. Dobânda netă de leasing este de 1.500 USD ori 33,4213 sau 50.132 USD.

Dobândă lunară de închiriere (MLI)

Dobânda lunară de închiriere reflectă costul lunar pentru plățile bonus, îmbunătățiri și îmbunătățiri și chiria plătită în avans. Aceste articole nu se vor aplica dacă nu ați plătit un bonus, dacă nu ați făcut îmbunătățiri sau dacă nu ați plătit chiria în avans.

Dobânda lunară de închiriere pentru fiecare articol trebuie calculată separat dacă doriți să includeți aceste costuri. Costul dumneavoastră inițial va fi împărțit la numărul de luni rămase în contractul de închiriere atunci când ați făcut cheltuielile pentru fiecare articol. De exemplu, MLI ar fi de 25.000 USD împărțit la 30, sau 833 USD, dacă ați avut șase luni de închiriere pe 36 de luni și ați cheltuit 25.000 USD pentru îmbunătățiri.