Prenajímatelia a nájomcovia majú podľa zákona o prenajímateľoch určité práva a povinnosti. Ak si niektorá zo strán neplní svoje povinnosti, druhá strana má právo to riešiť. Niekedy to povedie ku konfliktom medzi prenajímateľmi a nájomníkmi. Zistite, aké kroky prenajímateľa možno považovať za odvetu a či je odvetné vysťahovanie niekedy legálne.
Odvetné činy prenajímateľa
Vysťahovanie zvyčajne nie je prvým krokom, ktorý prenajímateľ podnikne na odvetu voči nájomcovi. Bežné spôsoby, ako sa prenajímateľ môže pokúsiť dostať späť k nájomcovi, zahŕňajú:
- Zvýšenie nájomného – Prenajímateľ môže nájomcovi zvýšiť nájomné, aby sa dostal späť k nájomcovi alebo sa pokúsil prinútiť nájomcu, aby sa presťahoval.
- Vyhrážanie sa alebo obťažovanie nájomcu - prenajímateľ môže slovne alebo fyzicky obťažovať alebo vyhrážať sa nájomcovi formou zastrašovania, aby sa nájomcovi zabránilo v reklamácii alebo inom právnom konaní, ktoré sa prenajímateľovi nepáči.
- Nepredĺženie nájomnej zmluvy nájomcom- Prenajímateľ sa môže odplatiť nájomcovi tým, že odmietne obnoviť nájomnú zmluvu.
- Odrezanie vybavenia alebo služieb- Prenajímateľ sa môže pokúsiť znepríjemniť nájomníkovi životné podmienky tým, že obmedzí prístup k práčke a sušičke, zablokuje prístup na parkovacie miesto alebo odmietne vykonať opravu nájomnej jednotky.
- Vysťahovanie- Prenajímateľ sa môže nehanebne pokúsiť prinútiť nájomcu, aby sa presťahoval, podaním žiadosti o vysťahovanie nájomcu.
Čo je to odvetné vysťahovanie?
Odvetné vysťahovanie nie je založené na skutočnom porušení nájomnej zmluvy, ale na hneve. Prenajímateľ nie je spokojný so správaním nájomcu, preto podá návrh na vysťahovanie nájomcu. Príklady činností, ktoré sú v rámci zákonného práva nájomcu a ktoré by mohli viesť prenajímateľa k podaniu odvetného vysťahovania, zahŕňajú:
- Sťažovanie sa- Nájomník sa môže často sťažovať na problémy s údržbou alebo na iných nájomníkov v budove.
- Volanie na ministerstvo zdravotníctva- Nájomca sa môže obrátiť na zdravotné oddelenie so sťažnosťou na porušenie ochrany zdravia alebo bezpečnosti v nehnuteľnosti.
- Volanie na stavebné oddelenie- Nájomca sa môže obrátiť na stavebný úrad so sťažnosťou na porušenie BOZP v nehnuteľnosti.
- Nájomník zadržiava nájomné, kým sa porušenie neopraví- V závislosti od štátneho práva môže byť nájomcovi povolené zadržať nájomné, kým sa neodstráni závažné porušenie zdravia alebo bezpečnosti v nehnuteľnosti.
- Nájomca organizuje ďalších nájomníkov- Nájomca môže zorganizovať ďalších nájomníkov v budove na protest proti problému, akým je napríklad zvýšenie nájomného.
- Nájomca vstúpil do Únie nájomníkov -Nájomca sa stal členom odborového zväzu nájomníkov a prenajímateľ sa obáva, že by sa nájomca mohol pokúsiť využiť právne medzery, aby prenajímateľa využil.
Dôvody, prečo môže prenajímateľ legálne vysťahovať nájomníka
Existuje mnoho dôvodov, prečo môže prenajímateľ legálne podať vysťahovanie a odveta nie je jedným z nich. Tieto dôvody sa budú líšiť v závislosti od štátu, preto si prečítajte miestne zákony. Bežné dôvody, pre ktoré môžete podať žiadosť o vysťahovanie, sú:
- Nezaplatené nájomné
- Iné porušenia Nájomnej zmluvy
- Nájomca vykonáva v priestoroch nelegálnu činnosť
- Nájomca poškodil nehnuteľnosť spôsobom, ktorý znížil hodnotu nehnuteľnosti
- Nájomca ruší ostatných nájomníkov/susedov
- Nájomca je hrozbou pre zdravie alebo bezpečnosť ostatných nájomníkov v budove
Je odvetné vysťahovanie legálne?
Odvetné vysťahovanie nie je nikdy legálne. Väčšina štátov, vrátane Illinois, má zavedené zákony, ktoré chránia nájomníkov pred odvetnými akciami zo strany prenajímateľov, vrátane vysťahovania. Illinoisov zákon sa nazýva Zákon o odvetnom vysťahovaní.
Ako súd rozhodne o odvetnom vysťahovaní?
Odvetné vysťahovanie môže byť ťažké dokázať, pretože prenajímateľ často príde s iným dôvodom na podanie vysťahovania. Zatiaľ čo mnohé štáty majú zavedené pravidlá, ktoré chránia nájomníkov pred odvetnými opatreniami zo strany ich prenajímateľov, odvetné opatrenia je ťažké dokázať.
Čas medzi sťažnosťou a vysťahovaním
Nájomca má väčšiu šancu preukázať svoj nárok, ak je doba medzi ich konaním, volaním zdrav napríklad inšpektor a žaloba prenajímateľa, podanie žiadosti o vysťahovanie, je kratšia, napríklad jedna až šesť mesiacov. Sudca len ťažko uverí, že prenajímateľ koná ako odplatu, ak prenajímateľ podal návrh na vysťahovanie nájomcu rok po tom, čo nájomca zavolal na prenajímateľa zdravotné oddelenie.
Akcia súvisiaca s prenájmom
Žaloba, za ktorú sa nájomca domáha odplaty, musí byť právne v rámci jeho práv a musí priamo súvisieť s jeho nájmom. Toto sa zistilo v súdnom spore Imperial Colliery Co. vs. Fout. V tomto prípade v Západnej Virgínii súd rozhodol, že nájomca nemôže tvrdiť, že k odvetnému vysťahovaniu došlo v dôsledku jeho účasti na štrajku práce.
