Ako prenajímateľ, ktorý vlastní investičný majetok v štáte Massachusetts je dôležité porozumieť zákonom o vkladoch, ktoré musíte dodržiavať. Vedeli ste, že existuje limit výšky zábezpeky, ktorú môžete vybrať od nájomcu?
Majte na pamäti, že hoci existujú celoštátne zákony, ktorými sa riadi bezpečnostná záloha, môžu existovať aj špecifické pravidlá, ktoré sa vzťahujú na okres alebo mesto, kde prenájom nehnuteľnosti sa nachádza, preto je dôležité skontrolovať aj vaše miestne zákony.
Bezpečnostný vkladový limit v Massachusetts
Áno. V Massachusetts nemôže prenajímateľ účtovať nájomcovi viac ako jednomesačné nájomné ako zálohu. Okrem toho, že požadujete nájomné za prvý mesiac a zálohu pred nasťahovaním, Massachusetts prenajímateľ môže tiež požadovať nájomné a platbu za minulý mesiac za nákup a inštaláciu zámku a kľúč. Nájomné za posledný mesiac sa musí tiež vyberať a skladovať podľa Massachusetts General Law, kapitola 186, oddiel 15b.
Ako musíte uložiť zálohu v Massachusetts
V Massachusetts musí byť bezpečnostná záloha nájomcu umiestnená na samostatnom úročenom účte v Massachusetts. Zábezpeku nie je možné miešať s inými finančnými prostriedkami. Prenajímateľ je povinný zaplatiť nájomcovi ročný úrok z kaucie, pričom použije buď päťpercentný úrok, alebo úrokovú sadzbu z bankového účtu.
Nájomca sa môže rozhodnúť, že si tento úrok odpočíta od svojho budúceho mesiaca platba nájomného. Ak prenájom je ukončená pred uplynutím celého roka, musí prenajímateľ poskytnúť nájomcovi celý úrok, ktorý sa nahromadil na jeho zábezpeke, do 30 dní od ukončenia nájmu. Prenajímateľ musí každý rok poskytnúť nájomcovi aj písomné vyhlásenie, v ktorom uvedie:
- názov a adresa banky,
- Úroková sadzba,
- Výška zálohy,
- Výška úrokov, ktoré sa majú zaplatiť a
- Číslo účtu, na ktorom je uložená zábezpeka.
Po prijatí zálohy sa vyžaduje písomné oznámenie
Áno. Prenajímateľ musí poskytnúť nájomcovi tri samostatné oznámenia.
Okamžité oznámenie
Keď prenajímateľ alebo zástupca prenajímateľa dostane a kaucia od nájomcu, musí okamžite poskytnúť nájomcovi písomné potvrdenie, v ktorom bude uvedené:
- Výška zábezpeky.
- Meno osoby prijímajúcej kauciu. Ak zábezpeku prijíma zástupca prenajímateľa, musí uviesť aj meno prenajímateľa.
- Dátum prijatia zálohy.
- Popis prenajímanej nehnuteľnosti.
- Potvrdenie musí podpísať aj prenajímateľ alebo jeho zástupca.
Oznámenie o stave do 10 dní
Po prijatí zábezpeky má prenajímateľ 10 dní na to, aby dal nájomcovi samostatné oznámenie o stave nehnuteľnosti, do ktorej sa nájomca sťahuje. Oznámenie musí obsahovať: Po prijatí tohto písomného oznámenia má nájomca 15 dní na to, aby poskytol prenajímateľovi samostatné písomné oznámenie so zoznamom škôd na nehnuteľnosti. Prenajímateľ môže tieto škody buď podpísať a súhlasiť s nimi, alebo priložiť dokument, v ktorom jasne vyjadrí svoj nesúhlas s uvedenými škodami.
- Akékoľvek poškodenie, ktoré existuje v jednotke pred nasťahovaním nájomcu, vrátane akéhokoľvek porušenia zdravotného stavu alebo stavebného zákona.
- V hornej časti prvej strany oznámenia bolo napísané „dvanásťbodovým tučným písmom“: „Toto je vyhlásenie o stave priestorov, ktoré ste si prenajali alebo prenajali. Mali by ste si ho pozorne prečítať, aby ste zistili, či je správny. Ak je správny, musíte ho podpísať. Dáte tým najavo, že súhlasíte s tým, že zoznam je správny a úplný...*( Úplné znenie vyhlásenia, ktoré musíte zahrnúť, nájdete v časti 2c. Massachusetts General Law, kapitola 186, oddiel 15b
- Podpis prenajímateľa alebo zástupcu prenajímateľa.
Upozornenie, kde je uložená záloha
Do 30 dní od prijatia zábezpeky je prenajímateľ povinný písomne oznámiť nájomcovi meno a adresu banky, úrokovú sadzbu, zloženú sumu a číslo účtu, na ktorom je uložená ich zábezpeka. Ak tak neurobí, nájomca oprávňuje na okamžité vrátenie celej zálohy.
Záznamy o druhu kaucie, ktoré si prenajímateľ musí ponechať
V Massachusetts je prenajímateľ povinný viesť záznamy o každej jednotke, v ktorej bola vybratá bezpečnostná záloha. Záznam by mal obsahovať:
- Podrobný popis akéhokoľvek poškodenia jednotky.
- Dátum ukončenia nájmu nájomcu
- Ak boli škody opravené. V prípade opravy je potrebné uschovať aj dátum opravy, náklady na opravu a kópie všetkých dokladov o oprave.
- Kópie akýchkoľvek iných oznámení odovzdaných nájomcovi vrátane potvrdenie o zálohe a vyhlásenie o stave.
Prenajímateľ musí poskytnúť nájomcovi prístup k tomuto záznamu o zábezpeke na požiadanie počas bežnej pracovnej doby. Ak tak neurobíte, môže byť nájomcovi vrátená celá výška zábezpeky plus prípadné dlžné úroky. Tento zoznam je prenajímateľ povinný uchovávať dva roky po skončení nájmu.
Niektoré dôvody, prečo si môžete ponechať bezpečnostnú zálohu nájomcu
Prenajímatelia v Massachusetts môžu mať povolené ponechať si celú alebo časť zálohy nájomcu z nasledujúcich dôvodov:
- Nezaplatené nájomné.
- Nezaplatené účty za vodu.
- Akékoľvek nezaplatené dane z nehnuteľností, ktoré bol nájomca povinný zaplatiť.
- Poškodenie presahujúce bežné opotrebovanie.
Kedy musíte vrátiť kauciu nájomcu
Zábezpeka znížená o prípadné zrážky musí byť nájomcovi vrátená 30 dní po skončení nájmu. Ak boli vykonané nejaké zrážky, prenajímateľ musí poskytnúť nájomcovi podrobný zoznam zrážok vrátane povahy škody, nákladov na opravu škôd a všetkých súvisiacich príjmov.
Čo sa stane s bezpečnostnou zálohou pri predaji
V prípade, že dôjde k predaju nehnuteľnosti alebo k prevodu vlastníctva iným spôsobom, prenajímateľ je zodpovedný za prevod kaucie a prípadných úrokov na nového vlastníka. Nový vlastník je potom zodpovedný za to, že do 45 dní od prevodu oznámi nájomcovi, že áno sú teraz zodpovední za zálohu vrátane svojho mena, adresy a telefónu číslo.
Massachusettský zákon o bezpečnostných depozitoch
Ak máte záujem o prezretie si pôvodného textu zákona upravujúceho vklady zábezpeky v Massachusetts, obráťte sa naň Massachusetts General Law, kapitola 186, oddiel 15b. Pozrite si č. 6 oddielu 15b, kde nájdete dôsledky, ak nejaké nedodržíte súčasťou tohto zákona o kauciách.
