Zmluvy o prenájme nehnuteľností pozostávajú z mnohých prvkov, ktoré stanovujú práva a povinnosti prenajímateľa/prenajímateľa a nájomcu/nájomcu. Pri absencii obmedzení používania môže nájomca bežne využívať nehnuteľnosť na akýkoľvek zákonný účel.
Vlastníctvo nehnuteľnosti
Tento prvok nájmu nehnuteľnosti rieši vlastnícke práva nájomcu. Prenajímateľ sľubuje nájomcovi držbu nehnuteľnosti pre ich užívanie a sľubuje, že prenajímateľ nebude do tejto držby zasahovať.
Neznamená to, že prenajímateľ nemôže vstúpiť do nehnuteľnosti, pretože tá býva súčasťou nájomnej zmluvy dohoda, že prenajímateľ má právo vstupovať do nehnuteľnosti na opravu alebo inú činnosť uvedenú v nájomnej zmluvy.
Ako môže nájomca užívať nehnuteľnosť
Existuje mnoho typov prenájmov, rezidenčných, kancelárskych, maloobchodných atď. Všetky tieto typy môžu mať dôvod špecifikovať obmedzenia používania nehnuteľnosti nájomcom. Prenájom obytných priestorov môže zakazovať používanie na akékoľvek podnikateľské účely. V zmluve o prenájme kancelárie môže byť uvedené, že nehnuteľnosť sa môže používať len ako „realitná“ kancelária. Maloobchodný prenájom môže špecifikovať, aké typy produktov by sa mohli predávať v priestore.
Pri absencii obmedzení používania môže nájomca bežne využívať nehnuteľnosť na akýkoľvek zákonný účel.
Aká je doba prenájmu?
Vo všeobecnosti lízingy špecificky uvádzajú dátum začiatku a konca platnosti lízingu. Toto obdobie, keď sa nastaví predný aj zadný koniec, by znamenalo, že by nebolo potrebné žiadne upozornenie na uvoľnenie. Nájomca by sa uvoľnil v predpísaný konečný dátum, pokiaľ nedôjde k novej dohode.
Prenájom môže trvať mesiace alebo roky. Niektoré štáty zakazujú veľmi dlhé prenájmy nad 100 rokov, ale v iných je to v poriadku. Vo všeobecnosti sa termín uvádza s dátumom začiatku a dátumom ukončenia a celkovým obdobím. Príklad: Nájomná zmluva bude trvať od 1. januára 2019 do 31. decembra 2020 na obdobie dvoch rokov.
Zábezpeka
Väčšina nájomných zmlúv má ustanovenie o jednej alebo viacerých zábezpekách proti možnosti nezaplatenia nájomného alebo škôd na nehnuteľnosti. Väčšina štátov má prísne pravidlá na to, ako by sa malo nakladať s vkladmi a či by sa mal nájomcovi vyplácať úrok počas držby vkladu. Existuje mnoho lehôt na vrátenie záloh po skončení doby prenájmu, vyprataní nehnuteľnosti a skontrolovaní poškodenia.
Zlepšenie prenajatého majetku
Vo všeobecnosti počas prenájmu neprenajímateľ nevykoná žiadne zlepšenia, pokiaľ to nie je výslovne uvedené v nájomnej zmluve alebo pokiaľ nie je písomne uzavretá nová zmluva. Nájomca môže so súhlasom prenajímateľa vykonávať úpravy, po skončení nájmu by sa však stali majetkom prenajímateľa.
Pri komerčných prenájmoch oveľa častejšie prevládajú doložky o zlepšení. Kancelárie a obchodné priestory podliehajú úpravám, ktoré sa považujú za vylepšenia a ktoré sa vykonávajú s cieľom prispôsobiť sa podnikaniu nájomcu.
Údržba prenajatého majetku
Udržiavacie prvky prenájmu nehnuteľnosti sa môžu výrazne líšiť v závislosti od toho, či má bytový alebo komerčný charakter. Vo väčšine prenájmov obytných nehnuteľností je za všetky opravy a údržbu zodpovedný prenajímateľ. V komerčných nehnuteľnostiach sa uzatvárajú rôzne dohody, ktoré by mohli urobiť určitú údržbu zodpovednosťou nájomcu. Ako v každej zmluve, povinnosti strán by mali byť starostlivo a úplne uvedené, aby sa predišlo nedorozumeniu.
V prípade maloobchodnej alebo kancelárskej prevádzky môže vzniknúť požiadavka na údržbu zariaďovacích predmetov, ako napr výkladných skríň, ktoré by pripadli na nájomcu, pričom štruktúru a hlavnú údržbu budovy by vykonával Hostinský.
Postúpenie alebo podnájom prenajatej nehnuteľnosti
Ak nájomca postúpi svoj prenájom, zvyčajne to znamená, že previedol všetky svoje podiely na prenájme na druhú stranu. V podnájme pôvodný nájomca prenechá nehnuteľnosť inému s tým, že časť svojich záujmov prevedie.
V zmluve o prenájme bude uvedené, či je povolené postúpenie alebo podnájom a za akých okolností. V mnohých prípadoch si nájomca ponecháva časť alebo celú svoju zodpovednosť za zaplatenie nájomného a zodpovednosť za škody na majetku.
Možnosti pre nájomcu pri prenájme nehnuteľnosti
Mnohé nájomné zmluvy poskytujú nájomcom možnosť obnoviť nájomnú zmluvu pred koncom doby nájmu. S náležitým upozornením môže nájomca predĺžiť na ďalšie vopred dohodnuté obdobie. Príklad klauzuly môže znieť: „Kedykoľvek do tridsiatich dní pred vypršaním tejto nájomnej zmluvy; nájomca sa môže rozhodnúť predĺžiť nájom o ďalších šesť mesiacov písomným oznámením prenajímateľovi. Výška prenájmu bude xxx.xx $ mesačne počas novej doby prenájmu.“
Ďalšou možnosťou je kúpa nehnuteľnosti počas doby prenájmu. Vo všeobecnosti sa uvádza kúpna cena a prenajímateľ môže, ale nemusí pripočítať časť nájomného do zálohy alebo kúpnej ceny.
