Pokrytie úrokov z lízingu: čo to je?

Pokrytie úrokov z lízingu chráni podnik pred finančnými dôsledkami straty atraktívneho lízingu, keď je majetok poškodený alebo zničený. Toto poistné krytie je obzvlášť dôležité, keď spoločnosť platí za prenájom priestorov výrazne menej, ako je trhová sadzba.

Mnoho prenájmov komerčných nehnuteľností umožní vlastníkovi budovy zrušiť nájomnú zmluvu, ak sa budova stane čiastočne alebo úplne neobývateľné v dôsledku fyzickej straty, takže mať tento typ ochrany môže byť kritický.

Čo je krytie úrokov z lízingu?

Poistenie úrokov z lízingu pokrýva finančnú stratu, ktorú by ste utrpeli v dôsledku zrušenia lízingu. Strata musí vyplynúť z priamej fyzickej straty alebo poškodenia majetku v priestoroch opísaných vo vyhláseniach. Okrem toho musí škoda vyplývať z nebezpečenstva poisteného v rámci vašej poistky.

Prenajímateľ môže mať právo vypovedať nájom aj v prípade, že časť budovy obývaná nájomcom nebola poškodená. Prenajímateľ môže mať možnosť, ale nie povinnosť, stavbu prestavať, ak je budova úplne zničená. Prenajímateľ nemusí byť povinný opraviť alebo vymeniť vážne poškodenú budovu, pokiaľ a kým nedostane poistné.

Ako funguje krytie úrokov z lízingu

Zrušenie lízingu môže vážne ovplyvniť malú firmu, ktorá platí menej, ako je bežná sadzba prenájmu.

Povedzme napríklad, že Floyd vlastní spoločnosť Fantastic Flooring, ktorá predáva koberce a iné podlahové krytiny zo skladu. Spoločnosť si prenajíma polovicu skladu s rozlohou 20 000 štvorcových stôp od spoločnosti Peerless Properties. V súčasnosti platí za priestory 0,50 USD za štvorcový meter za 10 000 štvorcových stôp alebo 5 000 USD mesačne.

Floyd vyjednal prenájom pred dvoma rokmi, keď ceny prenájmu v jeho oblasti klesli. Nájomné sa odvtedy odrazilo, ale Floydova nájomná zmluva nevyprší ešte tri roky, takže je pohodlne viazaný na tieto nájomné podmienky.

Floydova firma by pravdepodobne musela platiť ďalších 2 500 dolárov mesačne alebo 30 000 dolárov ročne podľa podmienok nového prenájmu za trhové sadzby, ak by o tento prišiel. Firme by vznikli dodatočné náklady vo výške 90 000 USD počas nasledujúcich troch rokov, ak by dnes stratila nájomnú zmluvu a musela by si vziať novú.

Floyd tiež pridal vylepšenia a vylepšenia skladu od začiatku jeho prenájmu. Patrí medzi ne nové osvetlenie, prispôsobené police a vylepšenia nakladacej rampy. Vylepšenia sú teraz súčasťou budovy. Floyd ich nevlastní, ale bude v nich mať užívateľský záujem po zvyšok svojho prenájmu.

Potom chybná elektroinštalácia jednej neskorej noci zapáli požiar, ktorý vážne poškodí budovu. Okrem menšieho zadymenia podlahových materiálov nie je požiarom ovplyvnená časť skladu, ktorú obýva Fantastic Flooring. Napriek tomu Peerless Properties ruší Floydovu nájomnú zmluvu.

Spoločnosť Fantastic Flooring je poistená pre prípad škôd na svojich podlahových materiáloch v rámci svojej politiky komerčných nehnuteľností, ale nemá žiadne krytie na ekonomickú stratu, ktorú utrpí v dôsledku straty prenájmu. Spoločnosť tiež nemá žiadne krytie za stratu používania vylepšení, ktoré na budove vykonala. Tieto položky neboli poškodené, takže strata z používania nie je krytá poistením majetku firmy.

Floyd mohol ochrániť svoje podnikanie pred finančnými stratami, ktoré vyplývajú zo zrušenia jeho lízingu, kúpou krytia úrokov z lízingu.

Typy krytia úrokov z lízingu

Poistenie úrokov z lízingu môže zahŕňať niekoľko krytí, ak je v pláne krytia uvedený poistný limit:

• Nájomné úroky nájomníkov (TLI): Ide o rozdiel medzi mesačným nájomným, ktoré platíte, a nájomnou hodnotou nehnuteľnosti, ktorá sa označuje aj ako trhová sadzba nájomného. Nájomný záujem nájomcov spoločnosti Fantastic Flooring by v tomto príklade bol 2 500 USD alebo 7 500 USD mínus 5 000 USD.
• Bonusové platby: Toto je neamortizovaná časť peňažného bonusu, ktorý ste zaplatili za získanie lízingu a ktorý vám nebude vrátený. Možno ste zaplatili svojmu prenajímateľovi bonus 5 000 USD, aby ste si zabezpečili trojročný prenájom namiesto päťročného prenájmu.
• Vylepšenia a vylepšenia: Vaša firma mohla vykonať vylepšenia vášho prenajatého majetku, ktoré nemôžete legálne odstrániť, ako napríklad osvetlenie a vylepšenia Floyd.Krytý lízingový úrok zahŕňa neamortizovanú časť platieb, ktoré ste zaplatili za vylepšenia, aj keď nezahŕňa hodnotu zlepšení, ktoré sú kryté iným poistením postupy.
• Predplatené nájomné: Toto je neamortizovaná časť nájomného, ​​ktoré ste zaplatili vopred a ktorá vám nebude vrátená. Napríklad pri prenájme nehnuteľnosti ste mohli zaplatiť trojmesačné nájomné vopred.

Požiadavky na čistý úrok z prenájmu

Limit uvedený vo vašej zmluve na krytie úrokov z lízingu je súčtom lízingových úrokov vašich nájomcov a vášho mesačného lízingového úroku ku dňu vzniku vašej zmluvy. Napríklad váš čistý úrok z prenájmu na začiatku je 2 333 USD, ak je vaša TLI 1 500 USD a vaša MLI je 833 USD. To je najviac, čo váš poisťovateľ zaplatí v rámci krytia úrokov z lízingu, ak sa váš lízing zruší v deň začiatku vašej poistky.

Váš čistý lízingový úrok klesá každý mesiac počas trvania vašej poistky. Najvyššia suma, ktorú váš poisťovateľ zaplatí v rámci krytia úrokov z lízingu, je váš čistý úrok z lízingu v čase, keď dôjde k strate, ak bude váš lízing zrušený. Váš poisťovateľ vypočíta váš čistý úrok z lízingu pridaním nasledujúcich údajov:

• Váš hrubý lízingový úrok vynásobený úrokovým faktorom lízingu za zostávajúce mesiace vášho lízingu v čase vzniku straty
• Váš mesačný úrok z prenájmu vynásobený zostávajúcimi mesiacmi vášho prenájmu v čase, keď dôjde k strate

Čistý nájomný úrok zahŕňa dve zložky: nájomný úrok a mesačný nájomný úrok.

Úroky nájomcov z prenájmu (TLI)

To predstavuje výhodu, ktorú získate z výhodného prenájmu počas zostávajúcich mesiacov. Vaša TLI je súčasná hodnota vášho hrubého úroku z prenájmu. Vypočíta sa vynásobením vášho hrubého lízingového úroku príslušným koeficientom lízingového úroku.

Hrubý prenájom je taký, kde prenajímateľ platí všetky výdavky spojené s nehnuteľnosťou.Váš hrubý nájomný úrok je rozdiel medzi hodnotou prenájmu vašich priestorov a nájomným, ktoré platíte každý mesiac. Váš hrubý nájomný úrok by bol 1 500 USD alebo 5 000 USD mínus 3 500 USD, ak je trhová sadzba za prenájom 5 000 USD mesačne a vaša spoločnosť v súčasnosti platí 3 500 USD.

Úrokový faktor lízingu je odvodený z tabuľky, ktorá by mala byť pripojená k vašej politike. Faktory sa môžu líšiť v závislosti od prevládajúcej úrokovej sadzby a zostávajúcich mesiacov prenájmu. Úrokový faktor lízingu je 33,4213 za predpokladu, že vám do lízingu zostáva 36 mesiacov a prevládajúca úroková sadzba je 5 %. Váš čistý nájomný úrok je 1 500 USD krát 33,4213 alebo 50 132 USD.

Mesačný úrok z prenájmu (MLI)

Mesačný úrok z prenájmu odráža vaše mesačné náklady na bonusové platby, vylepšenia a vylepšenia a predplatené nájomné. Tieto položky nebudú platiť, ak ste nezaplatili bonus, ak ste nevykonali vylepšenia alebo ak ste nezaplatili nájomné vopred.

Ak chcete zahrnúť tieto náklady, musíte mesačný nájomný úrok pre každú položku vypočítať samostatne. Vaše pôvodné náklady by sa vydelili počtom mesiacov zostávajúcich vo vašom prenájme, keď ste zaplatili za každú položku. Napríklad, vaša MLI by bola 25 000 USD vydelená 30 alebo 833 USD, ak by vám 36-mesačný prenájom trval šesť mesiacov a minuli ste 25 000 USD na vylepšenia.