Многи инвеститори у некретнине су укључени у више некретнина и користе полугу у својим куповинама. Приликом одлучивања о исплативости инвестиције, једна од мера која се користи је очекивани принос на капитал у првој години.
Ако су две некретнине сличне, она која ће дати најбољи принос у првој години може бити боља краткорочна инвестиција. Да бисте то сазнали, морате одредити новчани ток након опорезивања (ЦФАТ). За овај пример, претпоставићемо ЦФАТ од 11.000 долара. Новац уложен у куповину имовине, на пример као учешће, представља следећи део једначине. Рецимо да је купац уложио 170.000 долара. Затим морамо поделити ЦФАТ са уложеним готовином да бисмо израчунали принос на капитал:
11.000 УСД / 170.000 УСД = 0,065 или 6,5%
Можете користити финансијски калкулатор за некретнине да бисте проверили математику за ову и друге прорачуне приликом куповине некретнине.
Улагање у некретнине је одличан алат за стварање богатства. Инвеститор у некретнине за изнајмљивање жели првенствено две ствари: 1) месечни позитиван новчани ток и 2) повећање вредности и капитала.
Трендови за изнајмљивање некретнина
Потражња за изнајмљивањем станова расте као и закупнине и 2018. године, више људи у САД је било изнајмљивача него власника кућа. Очекује се да ће се тај тренд наставити. Миленијумци, који су највероватнији купци куће први пут, одлажу почетак породице и поседовања куће јер и даље отплаћују рекордне нивое дуга по студентским кредитима након што су прешли у рецесију која их је зауставила зараде.
Највећи изазов сада је пронаћи јефтине, посебно ако тражите некретнине спремне за изнајмљивање. Како се потражња за изнајмљивањем повећава, могуће је повећати закупнине, што резултира бољим протоком новца.
Новчани ток и бенефиције
Улагање у некретнине има неке предности које инвеститори на тржишту акција или обвезница немају. Камата на хипотеку, порези и осигурање се одбијају од прихода од закупнине. Такође се одбијају оперативни трошкови као што су поправке, одржавање, сакупљање смећа, вода и канализација, накнаде за управљање, порези, осигурање и још много тога,
Закон о смањењу пореза и запошљавању (ТЦЈА), који је ступио на снагу за пореску годину 2018, поставља ограничења на одбитне камате за власнике кућа. Ове промене, међутим, не утичу на некретнине које се изнајмљују, осим ако су у власништву власника. Још увек постоји годишњи отпис за амортизацију обрачунат на 27,5 година. Штавише, ТЦЈА дозвољава до два пута одбитак из Одељка 179 у првој години, ако ови одбици не стварају нето губитак инвестиције. Одложена размена пореза 1031 може се користити за промену пореза на капиталну добит ако се поштују правила за продају једне имовине уз добит и пребацивање новца у другу имовину.
Отплата капитала и дуга
Историја је доказала да на дуге стазе постоји велика вероватноћа да ће вредност имовине порасти. Док отплаћујете хипотеку, такође градите капитал. То значи да када одлучите да је време за продају, требало би да постоји и награда за то.
