En hyreskoncession är en kompromiss av en hyresvärd som gjort till de ursprungliga villkoren i ett hyresavtal. Koncessioner är vanligtvis någon form av rabatt som en fastighetsägare erbjuder för att försöka övertala en hyresgäst att flytta in i bostaden. De kan vara monetär ersättning, någon typ av rabatt eller en fysisk vara eller tjänst.
Konceptet bakom eftergifter är att de pengar de kan kosta vanligtvis är mindre än kostnaden för att inte ha en hyresbetalande hyresgäst i bostad. Hyresvärdar vill att folk snabbt ska flytta in i en hyresrätt och på så sätt undvika en vakans och de förluster som följer med det.
Vad är en hyreskoncession?
En hyreskoncession är varje justering som en hyresvärd gör i ett hyresavtal locka hyresgäster. De flesta hyresavtal är skriftliga, med en definierad deposition, avgifter, hyresbelopp och incitamentstjänster. Koncessionen är ofta en tillfällig minskning av en eller flera av dessa bestämmelser, eller så kan det vara en tillfällig incitamentstjänst eller ett värdeobjekt som tillhandahålls hyresgästen.
Hur fungerar en hyreskoncession?
Vakanser minskar mängden kapital som en ägare får, så det blir absolut nödvändigt att en vakant enhet tas i bruk så snart som möjligt. Vakanskostnader som verktyg, bolånebetalningar och skatter kan läggas upp mycket snabbt och tära på en hyresvärds kassaflöde. Hyreskoncessioner tar vanligtvis in hyresgäster snabbare för att undvika detta kontantuttag.
Typer av hyreskoncessioner
Hyreskoncessioner har i allmänhet en av två former. De är antingen en tillfällig kostnadsminskning för en ny hyresgäst eller så är de en väsentlig artikel som erbjuds för att underteckna ett hyresavtal.
Ofta är den första månadens hyra gratis eller så avstår man från andra avgifter. Om det finns en populär plats för barn att leka i närheten, till exempel en trampolinpark, kan en hyresvärd erbjuda ett antal betalbesök i parken för hyresgäster med barn.
Alternativen är praktiskt taget oändliga för hyreskoncessioner. Några av de vanligaste handlar om att låta hyresgäster hålla lite mer av sina pengar i sin egen ficka, men andra kan förbättra själva fastigheten.
En gratis månads hyra
Den lediga månaden skulle vanligtvis vara den sista månaden av hyreskontraktet för att säkra sig mot att hyresgästen flyttar ut tidigt. Hyresgästen skulle betala normalpriset för de första 11 månaderna av ett årligt hyresavtal och skulle inte betala någonting för månad 12. Efter att den ursprungliga hyresperioden är över, skulle hyresgästen vara ansvarig för att betala hela hyran varje månad under ett nytt hyresavtal.
Sänkt hyra
En hyresvärd kan besluta att erbjuda hyresgästen en sänkning av månadshyran om hyresgästen går med på att flytta in i hyran före ett visst datum. Hyresgästen skulle kunna betala reducerad hyra för var och en av de 12 månaderna av ett årligt hyresavtal, till exempel att betala 925 USD istället för 1 000 USD i månaden – förutsatt att hyran betalas i tid.
National Apartment Association föreslår att koncessioner kopplas till hyresgästens goda uppförande. De kommer att förlora koncessionen om de inte följer hyresvillkoren.
Reducerad deposition
Ett annat alternativ skulle vara för en hyresvärd att minska beloppet för den erforderliga depositionen. En hyresvärd kan besluta att bara ta ut en månads hyra istället för en och en halv månad.
Hjälp med flyttkostnader
En annan eftergift kan vara att hjälpa hyresgästen med en eller flera av kostnaderna för att flytta in i fastigheten. Det kan innebära att betala för en flyttbil, ett förvaringsskåp eller att betala för den flyttfirma som hyresgästen vill anlita.
Uppgradering av hyresfastigheten
En ytterligare dragning skulle vara att erbjuda hyresgästen en uppgradering av sin hyresenhet. Detta kan innebära att du installerar en ny bänkskiva, ett klinkergolv, ett sminkbord, en ny apparat eller ljusarmaturer.
Betalning av mäklararvode
En hyresgäst är vanligtvis ansvarig för att betala mäklararvodet om fastigheten är listad hos en mäklare. En hyresvärd kan erbjuda sig att betala denna avgift om hyresgästen snabbt flyttar in i hyran.
varor eller en tjänst
Hyresvärden kan erbjuda hyresgästen varor, till exempel en gratis tv, eller ge hyresgästen en tjänst, till exempel ett gratis år med Netflix.
Fri tillgång till bekvämligheter
Om fastigheten har bekvämligheter som gym, pool, tennisbana, parkeringsplats, tvättstuga eller förråd som hyresgästen annars skulle ha fått betala för, kan hyresvärden erbjuda denna bekvämlighet till hyresgästen gratis som hyra koncession.
För- och nackdelar med hyreskoncessioner
Den största fördelen med en hyreskoncession är att den hjälper hyresvärdar att fylla vakanser tidigare. Beläggningsgraden i ett område kommer att öka om lokala hyresvärdar använder hyreskoncessioner för att snabbt få sina vakanser tillsatta. Det kommer i sin tur att leda till färre vakanta lägenheter och färre alternativ för hyresgäster som är ute efter att hyra, och kommer förhoppningsvis att driva upp hyrespriserna i framtiden.
Men vissa eftergifter kan vara svåra att ta bort. Till exempel kan du ha erbjudit hyresgästen en gratis parkeringsplats för deras första år, och du vill att hyresgästen ska betala för plats efter den inledande hyresperioden. Din hyresgäst kan vara upprörd över att de nu måste betala för något som var gratis och kanske letar efter en annan bostad.
Du måste ge hyresgästen ett meddelande om hyreshöjning när deras hyreskontrakt löper ut om du erbjöd dig reducerad hyra för den första hyresperioden, eller så kan du teckna ett nytt hyresavtal med hyresgästen med en justerad hyra pris. Men återigen, hyresgästen kanske inte är nöjd med detta och beslutar sig för att flytta ut från lägenheten.
Du kan utsätta dig själv för risk om hyresgästen skadar fastigheten eller inte betalar sin hyra och du erbjöd en reducerad deposition.
Det kan påverka dina chanser att refinansiera till en anständig ränta om en långivare räknar ut hur mycket din bostad är verkligen införande efter att koncessioner är ekonomiskt redovisade.
Slutligen kan du locka fel typ av hyresgäst. Uthyrningskoncessioner tenderar att locka individer som letar efter gratiserbjudanden. Dessa hyresgäster kan sluta betala sin hyra eller kan bryta andra hyresvillkor, och sedan måste du ta itu med vräkningsprocessen.
Ett sätt att säkra sig mot problem är att i hyreskontraktet ange att hyresgästen ska betala tillbaka hela beloppet av koncessionen om de flyttar ut innan hyresperioden löper ut eller bryter mot andra villkor i avtalet hyra.
När ska man använda hyreskoncessioner
Hyreskoncessioner är inte vanliga på en stark hyresmarknad. De används vanligtvis när en hyresvärd har haft en längre vakans och de inte har kunnat hitta en hyresgäst.
Financial Accounting Standards Board har indikerat att ett ökat antal hyresgäster ber om eftergifter 2020, och många får dem.
En hyresvärd kan erbjuda en hyresgäst en koncession när hyresgästens hyresavtal kommer att förnyas i hopp om att hyresgästen kommer att förnya sitt hyresavtal istället för att flytta ut, eller att locka hyresgäster till sin fastighet när det finns fler lediga lägenheter i ett område än vad som är intresserade hyresgäster. De kan också göra det när de har en större hyresfastighet som de hyr ut för första gången.
Viktiga takeaways
- Hyreskoncessioner är ett lockande från hyresvärdar inbyggda i ett hyresavtal för att locka hyresgäster.
- Vanliga eftergifter inkluderar reducerad hyra för det första året, en månads gratis hyra eller fri användning av fastighetsbekvämligheter under en period.
- Hyreskoncessioner bör helst vara knutna till ett gott beteende från hyresgästens sida, som att betala hyran i tid.
- Koncessioner kan fylla en ledig fastighet snabbare, men de kan ibland vara svåra att ta tillbaka när ett hyresavtal eller hyresavtal ska förnyas.
