Fastighetsägare har en traditionell "bunt av juridiska rättigheter" som överförs till dem tillsammans med fastigheten när de köper den. Detta paket innehåller rätten att inneha egendomen, att kontrollera den, att utesluta andra från den och att förfoga över den.
Lär dig mer om vad dessa rättigheter innebär och historien bakom deras skildring som ett knippe pinnar.
Vad är paketet med lagliga rättigheter för fastighetsägare?
Bunten av äganderätter till fastigheten tilldelas innehavaren av äganderätten till fastigheten. Denna föreställning om fastighetsägande som en samling av rättigheter i förhållande till andra människor, snarare än bara rättigheter till en påtaglig sak, är det dominerande sättet att se på äganderätt i USA systemet.
Bevis på äganderätt ges genom innehav av en handling.
Olika källor erbjuder olika versioner av paketet av rättigheter, men de viktigaste rättigheterna är:
- Rätten till besittning
- Kontrollrätten
- Uteslutningsrätten
- Rätten att få inkomst
- Dispositionsrätten
Ägaren har inte heller rätt att utöva någon av dessa rättigheter.
Under 1960-talet tog den brittiske rättsforskaren A.M. Honoré skapade en lista över incidenter med fastighetsägande som inkluderade andra föremål än rättigheter. Till exempel innebär förbudet mot skadlig användning att en ägare inte kan skada andra genom att de använder och njuter av egendomen. Och frånvaron av term betyder att det inte finns någon bestämd tidsperiod för ägande.
I sin bok "The Distribution of Wealth" från 1893 hänvisade den amerikanske ekonomen John Rogers Commons till egendom som "inte en enda absolut rättighet, utan en bunt av rättigheter" som "fördelas mellan ägare och samhälle."
Hur fungerar paketet med lagliga rättigheter för fastighetsägare?
Eftersom rättigheterna, precis som pinnar, finns i en bunt som kan skiljas från de andra, kan en eller flera rättigheter gå förlorade eller ges bort under en viss tid och sedan återfås. En fastighetsägare kan till exempel avstå från sin rätt att utesluta andra om de väljer att hyra ut en stuga på fastigheten till en arrendator eller låta en bonde plantera grödor på en del av arealen.
Det finns undantag från rättigheterna. Till exempel får ägaren av en fastighet inte driva en bilverkstad där om den ligger inom ett område som endast tillåter bostäder. Och en markägare får inte bygga en skyskrapa på sitt skifte om kommunen den ligger i har en förordning som förbjuder bebyggelse över en viss höjd.
Fastighetsägare ställs också inför skyldigheter, som att betala skatt och upprätthålla ansvarsförsäkring. Om de inte uppfyller dessa skyldigheter kan de förlora en eller flera av sina äganderätter.
Rättigheter till egendom kan också delas upp i yträttigheter, underjordiska rättigheter, strandrätter och lufträttigheter. De inkluderar rätten att bygga på marken (ytan), utvinna mineraler (under ytan), samla vatten från en bäck (strand) och förhindra att närliggande byggnader hänger över din egen (luft).
Äganderätten
En egendom ägs eller ägs av den som har äganderätten till den. Om köparen betalar kontant för en fastighet har de omedelbart äganderätten eftersom det inte finns någon pantnota eller annan typ av panträtt - ekonomisk fordran - mot den.
Om köparen tar ett inteckning har långivaren panträtt i fastigheten och innehar i praktiken äganderätten. Beroende på i vilken stat en fastighet är belägen kan en panträttsinnehavare kunna utestänga överta det relativt snabbt om köparen misslyckas med lånet eller om de kan behöva gå igenom domstolsväsendet för att göra det.
Att inte betala fastighetsskatt eller avgifter för en villaägarförening kan leda till att man förlorar besittningen också, eftersom dessa skyldigheter också kan utgöra panträtter.
Rätten till kontroll
Ägare kontrollerar i allmänhet användningen av sina fastigheter, men de måste följa alla förbund och restriktioner för underavdelningar eller husägarföreningar som gäller samt lokala och statliga lagar. Till exempel kan en ägare inte ordna högljudda fester i sin lägenhet varje helg om deras byggnadsförening förbjuder att spela högvolymmusik efter kl.
Rätten till kontroll kan också beskrivas som rätten att förvalta – med Honorés ord, rätten ”att bestämma hur och av vem en sak ska användas”.
Uteslutningsrätten
Andra personer kan uteslutas från att göra intrång i din fastighet eller komma in i ditt hem, och denna rättighet är generellt sett mycket väl skyddad. Undantag från denna rättighet sträcker sig dock utöver de förväntade brottsbekämpande tjänstemännen med ett beslut. Allmännyttiga företag beviljas rutinmässigt servitut på fastigheter de inte äger för att upprätthålla ledningsrätt och allmännyttig utrustning. Och en fastighetsägare som säljer en bit mark bakom sin egen kan behöva tillåta att en uppfart skapas på sin fastighet för att möjliggöra tillgång till det nya skiftet.
Rätten att få inkomst
Ägare kan generera inkomster från sin fastighet genom att hyra ut den till en person eller företag. De kan också använda den för att föda upp och träna fullblodshästar eller driva en svetsverksamhet om zonindelningen tillåter.
Dispositionsrätten
"Disposition" innebär att fastighetsinnehavaren kan överlåta äganderätten till någon annan, även efter dennes död i ett testamente. De kan sälja den eller ge bort den om de vill.
Om en fastighetsägare fortfarande är skyldig pengar till en långivare måste de betala av det återstående beloppet av bolånet med intäkter från försäljningen av fastigheten.
Viktiga takeaways
- Fastighetsägare har en "bunt av juridiska rättigheter" som överförs till dem när de köper en fastighet.
- Idén om fastighetsägande som en samling av rättigheter i förhållande till andra människor är det dominerande sättet att se på äganderätt under det amerikanska rättssystemet.
- De huvudsakliga juridiska äganderätterna är besittningsrätten, kontrollrätten, uteslutningsrätten, rätten att erhålla inkomst och dispositionsrätten.
- Det finns undantag från dessa rättigheter och fastighetsägare har såväl skyldigheter som rättigheter.
