En multipellistningstjänst är en marknadsföringsdatabas som upprättats av en grupp samarbetande fastighetsmäklare. Det ger korrekt och strukturerad information om fastigheter till salu, och det är också en mekanism för listning av mäklare för att erbjuda ersättning till köpare mäklare som tar med köpare för sina listade fastigheter.
Varje tjänst med flera listor har sina egna regler och förfaranden, men de är i allmänhet utformade efter regler som publicerats av National Association of Realtors. Flera listtjänster har blivit det primära fordonet för den stora majoriteten av fastigheter transaktioner eftersom de använder stela datakriterier och ger regler för erbjudande om ersättning till andra mäklare.
Vad är en tjänst för flera listor?
Fastighetsproffs samlades med sina lokala organisationer redan på 1800-talet för att utbyta information och utarbeta affärer för kompensation om man tog en köpare till en annan. Dessa sammankomster var de första kända "MLS"-initiativen. De utvecklades under åren till tryckta listor och avtal, sedan tog elektronik och internet över och gjorde hela processen oändligt mycket enklare.
Termerna "MLS" eller "multiple list service" betecknar inte något nätverk. Det finns många nätverk över hela landet. Det finns inte en korrekt räkning av alla MLS-organisationer i USA eftersom de ständigt går samman och bryter av.
- Akronym: MLS
Hur fungerar en tjänst för flera listor?
Mäklare i ett marknadsområde går med i en MLS för att dela listinformation med andra mäklare om bostäder som är listade för försäljning. Det är ett mycket effektivt system i och med att varje mäklare vill att så många andra som möjligt ska veta om deras listor så att de kan ta med sig köpare som har ett intresse av fastigheterna.
MLS-regler anger vanligtvis att mäklare måste ange procentandelen av noteringsprovisionen som kommer att betalas av säljaren i varje notering. Det här är beloppet som de delar med en annan mäklarmedlem som tar med sig en framgångsrik köpare.
MLS-medlemmar som inte följer tjänstens struktur och innehållsregler kan bötfällas.
Tekniskt sett är denna information endast tillgänglig för de deltagande mäklarna, men de är vanligtvis generösa med att dela. De kommer att göra det kostnadsfritt för allmänheten eftersom deras inkomster beror på att deras uppgifter kommer ut. Viss information hålls ändå låst för säljarens säkerhet, till exempel personlig och äganderättslig information och om bostaden är tom.
Till salu av ägarfastigheter - "FSBO"-säljare - kan lämnas ute i kylan utan automatisk tillgång till att lista sina hem med en MLS som mäklare gör. Många mäklare och onlinetjänster kommer dock att lista dem åt dem mot en avgift.
Krav för flera listningstjänster
MLS listningsdatabaser anses vara de mest korrekta när det gäller fastighetsinformation på internet eller någon annanstans. Nya listor måste läggas in inom en angiven tidsperiod. Böter kan genereras om en medlem inte anger fullständiga noteringsuppgifter inom deadline. Detta är vanligtvis från 24 till 48 timmar efter att noteringsavtalet har undertecknats.
MLS-föreningar upprätthåller en hög nivå av noggrannhet i informationen som skrivs in, från kvadratmeter till vägbeskrivningar och plats. Antalet och kvaliteten på foton som ingår är ofta också obligatoriska, även om de exakta kriterierna för detta krav kan variera.
Klagomål och tvister
MLS-organisationer kräver normalt medling, skiljedom eller bådadera för tvister mellan medlemmar. Varje lokal MLS har en etisk kommitté för att höra klagomål från medlemmar om andra medlemmar. Utskottet hör båda sidor av tvister och reglerar situationen. Många av dessa problem har att göra med provisioner.
Användningen av internet har förvärrat frågan om att "upphandla sak". Folk går till webbplatser och sök efter bostadsannonser och de kan ringa eller mejla annonsören med en fråga om fast egendom. Senare kan noteringsagenten säga att denna första kontakt gjorde dem till upphandlande orsak om en annan agent tar med samma köpare, allt för att de först arbetade med dem för att hitta ett hem.
"Procuring cause" är ett begrepp som avgör vilken fastighetsmäklare som är den primära orsaken till en köpares inblandning i en transaktion. Vem fick den här köparen till den grad att han ingick kontrakt om att köpa detta hem?
Etikkommittén kommer att titta på den här typen av situationer som helhet och i sammanhanget vem som gjorde vad och när de gjorde det. I allmänhet kommer köparens agent att ha rätt till provisionen om besvara en fråga om fastigheten är allt som hände med noteringsagenten.
Flera listtjänster försöker också vara den första destinationen för konsumentklagomål mot medlemmar, eftersom nästa nivå är statens licensnämnd.
Viktiga takeaways
- Flera listtjänster är marknadsföringsdatabaser som upprättas och underhålls av en grupp samarbetande fastighetsmäklare.
- Det finns många olika listningstjänster över hela landet, som var och en betjänar sitt eget specifika område.
- Varje tjänst har sina egna regler för kvaliteten och innehållet i nya listor som lagts till i databasen.
- MLS-organisationer medlar eller skiljer ofta i tvister mellan sina egna medlemmar, såsom provisioner som ska betalas till en beställare.
