Коли ти найняти менеджера з нерухомості, потрібно уважно переглянути їхній договір управління. Вам потрібно переконатися, що ви розумієте обов’язки управителя нерухомості обов’язки орендодавця та подбайте про те, щоб ви були захищені, якщо менеджер не виконує їх свої зобов'язання.
Послуги та збори
Перша основна частина договору на управління, яку ви повинні розуміти, полягає в тому, які послуги погодився надати управитель нерухомості та скільки він стягуватиме за ці послуги. Необхідно розуміти, які послуги входять в плату за управління, які послуги можна надавати за додаткову плату, а які послуги не надаватимуться ні за яких обставин.
Комісія за управління є найпоширенішим видом комісії, яка: керуючий майном буде заряджати. Зверніть уважну увагу на розподіл цієї комісії.
Не виключайте відразу керуючого нерухомістю, тому що здається, що вони стягують вищу плату. Менеджери нерухомості, які стягують нижчу початкову плату, можуть стягувати більше за «додаткові обов’язки», такі як заповнення вакансій, оплата рахунків,
Для послуг, які вважаються додатковими, в угоді має бути чітко вказано, як з вас буде стягуватися плата за ці обов’язки. Це фіксована комісія, відсоткова комісія чи комісія буде визначатися в кожному конкретному випадку до надання послуги?
Також пам’ятайте про послуги, які менеджер нерухомості не надаватиме за жодних обставин. Це залежить від компанії, але звичайні виключення включають рефінансування нерухомості або масштабну реконструкцію. Переконайтеся, що менеджер не виключає нічого, що ви вважаєте абсолютною необхідністю, наприклад пошук орендарів, збирання орендної плати або вирішення надзвичайних ситуацій.
Обов'язки Власника Майна
Друга частина договору, яку ви повинні зрозуміти, це ваша обов'язки як орендодавець. У цьому розділі контракту буде визначено, що ви зобов’язані робити, підписавши угоду, і що вам заборонено робити.
Два приклади зобов'язань власника нерухомості:
- Створити та підтримувати резервний фонд—Орендодавець несе відповідальність за внесення певної суми грошей у резервний фонд, який менеджер майна може використовувати для виконання щоденних зобов’язань, питань обслуговування та надзвичайних ситуацій. Ви також несете відповідальність за те, щоб фонд ніколи не опускався нижче певної суми.
- Отримайте та зберігайте належне страхування—У договорі про управління мають бути визначені види страхування та розмір покриття, яке ви повинні отримати. Слід також зазначити, чи має бути включена компанія з управління майном у ваше покриття.
Два приклади обмежень щодо власника нерухомості:
- Пошук орендарів—Більшість договорів не дозволять власнику нерухомості самостійно оселити орендаря. Це має на меті захистити менеджера майна від необхідності керувати орендарем, який не був обраний відповідно до його вимог настанови.
- Вхід— Власник майна не може введіть майно, якщо вони заздалегідь не повідомлять орендаря або не отримають схвалення від менеджера майна.
Житло з рівними можливостями
Ви хочете переконатися, що в угоді про управління є розділ, у якому зазначено, що вони підтримують житло рівних можливостей. Має бути сказано, що вони будуть слідувати як штату, так і федеральному справедливе житлове законодавство.
Відповідальність
Це та частина договору, яка обмежує відповідальність управителя майна. Це відоме як застереження про нешкідливість. Загалом, це положення захищатиме розпорядника майна, за винятком випадків, коли він проявив недбалість.
Однак менеджер майна не несе відповідальності за недбалість третіх осіб, яких вони наймають. Наприклад, керівник майна не несе відповідальності, якщо він найме підрядника, а підрядник завдасть шкоди майну.
Щоб захистити себе, ви повинні переконатися, що в угоді є пункт про «розумну обережність». Наприклад, керівник не нестиме відповідальності, якщо під час найму третього було вжито «розумної обережності». партія, тобто вони повинні провести дослідження, а не наймати підрядника, на якого є скарги їх.
Тривалість контракту
Ви хочете уникати підписання тривалої угоди, поки не отримаєте підтверджені результати та довіру до керуючої компанії. На жаль, більшість керуючих компаній не підпишуть договір менше року. У цьому випадку ви захочете уважно переглянути положення про розірвання договору та переконатися, що ви можете розірвати договір, якщо ви не задоволені послугою.
Застереження про розірвання
Переконайтеся, що угода про управління є чіткою припинення або положення про скасування. У ньому має бути зазначено, чому і коли управитель/керуюча компанія має право розірвати договір, а коли ви, орендодавець, маєте право розірвати договір.
Повідомлення про розірвання:
Зазвичай ви повинні повідомити про розірвання контракту за 30-90 днів. Переконайтеся, що в угоді також зазначено, що компанія з управління майном повинна попередити вас принаймні за 30 днів, якщо вона вирішить розірвати договір.
Плата за дострокове розірвання:
Часто доведеться платити комісію за дострокове розірвання договору. Ця комісія коливатиметься від кількох сотень доларів до необхідності сплати всіх зборів, які керуюча компанія накопичила б за решту терміну дії контракту.
Причина припинення:
Ви захочете шукати договір, який не потребує причини для розірвання угоди. Вам також знадобиться пункт, який дозволяє розірвати договір без штрафних санкцій, якщо керуюча компанія не зможе знайти орендаря протягом зазначеного часу.
Зобов'язання після припинення:
Також має бути перелік обов’язків, які мають виконуватися після припинення, і часовий проміжок, протягом якого вони повинні бути виконані. Наприклад, компанія з управління майном повинен надати власнику нерухомості копії всіх договорів оренди орендарів протягом 14 днів після розірвання договору; або що всі гроші, заборговані будь-якій стороні, повинні бути сплачені протягом 30 днів після розірвання контракту.
