Кожна операція з нерухомістю, житловою, комерційною чи іншою вимагає укладення договору, навіть якщо це словесно. Однак дійсний договір завжди повинен містити певні елементи, інакше він може бути визнаний недійсним через суд. Давайте розглянемо ці необхідні елементи.
Юридична мета
Сторони не можуть укласти договір для вчинення незаконних дій. Мета договору повинна відповідати закону. Договір між сторонами, який передбачає обман іншої сторони, не буде дійсним. Не йдіть до судді, щоб повернути свої гроші, якщо ваш письмовий договір із постачальником наркотиків на 100 кілограмів кокаїну не було виконано. Це незаконна дія. Ви не тільки не отримаєте полегшення, але й, швидше за все, потрапите у в'язницю. Щодо нерухомості, незалежно від того, як сформульовано договір, якщо продавець не є законним власником, це не спрацює.
Правоздатні сторони
Усі сторони договору повинні бути дієздатними для укладення угоди. Це включає повноліття та розумову спроможність на момент укладення контракту. Ви дізналися, що 15-річний підліток успадкував чудову нерухомість, і ви дуже цього хочете. Не змушуйте їх підписувати договір купівлі-продажу та чекати, що він затримається в суді. Вони недостатньо дорослі для цього. Якщо хтось перебуває в установі або отримує особливий догляд для вирішення своїх справ, те саме стосується. Якщо у вас є якісь сумніви щодо дієздатності продавця, проведіть ще деяку належну обачність.
Угода шляхом оферти та акцепту
У сфері нерухомості це ілюструється пропозицією придбати нерухомість покупцем і прийняттям цієї пропозиції власником/продавцем. У деяких штатах це може бути рукостискання зі свідком, але це, звичайно, не той спосіб, у який я хотів би купити чи продати нерухомість. Правильний спосіб – письмовий договір з підписами сторін. Покупець пропонує ціну з непередбаченими умовами, а продавець погоджується з непередбаченими умовами.
Розгляд
Оплата – це все, що має юридичну цінність, що пропонується та обмінюється в контракті. Це можуть бути гроші, послуги чи інші цінні товари. Любов і прихильність є навіть прикладом розгляду в деяких контрактах. Оплата має бути прописана в договорі.
У більшості сучасних угод з нерухомістю враховуються гроші. Це не означає готівку, оскільки часто також буде залучено фінансування. Завдані гроші переміщуються разом з угодою, тоді як початковий внесок і фінансування надходять під час закриття.
Згода
Цей елемент є вимогою, щоб сторони контракту добровільно та свідомо погодилися з умовами контракту. Жодна сторона договору не може мати шахрайства, спотворення, помилки чи надмірного тиску.
Ви, мабуть, бачили кілька вестерн-фільмів, у яких злий барон-ранчо змушує своїх менших сусідів покинути їхні ранчо та змушує їх підписати угоду про продаж під дулом зброї. Це точно ні-ні, і я впевнений, що так було й тоді. Кожен повинен хотіти, щоб угода відбулася, інакше вона недійсна.
Коли договір є дійсним
Договір вважається дійсним, якщо він задовольняє всі необхідні елементи. Тоді він стає юридично обов’язковим, тобто сторони можуть бути юридично зобов’язані виконувати умови контракту.
Якщо сторона договору не виконує умови або терміни, встановлені в договорі, вони б не виконували зобов'язань і могли б бути зобов'язані за законом виконати або відшкодувати збитки іншій стороні партії.
У сфері нерухомості це називається позовом за «конкретні результати». Припустімо, що продавець і покупець домовилися про контракт, і він працює на шляху до закриття. До продавця звернувся інший покупець, який запропонував набагато більше грошей за будинок, тому вони відмовилися від угоди. Вони не змогли знайти жодного непередбаченого випадку чи положення, яке б дозволило це без проблем, але вони все одно відмовляються від закриття.
Покупець може звернутися до суду, щоб змусити його продати майно за домовленістю, конкретним виконанням. Реальність така, що там не так багато суддів, які змусять це зробити. Натомість вони зазвичай присуджують певну грошову компенсацію від продавця покупцеві.
